De minister stelt dit in een Kamerbrief over mensen met een middeninkomen en hun kansen op de woningmarkt. Ze houdt vast aan noodknop om te voorkomen dat autonome prijsstijgingen ervoor zorgen dat woningen snel uit het middensegment verdwijnen of het
middenhuursegment overslaan in huurprijs wanneer ze geliberaliseerd worden. 'Dit kan ervoor zorgen dat het realiseren en het behouden van een volwaardig middensegment onder druk komt te staan. Deze prijsstijgingen in zowel de koopals de huursector komen met name voor in de grote steden, waar mensen met een middeninkomen lastiger kunnen uitwijken naar de koopsector. Daardoor kan deze groep mensen alsnog geen passende woning vinden in die steden.'
Excessieve prijsstijgingen
Op verzoek van de Tweede Kamer heeft Ollongren een noodknop middenhuur uitgewerkt die excessieve prijsstijgingen in de middenhuur tegen moet gaan. 'Zeker in een gespannen woningmarkt is het aantrekkelijk voor sommige verhuurders om mee te varen op de golven van de markt en hoge huren te vragen die uitkomen boven een reële markthuur. Van alle verhuurders – maar zeker van verhuurders die actief zijn op de lange termijn - verwacht ik echter dat ze structureel redelijke huren vragen, ook na mutatie en die passen bij de kwaliteit, de ligging en de voorzieningen van de woning. Naarmate meer verhuurders een excessieve huur vragen wordt de noodzaak groter om in te grijpen in de markt via een noodknop.'
'Fatsoenlijke investeerders'
Tegelijkertijd mag een noodknop wat de minister betreft niet ten koste gaan van de investeringsmogelijkheden van 'fatsoenlijke investeerders'. 'Wij hebben hen hard nodig om de woningvoorraad te vergroten – wat uiteindelijk de beste oplossing is om beschikbaarheid en betaalbaarheid in het middenhuursegment te vergroten. In de uitwerking van de noodknop heb ik daarom gezocht naar de balans tussen het belang van betaalbare woningen op de korte termijn en het belang van een aantrekkelijk investeringsklimaat voor woningbouw op de lange termijn.'
'Meer in balans'
Ze vervolgt: 'Dat betekent dat het voor het kortetermijnbelang mogelijk wordt om de aanvangshuurprijzen te maximeren bij nieuwe contracten om zo excessieve huren tegen te gaan. Voor het lange termijn belang van een gunstig investeringsklimaat zullen gemeenten voldoende ruimte moeten creëren voor de nieuwbouw van middenhuur, want compensatie voor investeerders is dan nodig, zoals het onderzoek van SEO ook stelt. Op die manier komt nieuwbouw en bestaande voorraad meer in balans en wordt de beschikbaarheid en betaalbaarheid beschermd op zowel de korte als de lange termijn.'
Gemeentelijke verordening
De noodknop krijgt de vorm van een gemeentelijke verordening via de Huisvestingswet 2014. De randvoorwaarden worden in lijn met de Huisvestingswet 2014 vastgelegd. De verordening voor het instellen van de noodknop geldt voor vier jaar. Elke vier jaar zal de gemeenteraad opnieuw moeten bekijken of de noodknop nog steeds nodig is en dit moeten onderbouwen in de verordening. In lijn met de Huisvestingswet 2014 moet de gemeente voor het inzetten van de verordening aantonen dat er schaarste is aan middenhuur die leidt tot onevenwichtige en onrechtvaardige effecten. Daarnaast is een randvoorwaarde dat de gemeente moet inzetten op nieuwbouw om de schaarste tegen te gaan. De gemeente moet in een plan van aanpak presenteren hoe zij de schaarste op wil lossen via het lokale woonbeleid.
WOZ-waarde
De noodknop geldt niet voor de hele vrije sector maar alleen voor woningen die bereikbaar zijn voor middeninkomens. 'Daarom is er
gekeken naar wat de WOZ-waarde is van woningen die nu al als middenhuurwoningen verhuurd worden' aldus Ollongren. 'Landelijke cijfers laten zien dat bijna het gehele huidige segment van middenhuurwoningen een WOZ-waarde onder 300.000 euro heeft. Om er voor te zorgen dat enkel de middenhuur gereguleerd wordt zal dit worden uitgewerkt als bovengrens.'
Aanvangshuurprijs
De maatregel moet vooral een te forse aanvangshuur tegengaan. De minister wijst op onderzoek van ABF waaruit blijkt dat de grootste huurstijging zit bij de mutatie. 'Een deel van die huurstijgingen komt voor uit het liberaliseren van woningen die eerder gereguleerd waren. Denk daarbij bijvoorbeeld aan woningen die al twintig jaar verhuurd worden op het oude prijsniveau en waar nu een bewonerswissel plaats vindt. De nieuwe aanvangshuurprijs zal dan aanzienlijk gestegen zijn. Dit overwegende pleit dat echter nog steeds voor het reguleren van de aanvangshuurprijs op een manier die oog houdt voor de marktontwikkeling.' Daarbij denkt de minister aan maximale stijging bij mutatie van 6 procent.
Ollongren erkent dat alleen het reguleren van de aanvangshuurprijs het risico met zich meebrengt dat huisbazen na het eerste jaar de huur alsnog fors verhogen, maar wijst op onderzoek van ABV dat de jaarlijkse huurstijgingen vrij gematigd zijn. Woningen kunnen door de noodknop in ieder geval niet terugvallen in het gereguleerde segment.
Geen differentiatie
Ten aanzien van dat gereguleerde segment geeft de minister in haar brief aan voorlopig niet te willen aan verschillende liberalisatiegrenzen per regio. Met een hogere liberalisatiegrens zouden bijvoorbeeld mensen in een zwaar overspannen woningmarkt als Amsterdam toch in aanmerking kunnen kunnen voor een gereguleerde huurwoning. 'De differentiatie van de huur- en inkomensgrenzen in de DAEB naar regio of gemeenten wordt door sommigen geopperd als een aanvullende maatregel die woningmarkten lokaal beter in evenwicht kan brengen. Deze maatregel zou echter een ingrijpende verandering van het bestaande stelsel betekenen, die niet op korte termijn te realiseren is. Ik vind het daarom van belang dat eerst samen met de sector zorgvuldig onderzocht wordt of de maatregel noodzakelijk is, en of het aannemelijk is dat deze voldoende effectief is.'
