Een optimist en realist, maar vooral ook oplossingsgericht: zo mag je Jaap van der Bijl rustig noemen. Om er een cliché in te gooien: het glas is bij hem eigenlijk altijd half vol. ‘De bouw is nog niet op het gewenste ambitieniveau, maar er is herstel. Langzaam, dat wel. Qua rente en inflatie zie ik een dalende trend, al blijft de inflatie hardnekkig. En beleggers waren in 2024 heel voorzichtig, maar zijn weer aan het rondneuzen.’ 

Als het om de woningmarkt anno nu gaat, maakt Van der Bijl zich wel enige zorgen om twee doelgroepen: de jongeren en de ouderen. ‘Er is sprake van een grote disbalans op de woningmarkt. Jongeren zonder woning noem ik de outsiders op de woningmarkt. Hun verhuisbereidheid is enorm groot, maar er is nauwelijks aanbod. Aan de andere kant heb je de ouderen met een woning, ik noem ze insiders op de woningmarkt. Hun geneigdheid om te verhuizen is juist heel klein en traag, terwijl ze vaak in een te groot huis wonen. Daar maak ik wel een beetje zorgen over.’ 

Instapwoningen voor jongeren 

Van der Bijl is een groot pleitbezorger voor versnelde bouw van goede instapwoningen voor de doelgroep starter. ‘Met een goede instapwoning bedoel ik een tweekamerappartement van 40 tot 50 vierkante meter. Betaalbaar, compleet, duurzaam en toekomstbestendig. Het hoeft geen goudmerk te zijn: roodmerk is ook goed. Het is in elk geval belangrijk dat jongeren de kans moeten krijgen om het ouderlijk huis te verlaten, zodat ze op eigen benen kunnen staan.'

'Op die manier wordt hun maatschappelijke en economische bijdrage ook groter. Samen moeten we kijken hoe we het bouwproces sneller en efficiënter kunnen maken. Hoe? Denk aan meer modulair en fabrieksmatig bouwen, sneller vergunningen afgeven, en voor dit soort woningen posities aanwijzen en verwerven. Ik zou het een goed idee vinden als er een landelijk investeringsprogramma komt dat zich op deze doelgroep richt.’ 

Grijze golf nog lang niet voorbij 

In tegenstelling tot jongeren zijn ouderen juist niet verhuisbereid. ‘Toegegeven, het is een beetje een stereotype beeld, maar neem de 65-plussers met een grote koopwoning. Het huis is geheel of grotendeels afbetaald, het nest is leeg en ze willen graag van de gouden jaren genieten. Ze denken misschien wel na over verhuizen naar iets kleiners, huur of koop, maar voorlopig houden ze het even zo. Ze willen er liever niet op achteruit gaan en in de buurt blijven. Dan worden ze 75, en beginnen ze een beetje te piepen en te kraken. Ze houden het nog vol in hun grote huis. Het omslagpunt ligt tussen de 75 en 85.'

'De gezondheid gaat achteruit, het kan gebeuren dat een partner wegvalt. Maar ook dan blijven ze vaak nog in hun veel te grote huis wonen. Wanneer ze 85 worden, bestaat de kans dat ze serieus verzorgd moeten worden. Zorg aan de deur is vaak niet voldoende: ze hebben een ander soort woning nodig dan een levensloopbestendige woning, waarschijnlijk in een verzorgingshuis. Als vastgoedbelegger realiseren we weliswaar woningen voor krasse senioren, maar als de zorg gaat overheersen, wordt het lastiger. En de grijze golf is nog lang niet voorbij, terwijl er allerlei vraagstukken spelen in de zorg, denk aan personeelstekort. Als vastgoedbelegger moeten we ons niet laten meetrekken in de zorgproblematiek, vind ik. Voor de pensioenfondsen moet het wel renderen.’ 

Op naar 10.000 woningen 

Als vastgoedbelegger wil Altera graag middenin de maatschappij staan en een bijdrage leveren die goed is voor belegger, huurder en maatschappij. Met het woningfonds richt Altera zich op alle doelgroepen: jongeren, gezinnen en ouderen. De belegger heeft op dit moment ruim 7.000 woningen in bezit, het streven over een paar jaar is 10.000.  

De bouwopgave in ons land is ook enorm, aldus Van der Bijl. ‘In de periode tot 2030 moeten er bijna een miljoen huizen gebouwd worden om aan de vraag te voldoen.’ Van der Bijl hoopt op een sterkere verbinding tussen de kapitaalmarkt en de overheid. ‘We moeten een dusdanig investeringsklimaat creëren dat kapitaal makkelijker de weg naar nieuwbouw kan vinden. En dan gaat het niet alleen om Nederlands geld, maar ook van pensioenfondsen uit andere landen. Het zou mooi zijn als ze op dezelfde manier worden behandeld als Nederlandse pensioenfondsen, dat ze geen dubbele belasting hoeven te betalen. En laat het lopen via ons, de Nederlandse vastgoedbeleggers. Zorg voor een aantrekkelijk investeringsklimaat, zodat het voor een buitenlandse partij aantrekkelijk wordt om in vastgoed in Nederland te beleggen.’ 

Winkelfonds is steady 

De strategie van het Altera winkelfonds is gericht op het beleggen in wijkwinkelcentra en supermarkten. De ambitie is om het winkelfonds te laten doorgroeien naar 1 miljard euro.  

Altera kiest voor convenience retail, omdat het een stabiel rendement biedt en minder gevoelig is voor e-commerce en conjunctuurgolven. Altera ziet wijkwinkelcentra als ontmoetingsplaatsen in een tijd van toenemende vergrijzing en eenzaamheid. Van der Bijl noemt het winkelfonds steady, ook al leiden hogere voedselprijzen tot andere bestedingen: mensen letten meer op koopjes en aanbiedingen.  

Op het gebied van duurzaamheid neemt Altera verschillende maatregelen door supermarkten en winkelcentra te voorzien van dak- en gevelisolatie, zonnepanelen en HR++ glas. Daarnaast probeert Altera huurders mee te nemen op weg naar verdere verduurzaming. Van der Bijl noemt als voorbeeld het project ‘Energiezuinige Retailer’, in samenwerking met Colliers: huurders kunnen gebruik maken van een energiecoach die een energiescan van de winkel maakt. Deze scans geven huurders inzicht in het energieverbruik, bovendien krijgen ze tips voor het nemen van energiebesparende acties, zoals het optimaliseren van verlichting, verwarming en koelen en het plaatsen van energiezuinige apparatuur. Hierbij zijn ook de kosten en terugverdientijd inzichtelijk gemaakt.  

Integratie ESG in taxaties 

Van der Bijl vindt dat ESG verder moet worden geïntegreerd in taxatiemodellen. ‘De huidige methodiek van taxeren heeft nog niet voldoende focus op ESG. Bij de taxatie van een gebouw kijkt een taxateur nu nog te veel alleen naar soortgelijke transacties en market evidence, zonder dat hij of zij een groene bril heeft opgezet. Is het pand Paris Proof en toekomstgeschikt? Die groene focus is heel erg belangrijk. Je kunt een waterstofauto toch ook niet vergelijken met een tien jaar oude diesel?’  

Samen met woningtaxateurs is Altera een pilot gestart om te onderzoeken hoe ESG-criteria en -prestaties het beste geïntegreerd kunnen worden in taxaties. De insteek is een open dialoog: samen met taxateurs ervaringen en verwachtingen uitwisselen en kennis en wederzijds begrip bevorderen. De vastgoedbelegger streeft ernaar om haar woning- én winkelportefeuille in 2040 Paris Proof te hebben. Het is daarbij belangrijk dat de taxateur de diverse ESG-criteria en -prestaties meeneemt in zijn beoordeling. Voor de pilot maken de aan Altera verbonden taxateurs gebruik van de RICS ESG Data List. Deze lijst – die mede tot stand is gekomen met input van INREV – geeft de taxateur een volledig beeld van de assets. Het doel van de pilot is verbetering van het taxatieproces met integratie van ESG-criteria.  

25 jaar Altera: oud jasje uit, nieuw jasje aan  

Naast een maakjaar wordt 2025 ook een jubileumjaar: Altera Vastgoed N.V., in 2000 opgericht door het samengaan van twee vastgoedportefeuilles van het pensioenfonds Hoogovens en de KLM pensioenfondsen, bestaat 25 jaar. Maar er gaat wel iets fundamenteels veranderen, aldus Van der Bijl. ‘We gaan herstructureren. Dat moet vanwege de afschaffing van het FBI-regime. Als FBI, dat staat voor fiscale beleggingsinstelling, mogen wij niet langer beleggen in vastgoed. Daarom gaan we afsplitsen, het spiegelbeeld van een fusie.’  

Altera wordt opgesplitst in een management B.V. en twee FGR’en (fonds voor gemene rekening): een voor het woningfonds en een voor het winkelfonds. Juridisch veranderen we dan wel maar we blijven van en voor onze beleggers met behoud van onze unieke eigenschappen. Van der Bijl: ‘Op 31 december gaan we naar de notaris om te passeren. Dan doen we ons oude jasje uit en trekken we een nieuw jasje aan. 2023 was een balansjaar, 2024 een jaar van verbinding tussen markt en overheid, 2025 wordt wat mij betreft een maakjaar. En gaat Altera op voor de volgende 25 jaar.’ 

Dit artikel is gesponsord door Altera Vastgoed.