Microsoft CEO Satya Nadella doet er niet ingewikkeld over: hij meent dat we ons geconfronteerd zien met de grootste veranderingin de manier van werken ooit, zo schreef hij recent in een open brief. Ook Google zet in op een totale gedaanteverandering van het kantoor. Harvard Business Review concludeerde na onderzoek dat er voor werkgevers niets anders op zit dan hun kantoren te verbeteren, als zij willen dat hun personeel terugkeert op de burelen. Volgens Google’s architect-in-residence Michelle Kaufmann heeft de pandemie de tijd versneld, zo zei ze vorig jaar in The New York Times: 'De manier van werken waarvan het dachten dat die nog tien jaar in de toekomst zou liggen, is er door Covid nu al.'
Plotselinge verandering
Door de pandemie is het belang van een werkplek voorgoed veranderd. Huurders van kantoorruimte nemen enkel nog genoegen met het allerbeste, vooral de grootste en meest innovatieve organisaties ter wereld. Zij eisen de hoogste standaard als het gaat om de duurzaamheid van het gebouw en de kwaliteit van de werkplek. Door die plotselinge verandering in de eisen aan kantoorruimte, moeten projectontwikkelaars en investeerders de kantoren van de toekomst ontwerpen en bouwen. Dat is een unieke kans.
Een ding is zeker: het kantoorgebouw van de toekomst is slim, dynamisch en in voortdurende ontwikkeling. De nieuwe kantoorgebouwen maken gebruik van het zogeheten Internet of Things: een enorm netwerk van sensoren dat voortdurend de verschillende factoren monitort dat van invloed is op de omstandigheden in het gebouw. Cruciaal is dat ook de omstandigheden buiten de muren van het gebouw in beeld zijn: juist die beïnvloeden het klimaat ín het kantoor. De enorme hoeveelheid data die dat oplevert maakt het mogelijk om vrijwel elk aspect van het gebouw te besturen en te optimaliseren. Daarmee is plots ook de energiebehoefte van het gebouw inzichtelijk op detailniveau – en daarmee bestuurbaar.
Buitenwereld
Niet langer is een kantoorgebouw ontworpen om de buitenwereld buiten te houden. De natuur is een integraal onderdeel van het object en natuurlijke bronnen leveren de energie. Het resultaat: een werkelijk duurzaam gebouw.
In de praktijk ziet dat er als volgt uit: sensoren, verwerkt in de raamkozijnen, registeren dat het buiten zo’n 15 graden is. Bekend is dat elk moment de zon zal opkomen, waarna zonnestralen de ramen van een vergaderzaal in de zuidoostelijke hoek van het gebouw zullen raken. Dat kantoor zal daardoor langzaamaan opwarmen. In die ruimte zal over een half uur de eerste meeting beginnen, zo staat in de agenda gepland. Bekend is bovendien dat de kamer zo’n vijftig vierkante meter groot is. Het gebouwmanagementsysteem verwerkt al deze data automatisch en zorgt dat de verwarming in de ruimte precies op tijd zal inschakelen, zodat de zonnestralen en de verwarming samen zorgen voor een comfortabele 21 graden – of welke temperatuur de deelnemers dan ook wenselijk vinden.
Zo’n slim gebouw ontstaat op de tekentafel. Eerst moet de infrastructuur op orde zijn, want de sensoren die de omstandigheden buiten in kaart brengen zijn de belangrijkste elementen in het netwerk. Het begint immers bij het meten van de omstandigheden buiten – zodat die vervolgens zijn in te zetten om het klimaat binnen te optimaliseren.
Als het netwerk er eenmaal ligt kan het vrijwel eindeloos worden uitgebreid. Met sensoren die de omstandigheden binnen het gebouw in de gaten houden bijvoorbeeld: de temperatuur, lichtinval en de luchtkwaliteit, maar ook het geluidsniveau en de hoeveelheid aanwezige personen. Die waardevolle informatie is direct inzichtelijk in een zogeheten ‘digital twin’: een virtueel computermodel dat identiek is aan het echte gebouw. Wat in het gebouw gebeurt, is tegelijkertijd te zien in het computermodel – en wat in het model wordt aangepast, is direct van invloed op het gebouw. Zo is het mogelijk om de prestaties van het gebouw te zien én te optimaliseren. Ook automatisch.
Niet zo slim
De meeste ‘smart buildings’ zijn echter helemaal niet zo slim: ze doen net alsof de buitenwereld er niet is. Ze beperken zich tot sensoren die slechts de omstandigheden binnen meten en doen niets met de omstandigheden buiten. Sterker nog, die wordt niet eens gemeten. Maar de ogen sluiten voor de buitenwereld is onverstandig: de airconditioning kan op volle kracht werken in het ene kantoor, terwijl de zon de kamer ernaast juist verwarmt.
Het zijn juist de elementen buiten die bepalend zijn voor de omstandigheden binnen. Een gebouw moet geen levenloze set muren zijn. Het moet open zijn, aangepast aan het leven buiten de glazen ramen. Harvardprofessoren Joseph Allen en John D. Macomber pleiten in hun boek ‘Healthy Buildings’ dan ook voor het voortdurend meten van luchtkwaliteit, lawaai, warmte, lichtinval, luchtvochtigheid en ventilatie. Die inzichten zijn voor een gezond gebouw cruciaal.
Verwelkomen
De tijd is voorbij dat de elementen krampachtig buiten de deur werden gehouden. Integendeel: we moeten ze juist verwelkomen. Een werkelijk slim gebouw zet natuurlijke bronnen in voor verwarming, koeling, licht en frisse lucht. Dat maakt de gebouwen niet alleen prettig om in te werken, het maakt de kantoren uiterst energie-efficiënt. Dat is van het grootste belang nu gebouwen dienen te voldoen aan de klimaatafspraken in bouwbesluiten en de akkoorden van Parijs.
Een slim gebouwen ontwerpen en bouwen gaat niet om de regeltjes. Eenieder is doordrongen van het belang van duurzame kantoorgebouwen, zoals we intuïtief weten dat de natuur belangrijk is voor het welzijn van de mens. Hana Bank, een van Zuid-Korea’s grootste banken, gooide recentelijk het roer om: werken op een kantoor moet niet langer vermoeiend zijn, het moet juist energie geven. In het gloednieuwe hoofdkantoor van de bank is de natuur dan ook verweven met het gebouw: de kantoorruimtes zijn verdeeld over glooiende verdiepingen, die lijken op een park. De buitenlucht trekt als een frisse wind door het complex.
Het idee dat de natuur een belangrijk onderdeel is van het moderne kantoor is breedgedragen. In de Verenigde Staten bouwt Google kantoren die gedeeltelijk in de buitenlucht staan. In het hoofdkantoor van de internetgigant zorgt de gebouwmanagementsoftware voor voortdurende frisse lucht.
Intelligente beslissingen
Al deze ontwikkelingen hebben grote gevolgen voor investeerders. Slimme gebouwen geven voortdurend inzicht in hoe het gebouw presteert. Dat maakt het mogelijk om het rendement van het gebouw volledig te optimaliseren. Die voortdurende stroom data maakt het voor de eigenaren van het gebouw en voor investeerders en projectontwikkelaars mogelijk om intelligente beslissingen te nemen, gebaseerd op harde informatie.
Welke ruimtes zijn het meest in trek en welke kantoren zijn zelden in gebruik? Welke verdieping gebruikt de meeste energie? Dat ene kantoor op de vijfde verdieping waar ooit een gereduceerd huurtarief voor was bedacht, blijkt juist de populairste ruimte in het gebouw. De koffiebar in de lobby blijkt tien keer zoveel klanten te bedienen als vooraf was gedacht. Die data kunnen de eigenaren zelf gebruiken of ter beschikking stellen aan hun huurders, wat een geheel nieuwe bron van inkomsten oplevert.
Elke investering is per definitie bedoeld voor de toekomst. Zet kapitaal nu op een intelligente manier in en de opbrengst zal volgen – soms generaties lang. Investeren vraagt visie, een goede planning en het afwegen van risico’s en opbrengsten. Hetzelfde geldt voor het ontwikkelen van het moderne kantoorgebouw: ontwerp en bouw nu op een slimme manier en de huurders zullen altijd in de rij staan om een plek te bemachtigen. Het slimme kantoorgebouw ontstaat aan de tekentafel. De voordelen zijn er voor altijd.
Dit artikel is gesponsord door Physee.
