Sinds jaar en dag speelt provincie Overijssel een actieve rol in de ruimtelijke ordening. Behoud van de buitengebieden in de groene provincie stond altijd al hoog op de politieke agenda. Vanaf 2009 ging Gedeputeerde Staten zich actiever bemoeien met problemen op de commerciële vastgoedmarkt. In reactie op de toenmalige verpaupering van bepaalde bedrijventerreinen richtte GS dat jaar Herstructureringsmaatschappij Overijssel (HMO) op, een privaat georganiseerde NV met de provincie als enig aandeelhouder. Op ondernemende wijze ging HMO de herbestemming van bedrijventerreinen en vanaf 2014 ook van lege kantoren aanjagen.
In Overijssel pakken we het lastige voortraject van een gebiedsontwikkeling op”
Enkele jaren geleden besloot de provincie het eigen werkveld en dat van HMO te verbreden, vertelt verantwoordelijk gedeputeerde Monique van Haaf. ‘We zagen sommige Overijsselse steden en kernen worstelen met winkelleegstand, waardoor de leefbaarheid in het gedrang dreigde te komen. Tegelijkertijd speelden vraagstukken rond klimaatverandering en woningschaarste. Daarom besloten we in 2018 ook te participeren in stedelijke gebiedsontwikkeling. In binnensteden kunnen provincie en HMO helpen bij opgaven op het gebied van wonen, klimaatadaptatie, vrije-tijdseconomie, stadslogistiek, cultuur en ruimtelijke kwaliteit.’
Extra woningbouw
Een van de meest ambitieuze projecten speelt zich af in Oldenzaal, een Twentse stad met zo’n 32.000 inwoners. Oldenzaal, ingeklemd tussen Almelo en de Duitse grens, is allesbehalve een achtergestelde stad, benadrukt wethouder Alida Renkema. ‘Het is een hele bruisende en economisch sterke stad met veel bedrijventerreinen en een mooie historische kern. Het probleem alleen is dat Oldenzaal een klein grondgebied en bijna geen buitengebied heeft. Hoewel we amper bevolkingsgroei hebben, groeit het aantal huishoudens door verdunning wel nog fors. De komende vijf jaar hebben we zeker 600 nieuwe woningen nodig. Begin dit jaar heeft ons gemeentecollege die ambitie verhoogd met nog eens 400. Maar tegenover die verdere verstedelijking moet ook een vergroening staan.’
Die vergroening is met name voorzien rondom de historische binnenstad, legt Renkema uit. ‘Oldenzaal werd vanaf de 12e eeuw omzoomd door een stadswal en ringgracht. Hoewel de gracht meestal droog stond, beschermde hij Oldenzaal tegen overstroming. Oldenzaal ligt namelijk aan de voet van een stuwwal. Het is een historisch waardevol gebied. Maar de laatste decennia is de oude gracht – die officieel te boek staat als Singelpark – aan het oog onttrokken. Sterker: niemand herkent of kent het Singelpark. Overal dwars geplaatste muurtjes hebben het gebied versnipperd, men parkeert er zijn auto, retailers lossen en laden er goederen. Wij willen deze oude stadsgracht in volle glorie herstellen met mooie wandelroutes en zichtlijnen. Mensen moeten een rondje kunnen hardlopen om het Singelpark. In een deel van het park willen we net als vroeger weer overtollig regenwater afvoeren én opvangen. Het park zal dan niet alleen hittestress verminderen, maar ook historische waarden terugbrengen en de leefkwaliteit vergroten.’
Risicodragend investeren
Gedeputeerde Van Haaf heeft regelmatig met de wethouder door het projectgebied gewandeld. ‘Ik wil er een gevoel bij krijgen. Ook is het heel belangrijk om rechtstreeks contact te hebben met alle bedrijven, vastgoedeigenaren en omwonenden. Dat is ook iets typisch Overijssels; we kennen weinig hiërarchie, hebben korte lijnen, leggen alle kaarten op tafel en zijn heel praktisch ingesteld. Door deze bezoeken kwam ik erachter dat we een tussenstap in de gebiedsontwikkeling misten. Om echt een impact te hebben, moet de provincie zelf risicodragend investeren. In een eerste tranche hebben we vorig jaar 9 miljoen euro beschikbaar gesteld. Voor de komende jaren komt daar nog 21 miljoen euro bij. Daarmee gaan we de openbare ruimte verbeteren op een circulaire en klimaatadaptieve wijze. We verwachten dat onze investeringen ook marktinvesteringen zullen uitlokken en het bedrijfsleven versterken.’
De gebiedsontwikkeling in Oldenzaal is opgehakt in kleinere deelprojecten. Deze zogeheten stadsarrangementen zijn gesloten door Overijssel, Oldenzaal, stakeholders en omwonenden. De gebiedsontwikkeling Langestraat en omgeving is het deelproject waar HMO nu volop aan werkt. Dit gebied ligt midden in de historische binnenstad tussen winkelcentrum De Vijfhoek, Deurningerstraat en het Singelpark. Het gebied heeft weinig kwaliteit, het woon- en leefklimaat staan onder druk en heeft vooral een bevoorradingsfunctie voor omliggend vastgoed, verklaart Jeroen Heethaar, bij HMO verantwoordelijk voor de projecten en investeringen. ‘Dit stuk binnenstad is te stenig, er staan veel panden leeg en parkeerplaatsen zijn ongebruikt. Wij willen er voorzieningen als woningen en kleinschalige voorzieningen toevoegen, terwijl provincie en gemeente de openbare ruimte aanpakken. Doel is een gebied met een hoge verblijfskwaliteit met veel reuring te creëren.’
Grondruil
De afgelopen 1,5 jaar heeft HMO al veel werk verricht, somt hij op. ‘Van PostNL hebben we een voormalig leegstaand postkantoor aan de Langestraat gekocht. Op de al gesloopte PostNL-locatie realiseren we 50 tot 60 woningen. Zorgfederatie Oldenzaal wil graag dat we zorgwoningen ontwikkelen. De rest zal bestaan uit koop en middeldure huur. Met gemeente Oldenzaal en winkelcentrumeigenaar Unibail-Rodamco-Westfield hebben we een grondruil met gesloten beurzen georganiseerd. Uit de ruil hebben we een deel van de winkelpassage kunnen vrijspelen. Hiermee gaan we een aantrekkelijke doorsteek realiseren voor het winkelend publiek vanuit de Deurningerstraat richting Hofstraat en Langestraat. Unibail heeft daardoor extra ruimte om de Action-vestiging te vergroten en verduurzaamt het hele winkelcentrum. Aan het vernieuwde plein van De Vijfhoek hebben we al een plek voor de openbare bibliotheek gemaakt.’
Stenige stadsgracht wordt gebied met hoge verblijfskwaliteit en veel reuring”
Volgens Heethaar spelen de overheden en HMO een cruciale rol in dit project. ‘Vaak loopt een binnenstedelijke gebiedsontwikkeling spaak, omdat marktpartijen de voorinvesteringen niet aandurven. Of noodzakelijke investeringen in openbare ruimte en infrastructuur komen pas achteraf. In Overijssel pakken we met de provincie en gemeente juist dat lastige voortraject van een gebiedsontwikkeling op. We luisteren naar de wens van een gemeente, berekenen hoeveel geld daarvoor nodig is, maken een gezamenlijk plan en begroting en pakken alle drie onze rol op. Samen met de markt maken we vervolgens onze ambitie waar. Dat geeft slagkracht en zorgt voor een vliegwieleffect.’
Multipliereffect
Het is echter niet aan HMO om in het hele plangebied projecten te initiëren, stelt hij. ‘In dit deelproject jagen we zeker 30 miljoen euro aan investeringen aan. HMO werkt zonder winstoogmerk; het rendement uit de opstalontwikkeling stoppen we terug in het project. Maar onze rol beperkt zich hier tot aanjager en kwaliteitsbewaker. We willen de markt ook niet verdringen. Ik reken op een multipliereffect, zodra marktpartijen en eigenaren met hun projecten beginnen. Onze betrokkenheid houdt over 2,5 jaar op. Dan wil ik waarnemen dat het gebied vitaler, kwalitatief hoogwaardiger en levendiger is. Ik zie een gebied voor me waar doelgroepen van jong tot oud samenkomen in een koffietentje, bewoners lopend naar hun werk gaan en winkelend publiek flaneert op het plein. In dat geval zijn we in onze opzet geslaagd.’
Met deze gebiedsontwikkeling slaat Oldenzaal meerdere vliegen in een klap, verklaart wethouder Renkema. ‘Oldenzaal investeert 3,5 miljoen euro in de eerste fase. Wij voegen niet alleen waarde toe aan de stad en maken hem klimaatbestendig, maar lossen ook een probleem op dat door corona is verergerd. De winkelleegstand is het afgelopen jaar verder opgelopen. De urgentie van een compacte binnenstad is door corona nog groter. De winkels in de aanloopstraten en buiten het Singelpark gaan we naar het centrum verplaatsen. De lege gebouwen transformeren we naar woningen, net zoals we al enkele oude bankgebouwen hebben omgebouwd. Hoewel er nu veel ellende is, moeten we durven kijken na corona. Dan is de binnenstad met zijn vele horeca en jaarlijks 200 evenementen weer een trekpleister. En het Singelpark vormt dan een mooie scheiding tussen binnenstad en woongebied.’
Geduld
Wel duurt het nog even voordat het hele Singelpark in oude luister is hersteld, erkennen de bestuurders. ‘Dit is een enorm groot project voor de schaal van Oldenzaal. Ook zijn veel verschillende eigenaren erbij betrokken. Dit project slaagt alleen als we het stapsgewijs doen. Het moet ook behapbaar zijn voor de markt. Gelukkig constateer ik dat alle partijen goed samen werken en ook de markt bereidwillig is. Dat is ook te danken aan de hands-on aanpak van wethouder Renkema’, oordeelt gedeputeerde Van Haaf.
Het kan de wethouder zelf niet snel genoeg gaan. ‘Ik ben nogal ongedurig. Maar realistisch gesproken kost het minstens tien jaar voordat het Singelpark is gerealiseerd. Het is vooral afhankelijk van financiering. Door de coronacrisis en de lockdown zijn ondernemers en vastgoedbeleggers nu moeilijk in beweging te krijgen. Het toverwoord is samenwerking; we hebben de provincie erbij betrokken, we treden in contact met het waterschap en haken aan op nationale programma’s. Overijssel heeft ook goed gelobbyd bij het Rijk, waardoor het Singelpark nu in een aantal landelijke nota’s over wateropvang als uniek project worden genoemd. Wat mij betreft gaat de schop zo snel mogelijk in de grond.’
Dit artikel is gesponsord door de Provincie Overijssel.
Beelden: OKRA landschapsarchitecten.
