nieuws

Deka stopt opbrengst non-core in topvastgoed

Beleggingen

De verkoop van 175.000 m2 kantoorruimte door Deka aan Fortress Investment Group is de grootste kantorenportefeuilledeal tot nu toe dit jaar. De opbrengst van dit non-core-kantorenbezit steekt Deka in nog meer core-plus-vastgoed. Zo kocht Deka na de Fortress-deal Hotel W voor 260 miljoen euro.

Deka stopt opbrengst non-core in topvastgoed
zwembad op W Hotel aan Spuistraat Amsterdam

Deka Immobilien verkocht de portefeuille genaamd Project Liv begin oktober voor 360 miljoen euro. De portefeuille bestaat uit dertien kantoren in de Randstad van in totaal 175.000 m2. Elf kantoren zijn afkomstig uit Deka-fondsen WestInvest InterSelect en Deka Immobilien Europa. Twee andere kantoren komen uit twee onbekende speciaalfondsen. De deal is grotendeels terug te vinden in het Kadaster. Twaalf van de dertien kantoren zijn voor 300,775 miljoen euro verkocht, aldus de akte van levering van 2 oktober. Over vijf panden betaalt de koper bijna 10 miljoen euro aan erfpachtcanon. De totale overdrachtsbelasting bedraagt 18,62 miljoen euro.

Fors boekverlies

Koper is de kennelijke Fortress-entiteit Fro II Tilburg Holding, gevestigd op de Kaaimaneilanden, aldus de akte. Het onbekende dertiende kantoor heeft Fortress via aandelentransactie gekocht, aldus een bron. De afzonderlijke koopsommen van de twaalf kantoren zijn niet bekend. Deka geeft op zijn website wel de marktwaarde in 2010 en eind 2016 van elf nu afgestoten kantoren aan. Die bedroeg in 2010 opgeteld 344,02 miljoen euro tegen 315,97 miljoen euro eind 2016. Deka heeft zijn vastgoed klaarblijkelijk laten waarderen door conservatieve Duitse taxateurs om geen opgeklopte prijzen te krijgen. Want zelfs volledig verhuurde kantoren zijn fors afgewaardeerd, zo blijkt.

Acht afgestoten kantoren komen uit het WestInvest-fonds. Het eerstgenoemde kantoor is het Adam Smith Building aan Thomas R. Malthusstraat 1-3 in Amsterdam. Eind 2016 kende het 21.000 m2 grote gebouw 63 procent leegstand. Deka waardeerde het pand in 2010 op 68 miljoen euro en op 38,6 miljoen euro eind 2016.

Het Q-Port-kantoorgebouw staat in Amsterdam aan Kingsfordweg 43-117. Het kantoor van 13.200 m2 had eind 2016 een bezettingsgraad van 90 procent. Ook dit kantoor is tussen 2010 en eind 2016 afgewaardeerd van 36,45 miljoen naar 27,69 miljoen euro, aldus Deka.

Ondanks een bezettingsgraad van 100 procent heeft Deka ook kantoorgebouw Tiara van 9.650 m2 aan J.M. Keynesplein 12-46 in Amsterdam fors afgewaardeerd van 22,3 miljoen naar 9,78 miljoen euro. Dat geldt ook de Schouten Toren van 6.670 m2 aan Rivium Quadrant 81-139 in Capelle aan den IJssel. Met 64 procent leegstand eind 2016 waardeerden strenge Duitse taxateurs dit pand op 9,31 miljoen euro tegen 14,8 miljoen in 2010. Maar ook het volledig verhuurde Wisselwerking-kantoorgebouw van 5.645 m2 aan Wisselwerking 32-36 in Diemen is in waarde gezakt van 14,85 miljoen naar 8,9 miljoen euro. Een kantoor dat zijn waarde zag stijgen is het Haagse kantorencomplex Java en Borneo. Java (Laan van Nieuw-Oost-Indië 300 en 334/Anna van Saksenlaan 49 en 51) en Borneo (NWO-kantoor aan Laan van Nieuw Oost Indië 300/Anna van Saksenlaan 51) meten 18.660 m2 en zijn 100 procent verhuurd. Deka kocht dit kantorencomplex voor 49,14 miljoen euro (exclusief koopkosten van 4,28 miljoen. De waarde eind 2016 was volgens Deka 52,1 miljoen euro.

Waardedaling Oval Tower

Het Total Office-kantoor 7.600 m2 kantoorruimte aan Bordewijklaan 18 in Den Haag is ook 100 procent verhuurd. Toch vond er een afboeking plaats van 19,5 miljoen euro naar 14,2 miljoen euro. Dat lot trof ook het kantoor 11.200 m2 aan Spicalaan 1-59 in Hoofddorp. De leegstand bedroeg eind 2016 36 procent. De marktwaarde ging van 26,71 miljoen euro in 2010 naar 20,57 miljoen eind vorig jaar.

De waarde van de drie verkochte kantoren uit het Deka-fonds kwam per saldo ook lager uit. Het Graydon-kantoorgebouw van 6.000 m2 aan Hullenbergweg 250-276 (even nummers) in Amsterdam kende eind 2016 een bezettingsgraad van 71 procent. Met een waarde van 13,68 miljoen euro in 2010 en 8,15 miljoen eind 2016 bedroeg de afboeking ruim 40 procent. Ook de waarde van Oval Tower van 23.600 m2 aan De Entree 99-179 (oneven nummers) in Amsterdam Zuidoost is ondanks een verhuurpercentage van 100 naar beneden bijgesteld van 78,59 miljoen naar 66,665 miljoen.

Meer tophotels

Kantoor Daelse Kwint aan Daalseplein 1-101 in Utrecht is een positieve uitzondering. Het kantoor van 19.000 m2 was vorig jaar voor 98 procent verhuurd. Dat bracht de taxateurs ertoe de marktwaarde op te krikken van in 2010 52,6 miljoen naar 60 miljoen eind vorig jaar.

Deka Immobilien heeft de opbrengst van dit secundaire vastgoed gelijk grotendeels geïnvesteerd in core-plus-vastgoed. Kort na de Fortress-deal maakte Deka bekend Hotel W aan de Amsterdamse Spuistraat voor 260 miljoen euro te hebben gekocht. Verkoper is Stag Europe, onderdeel van Fentonir. Het hotel is onderdeel van de Starwood-keten. De verkoper, Stag Europe, herontwikkelde het voormalige PTT-gebouw tot een hotel met 185 kamers waaronder 66 suites.

De Nederlandse Deka-portfolio bedraagt daarmee nu ruim 3 miljard euro, bevestigt Deka zonder verder op de transacties in te willen gaan. Het topvastgoed dat bestaat uit kantoren, hotels en logistiek kent bijna geen leegstand. De verliezen van de Fortress-deal worden ruimschoots gecompenseerd door de gestegen waarde van het overige Nederlandse core-bezit. De belegger kocht voorjaar 2012 The Rock (29.600 m2) voor 132,871 miljoen. De waarde eind 2016 is 161,67 miljoen, aldus Deka. Viñoly (29.600 m2) kocht Deka voor 139 miljoen en is eind 2016 156,09 miljoen waard. De werkelijke marktprijzen liggen nog veel hoger. De Amsterdamse kantoren en hotels The Edge, The Bank, Symphonie, Freshfields House, het American Hotel en Mövenpick Hotel zou Deka in 2018 wellicht tegen een yield van 3,5 procent kunnen verkopen.

Project Vermeer

De langetermijnbelegger zal dat geenszins van plan zijn, al is het maar omdat er nauwelijks product is om de eventuele opbrengst te herinvesteren. Terug naar koper Fortress Investment Group. Deze beursgenoteerde Amerikaanse investment manager met een beheerde portefeuille van 72,4 miljard dollar staat vooral bekend als koper van Project Vermeer. In 2013 kocht Fortress deze CMBS-lening van Morgan Stanley gedekt door 36 Nederlandse kantoren en 28 in België, Duitsland en Zwitserland. In 2007 werd deze portefeuille op 1,2 miljard euro geraamd. Ruim driekwart ligt in de Randstad. Het meeste bezit is geplaatst in de Fortress-vehikels Dutch Property Company Vermeer 1 tot en met 8. Dit bezit zal net als de Deka-kantoren profiteren van de herstellende kantorenmarkt.

door Martijn van Leeuwen

Deze deal van de maand is gepubliceerd in de oktober-editie van Vastgoedmarkt

Reageer op dit artikel