‘Overijsselse aanpak’ leidt tot versnelling van woningbouw in stad én land

‘Overijsselse aanpak’ leidt tot versnelling van woningbouw in stad én land

Afgezet tegen de 60.000 nieuwe woningen die de provincie tot 2030 wil bouwen in Overijssel, lijkt het een druppel op de gloeiende plaat: de 300 à 400 woningen die de gebiedsontwikkeling ‘Goor op Stoom’ moet opleveren. Maar dat is het zeker niet, voor Goor dat met ruim 12.000 inwoners de grootste plaats van de gemeente Hof van Twente is. Mede dankzij de ‘Overijsselse aanpak’ werd de gebiedsontwikkeling de afgelopen jaren met succes op een nieuwe leest geschoeid.'

‘Overijsselse aanpak’ leidt tot versnelling van woningbouw in stad én land
Fotograaf: Christiaan Vink

‘Goor op Stoom’ is de naam van een gebiedsontwikkeling die het voormalige terrein van de Twentse Stoomblekerij (TSB) in Goor moet transformeren in een mooi en levendig gebied waar wordt gewoond, gewerkt en gerecreëerd. ‘Ongeveer tien jaar nadat de TSB in 1989 failliet was gegaan, werd het terrein gekocht door twee ‘ontwikkelende bouwers’, Droste Bouwgroep en Oude Wolbers,’ vertelt Bart Greven, als projectmanager in dienst van de gemeente Hof van Twente die ongeveer 35.000 inwoners telt. ‘Rond 2010 realiseerden zij 140 woningen, maar daarna kwam de gebiedsontwikkeling tot stilstand.’

Volgens directeur Wim Oude Wolbers van de gelijknamige bouwonderneming kwam dat door de woningmarkt- en kredietcrisis die in 2008 begon en ook in Twente lang na-ijlde. ‘Daar kwam bij dat de provincie op de rem trapte omdat toen nog werd uitgegaan van een krimpscenario. De aanwezigheid van een aantal te transformeren monumentale gebouwen op het terrein maakte de volgende fase van de ontwikkeling bovendien complexer, net als de bodemsanering die nodig zou zijn.’

Enorme potentie

Dat er jarenlang niets meer gebeurde vond de gemeente jammer, zeker toen enkele jaren geleden duidelijk werd dat ook Overijssel een grote woningbouwopgave had. ‘Dankzij de aanwezigheid van veel groen, het riviertje De Regge en monumentale gebouwen als De Kathedraal, het Beltmangebouw en de Zaagtandhallen, heeft het gebied veel potentie,’ verzekert Greven. ‘Tegen de bebouwde kom van Goor aan, op een paar honderd meter afstand van het centrum, is dit een geweldige plek om 300 à 400 woningen én een nieuw stadspark te realiseren. Transformatie van de monumentale gebouwen biedt bovendien nieuwe kansen voor horeca en bedrijvigheid.’

Door het terrein te kopen van de ontwikkelaars, trok de gemeente in 2020 op onconventionele wijze het initiatief én een groot deel van het ontwikkelrisico naar zich toe’

Door het veertien hectare grote terrein te kopen van de ontwikkelaars en uit te breiden met nog eens vier hectare, trok de gemeente in 2020 op onconventionele wijze het initiatief én een groot deel van het ontwikkelrisico naar zich toe. Met dank aan de provincie die de laatste jaren aan de weg timmert met de ‘Overijsselse aanpak’, een onderscheidende werkwijze met samenwerken, netwerken, (co-)financieren, faciliteren én versnellen van woningbouwprojecten als ingrediënten. ‘Dat we daarbij geen onderscheid maken tussen grote steden als Zwolle en Enschede en kleinere steden en dorpen, blijkt uit de dertig gebiedsontwikkelingen die we tot ‘sleutelproject’ hebben uitgeroepen,’ stelt gedeputeerde Monique van Haaf van Wonen, Ruimte en Retail. ‘Ze vloeien voort uit de regionale Woonagenda’s voor West-Overijssel en Twente en hebben met elkaar gemeen dat ze een regionaal belang dienen, impact hebben en een stevige bijdrage leveren aan binnenstedelijke transformatie, verstedelijking en de versnellingsopgave. Dat gaat dus op voor Hart van Zuid in Hengelo en de Spoorzone in Zwolle, maar zeker óók voor Goor op Stoom.’

‘Overijsselse aanpak’ leidt tot versnelling van woningbouw in stad én land

Het verschil maken

Het effect van die steun van de provincie valt volgens Greven niet te onderschatten. ‘De aankoop van het TSB-terrein was de grootste transactie die de gemeente Hof van Twente ooit had gedaan. Dat de gemeenteraad er unaniem mee akkoord ging, kan niet los worden gezien van het feit dat de provincie liet blijken dat ze vierkant achter de gebiedsontwikkeling stond.’ Van Haaf: ‘Die dertig sleutelprojecten verdienen prioriteit, omdat ze stuk voor stuk het verschil kunnen maken op het gebied van onder andere leefbaarheid, ruimtelijke ordening, bedrijvigheid en woningbouw. En omdat we kansen zien om die woningbouw te versnellen.’

Dat de gemeenteraad er unaniem mee akkoord ging, kan niet los worden gezien van het feit dat de provincie liet blijken dat ze vierkant achter de gebiedsontwikkeling stond.

Bij Goor op Stoom is dat volgens Greven zeker gelukt: nog geen twee jaar nadat de gemeente het TSB-terrein aankocht, kon er al een Masterplan worden gepresenteerd dat tot 2035 voorziet in de gefaseerde ontwikkeling van het gebied. In het verlengde daarvan wordt momenteel hard gewerkt aan het ontwerpbestemmingsplan voor het deelgebied waar de eerste woningen zullen worden gebouwd. Greven: ‘Met dank aan de provincie die concreet € 750.000 beschikbaar stelde voor het opstellen van het Masterplan. Daarnaast wordt geld vrijgemaakt voor het inrichten van het openbaar gebied, het stimuleren van circulair bouwen en de transformatie van het industrieel erfgoed op het TSB-terrein. Voor een kleine gemeente als Hof van Twente is het enorme netwerk van de provincie daarnaast cruciaal. Voor het gemeentelijke projectbureau dat de kar trekt is dat een voortdurende bron van kennis, ervaring en middelen die we zelf niet hebben.’

‘Overijsselse aanpak’ leidt tot versnelling van woningbouw in stad én land
Strootman Landschapsarchitecten en de Zwarte Hond

Effectieve netwerkaanpak

Die effectieve netwerkaanpak aan de voorkant van gebiedsontwikkelingen, is volgens Van Haaf misschien wel het meest kenmerkend voor de Overijsselse aanpak. ‘Dat een gemeente als Hof van Twente een beperkte menskracht heeft, mag niet ten koste gaan van de kwaliteit van een gebiedsontwikkeling als Goor op Stoom. Dat gebeurt dan ook niet, alles is erop gericht om de ambities voor dit prachtige gebied overeind te houden en om tegelijkertijd de vaart erin te houden. Hoe? Door van meet af aan te kijken waar je kunt samenwerken, als provincie, gemeenten en marktpartijen, en door mogelijke knelpunten samen op te sporen en op te lossen. En ook door elkaar waar mogelijk te versterken, ideeën uit te wisselen en van elkaar te leren.’

Zelfs jongeren zeggen tegen elkaar: ik had nooit gedacht dat ik later in Goor zou blijven wonen, maar begin nu toch ernstig te twijfelen

Hoewel de twee projectontwikkelaars geen grondeigenaar meer zijn, blijven ze wel nauw betrokken bij Goor op Stoom. ‘Samen gaan we de helft van de woningen ontwikkelen,’ blikt Oude Wolbers vooruit. Hij is blij met het hoge ambitieniveau, maar hoopt niet dat de plannen in beton worden gegoten. ‘We kennen de lokale en regionale woningmarkt als geen ander en weten dat die snel kan veranderen. Daar moet je rekening mee houden door tot op zekere hoogte flexibiliteit in te bouwen in de plannen.’

Zó mooi

Tot zijn grote voldoening merkt Greven dat Goor op Stoom steeds meer begint te leven in de kleine Twentse stad. ‘Zelfs jongeren zeggen tegen elkaar: ik had nooit gedacht dat ik later in Goor zou blijven wonen, maar begin nu toch ernstig te twijfelen want dit plan is zó mooi…’ Van Haaf: ‘Prachtig toch? Daar doen we het voor. Goor op Stoom bewijst dat de Overijsselse aanpak effectief is, in de vorm van een flinke versnelling van de gebiedsontwikkeling en daarmee de woningbouw.’

Dit artikel is gesponsord door de Provincie Overijssel.