blog

What goes up, must come down

Beleggingen

Net als de zekerheid dat je een keer naar gene zijde gaat, is er die andere onafwendbaarheid: eens is het vastgoedfeestje voorbij. Maar wanneer precies? Dat is de hamvraag.

What goes up, must come down
Erik Wiegerinck

Volgens DWS is het hoogtepunt bereikt voor de Nederlandse vastgoedmarkt. ‘De prime yields liggen op hetzelfde of zelfs onder het niveau van het Europese gemiddelde. De economische groei lijkt ook te vertragen. Behalve de Rotterdamse kantorenmarkt zijn ook delen van Amsterdam nog steeds interessant om in te beleggen,’ stelde Mark Roberts, Hoofd Onderzoek & Strategie Vastgoed van die firma, eerder deze maand.

Volgens de Duitse vermogensbeheerder zal 2019 de boeken ingaan als een ‘heel sterk jaar’ voor Nederlands vastgoed. Voorzien wordt dat het in 2020 iets minder goed zal gaan. ‘De enorme rendementen zijn inmiddels genomen en onze vooruitzichten zijn nu meer neutraal.’ Voorheen was DWS overwogen op Nederland.

Dat de Nederlandse vastgoedbeleggingsmarkt de afgelopen jaren een enorme inhaalslag heeft gemaakt, is duidelijk. Toen onze vertrekkende hoofdredacteur Johannes van Bentum een kleine zes jaar geleden aantrad, feliciteerde ik mijn nieuwe collega dat hij een mooi moment had uitgekozen, omdat onze vastgoedmarkt eindelijk na vele jaren treurnis  tekenen van leven begon te vertonen. Jaren later trouwens dan in landen zoals Duitsland, België, Frankrijk die toen allang uit de put waren geklommen, om maar te zwijgen over het Verenigd Koninkrijk en de Verenigde Staten. Hoofdoorzaken voor onze nodeloze achterstand waren volgens mij  de doorgeschoten bezuinigingsdrift van onze toenmalige minister van Financiën Jeroen Dijsselbloem en de Nederlandse grootbanken die de geldkraan ferm dicht hielden voor de vastgoedsector.

Dat de aanvangsrendementen in Nederland inmiddels op gelijk niveau of zelfs iets onder het Europese niveau zijn, valt vooral toe te schrijven aan de niet aflatende honger naar (ondergewaardeerd) Nederlands vastgoed van buitenlandse beleggers.  Ondertussen wordt over de landsgrenzen al weer geruime tijd driftig gesoebat over de vraag of Europa op de top van de vastgoedcyclus verkeert. De grote Europese vastgoedevenementen – Expo Real, Mipim, Mapiq en de congressen van Epra, Inrev, ULI enzovoorts – staan in meer of mindere mate al een jaar of drie in het teken van ‘de laatcyclische vastgoedmarkt’.

Dat de vastgoedwaardes desondanks blijven stijgen – met winkelvastgoed vanwege e-commerce als enige uitzondering – houdt sterk verband met het ruime geldbeleid van de Europese Centrale Bank (ECB). Het gaf en geeft de Europese vastgoedmarkt vleugels. Financieringen zijn spotgoedkoop, terwijl (staats)obligaties nauwelijks iets opleveren waardoor vastgoed ondanks de krimpende yields heel aantrekkelijk blijft.

Steeds werd gedacht dat de rente niet lager kon, maar het kan kennelijk toch altijd nog lager. Het ECB-beleid was in het begin best verstandig, maar is inmiddels totaal doorgeslagen. Nog even en consumenten moeten zelfs betalen voor hun spaarcentjes. Dat zou weleens het grote keerpunt kunnen worden voor het ECB-beleid, want betalen om te sparen en het verdampen van pensioengelden zullen leiden tot grote maatschappelijke en politieke onrust  in spaarderslanden als Nederland en Duitsland. De wal zal het schip ongetwijfeld keren. Voor zo’n voorspelling  heb je geen glazen bol nodig. Scheidend ECB-voorzitter Mario Draghi heeft met zijn afscheidscadeautje aan de zuidelijke eurolanden een bom gelegd onder het draagvlak voor de euro in onze contreien, maar voorlopig verkeren ze in Frankfurt kennelijk nog in de ontkenningsfase over de enorme weerzin.

De neergang van de opgepompte vastgoedmarkt kan hard gaan als het roer straks om moet bij de ECB.  ‘What goes up, must come down’, luidt een oude beleggerswijsheid. We zullen het zeker allemaal meemaken. Vraag me niet precies wanneer. Maar waarschijnlijk eerder dan menigeen denkt.

Reageer op dit artikel