De woningmarkt is al jaren gespannen, weet Van der Bijl als geen ander. ‘Het verminderen van die druk kan alleen door langdurig nieuwe woningen te bouwen. Dat vereist veel kapitaal. Het gaat om een bedrag tussen de 300 en 400 miljard euro, exclusief investeringen voor de aanleg van infrastructuur en nutsvoorzieningen. De overheid kan dat kapitaal zelf niet beschikbaar stellen. Ik pleit daarom voor een sterkere verbinding tussen de overheid en de kapitaalmarkt, dat we elkaars belangen erkennen. We willen toch met elkaar vooruit en het woningaanbod vergroten? Dan is het vervelend wanneer een deur gesloten blijft. Terwijl er juist meer deuren open moet gaan.’
Daarbij komt: door demografische ontwikkelingen zal het woningtekort komende jaren eerder toenemen dan afnemen. Van der Bijl constateert verder dat de overheid zich afgelopen jaren vooral heeft gericht op de regulering aan de vraagzijde (lees: huurders), en dan met name op de verdeling en betaalbaarheid van woningen. ‘Begrijpelijk, maar het lost de schaarste niet op.’ Door de landelijke en lokale huurregulering is het moeilijk om in nieuwbouwprojecten te investeren.
FBI
Van der Bijl stelt bovendien dat fiscale overwegingen de boventoon voeren, met als gevolg dat zowel de woningmarkt als het investeringsklimaat het onderspit delven. Het afschaffen van het FBI-regime (fiscale beleggingsinstelling) is daarvan een voorbeeld. Een FBI kan niet meer direct beleggen in vastgoed. Daarom was het voor Altera noodzakelijk om af te splitsen. Altera - dat dit jaar 25 jaar bestaat - is onlangs opgesplitst in een management B.V. en twee FGR’s (fonds voor gemene rekening): een voor het woningfonds en een voor het winkelfonds.
Van der Bijl: ‘Bij het afschaffen van het FBI-regime lijkt er geen coördinatie en aandacht geweest te zijn voor de effecten ten aanzien van het investeringsklimaat, met name voor buitenlandse investeerders die kapitaal naar de Nederlandse woningmarkt kunnen alloceren.’ Buitenlandse pensioenfondsen krijgen nu 25,8 procent belasting voorgeschoteld, vervolgt Van der Bijl. ‘Daarmee maak je het voor buitenlandse institutionele partijen niet meer interessant om in ons land te investeren, terwijl zij nodig zijn om een deel van de woningbouw te financieren. Er is een gelijkstellingsbesluit voor buitenlandse pensioenfondsen, maar de voorwaarden zijn erg minutieus en complex. Een aanpassing daarvan is een doeltreffende ingreep om het investeringsklimaat te verbeteren en leidt vrijwel direct tot tractie. Het is een voorbeeld waarbij de overheid fiscaliteit laat prevaleren boven het vraagstuk van de woningmarkt. En daar heeft geen enkele woningzoekende boodschap aan.’
Politieke afwegingen
Er kan een betere brug tussen overheid en markt worden geslagen, aldus van der Bijl. ‘Het is nu een soort moeizaam pontje met een stuurse schipper, waarbij telkens politieke afwegingen leidend zijn en de belangen van de investeerders, zoals pensioenfondsen, wel erg licht worden gewogen. Als investeerder kunnen wij helder verwoorden wat onze bijdrage aan de woningmarkt kan zijn, namelijk een substantieel aantal duurzame en betaalbare woningen aan de voorraad toevoegen. Ook weten wij welke randvoorwaarden nodig zijn om kapitaal van Nederlandse en buitenlandse investeerders aan te trekken.’
Altera blijft ook investeren in woningbouw, zegt Head of Research Ellen Tak van Altera. ‘Met een maatschappelijke blik’, benadrukt ze. ‘Voor de langetermijnvisie houden we vertrouwen in de markt, mede dankzij de structureel aanhoudende vraag naar betaalbare huurwoningen. Juist daarom willen wij onze maatschappelijke rol blijven vervullen.’
Investeringsklimaat onder druk
Tak benadrukt dat voorspelbaarheid voor institutionele beleggers een voorwaarde is om lange termijn kapitaal beschikbaar te willen en kunnen stellen. ‘Jaap haalde het net al aan: met name door fiscale en beleidsmatige veranderingen staat het investeringsklimaat onder druk. En dat buitenlandse beleggers daardoor Nederland steeds kritischer bekijken. Die kant willen we niet op.’
De politieke besluitvorming creëert volgens haar een spanningsveld met de markt dat groter lijkt te worden. ‘Dat resulteert in stilstand. Terwijl er juist nu behoefte is aan een overheid als betrouwbare en voorspelbare partner met stabiel beleid voor de lange termijn.’ Een meer samenwerkende en voorspelbare opstelling van de overheid is volgens Tak dan ook essentieel om gezamenlijk duurzame vooruitgang te realiseren.
Ik pleit voor de bouw van veel meer starterswoningen. En dan bedoel ik niet microwoningen met een opklapbed”
Starters op de woningmarkt
De druk op de woningmarkt spreidt zich uit naar woningzoekenden, met name jongeren, ouderen en jonge stellen. Van der Bijl maakt zich vooral zorgen over die eerste groep: starters op de woningmarkt. ‘Wanneer je net klaar bent met een opleiding, zit helaas het kopen van een eigen huis er vaak niet in. Ik pleit voor de bouw van veel meer starterswoningen. En dan bedoel ik niet microwoningen met een opklapbed, nee, een efficiënt ingedeeld appartement van 40 tot 50 vierkante meter, met een woonkamer en een slaapkamer. Ik vind ook dat er vanuit gemeenten meer belangstelling voor deze groep mag zijn, dat ze zich realiseren dat ze heel waardevol zijn en een belangrijke maatschappelijke rol gaan vervullen. Het zijn beroepsvaardige mensen. Het gaat om welwillendheid van gemeenten, maar ik voel geen urgentie. Ik vind dat starters op de woningmarkt niet het kind van de rekening mogen zijn.’
Dit artikel is gesponsord door Altera.
