De prijs van Syntrus Achmea Real Estate en Vastgoedmarkt wordt jaarlijks uitgereikt als beloning voor de meest succesvolle gebiedsversterking. Zinder, een multifunctioneel pand van ruim 22.000 m2 onder architectuur van het Rotterdamse Bureau De Zwarte Hond, gebouwd door VolkerWessels Bouw & Vastgoedontwikkeling Zuid en landschappelijk ingepast door Felixx Landscape Architects & Planners was in de race voor de prijs met drie andere kandidaten: de nagelnieuwe woonbuurt Rhapsody in Amsterdam Nieuw West, het multifunctionele Noordgebouw (Creative Valey) naast Utrecht Centraal en de nieuwe creatieve hotspot Image Wharf in de Amsterdamse Houthavens.

‘Zo’n ingrijpend project in het hart van de stad kent altijd voor- en tegenstanders’, zegt wethouder Marcel Melissen van Tiel bij het in ontvangst nemen van de prijs. ‘We hebben het parkeren verplaatst van de Waalkade naar een parkeergarage onder Zinder, terwijl het parkeren op die plek in het DNA van de Tielenaar zit.’ Met het vrijmaken van de Waalkade is een belangrijke stap gezet om de verbinding tussen het water en het stadscentrum te herstellen.

‘Terug naar mooi’

Melissen prijst de gemeenteraad, die het lef heeft getoond voor deze voor Tiel grote ontwikkeling, met dito investering. ‘Je ziet dat het werkt. Ouderen zitten er, jongeren uit de stad komen er spelen, de stad heeft zijn verbinding met het water teruggekregen. We hebben de stad van lelijk, terug naar mooi gebracht.’

Het centrum voor de kunsten Zinder Educatie – gebouwd door VolkerWessels Bouw & Vastgoedontwikkeling Zuid naar een ontwerp van architectenbureau De Zwarte Hond en landschappelijk ingepast door Felixx Landscape Architects & Planners – is gehuisvest in de ‘gouden lampion’, die als het ware zweeft boven het cultuurpodium. Daarnaast staat een robuust, natuurstenen volume waarin de bibliotheek is gevestigd. Een centrale, lichte entreehal vormt de schakel tussen de twee delen. Hier ontmoeten bezoekers elkaar. Verzonken onder de lampion ligt de multifunctionele zaal voor 320 mensen. Onder het gehele gebouw en het cultuurplein ligt een vierlaags parkeergarage. Hoe luidde het eindoordeel van de jury over de genomineerde projecten?

Image Wharf, Amsterdam

De jury is te spreken over de creatieve invulling van het terrein, waarbij de ontwikkelaar en de architect optimaal gebruik hebben gemaakt van het gegevens dat er voor dit deel van de Houthavens geen stedenbouwkundig plan geldt. In conceptvorm is het niet uniek, geeft één van de juryleden aan. 'Het is ook de vraag of dit over tien tot vijftien jaar ook nog werkt.'
Ja, er is voldoende rekening gehouden met de wensen van (toekomstige) gebruikers en huurders, zo is de jury unaniem van mening. 'Maar de de menging van functies in het gebied is op zich niet zo bijzonder', aldus een ander panellid. De jury is gematigd positief over de score van het project op het gebied van duurzaamheid. Of het gebouw het gebied heeft versterkt vindt men meer twijfelachtig. De pretentie is er wel, ook gelet op de sjieke boardroom bovenop één van de gebouwen waarvan ook de buurt gebruik kan maken, maar er wordt ook geconstateerd dat het toch veelal gaat om IT-bedrijfjes en minder om de beoogde échte maakindustrie.

Rhapsody in West, Amsterdam

De projectontwikkelaar, de architect en de buurtwerker maken indruk met hun verhaal waarbij een braakliggend stuk grasland grenzend aan de geluidswal langs de A10 werd omgetoverd tot een, zoals dat anno 2019 heet, inclusieve nieuwe wijk. De uitdaging die er zo'n zes jaar geleden lag, was enorm. De buurt kampte nog met het stigma van voormalige Vogelaarwijk, de locatie aan de snelweg is 'uitdagend' en de last but not least zaten Amsterdam en de rest van Nederland nog in de staart van de economische crisis.

Het resultaat mag er zijn. De jury is onder de indruk, niet in de laatste plaats dat er in de appartementen maar ook op het binnenterrein (nauwelijks) iets is te horen van het langsrazende verkeer. Ook 'de hoge kwaliteit' die gekozen is bij de bouw en de inrichting van de buitenruimte vallen in de smaak.

'Het verhaal achter dit project is heel waarachtig', zo vertolkte een lid het unanieme geluid van de jury. 'Er is diep rekening gehouden met de wensen uit de buurt en die van de gemeente Amsterdam.' Dat moet volgens een van de juryleden welhaast tegen een zeer beperkt, dan wel negatief rendement voor de bouwer (De Nijs) zijn gebeurd, gelet op de opgelopen bouwkosten in de afgelopen jaren. 'You win some, you lose some', stelt een ander panellid. 'Voor de Nijs is de marketingwaarde van dit project ook van belang.' Twee juryleden zijn het erover eens dat de doelstelling om veel (oorspronkelijke) buurtbewoners (terug) te halen naar Rhapsody wel eens niet zou kunnen lukken, gelet op het huurniveau van duizend euro. Dat neemt de rest van de jury voor lief, gelet op de parallelle ambitie van de gemeente om de wijk op te krikken met hogere inkomens.

Noordgebouw, Utrecht

Vooropgesteld dat iedere kwalitatieve toevoeging aan de centrumzijde van het stationsgebied in Utrecht een verbetering is ten opzichte van wat er ooit stond en deels nog staat, moest de jury goed zoek naar de uniciteit van het flexibel kantoorconcept Creative Valley. Dat het Noordgebouw zo dicht op het spoor is gevestigd en - in de vorm van een sportschool - er deels over heen, maakt het project in ieder geval in de ogen van de juryleden technisch innovatief. Functies op en boven het spoor raken nou eenmaal steeds meer in zwang. 'Maar had daar dan meer mee gedaan', zo vatte een jurylid de teneur onder de juryleden samen.

Ja, er was rekening gehouden met de wensen van gebruikers, maar is de als goedkoop aangeprezen dagelijkse lunch van vier euro voor gebruikers, daadwerkelijk betaalbaar voor iemand met een gewone baan? Eigentijds was het gebouw volgens de juryleden wel, gelet op de supermarkt en de sportschool waar je tussen werken en appen door je ding kunt doen, maar dat maakt project nog niet uniek. 'Dat is ook inherent aan het werken met een bouwende ontwikkelaar', aldus een ander jurylid. Unanieme noodkreet van de jury na het bezoek aan Image Wharf en Creative Valley: 'Of het zo langzamerhand eens klaar mag zijn met de industriële inrichting van nieuwe quasi hippe kantoorruimte'.

Zinder, Tiel

Het bezoek vanuit Utrecht aan Tiel had een hoog schoolreisje-gehalte. Maar dan wel van een verwend stel pubers uit de Randstad. Want wat kun je nou helemaal verwachten van een nieuw theater in een pure provincieplaats, waar uitgerekend de beeltenis van Tiels' bekendste boreling Flipje nog regelmatig opduikt in het straatbeeld? Nou, blijkbaar meer dan de jury had verwacht. Aan de rand van het centrum doemde bij aankomst een weinig provinciaal ogend, modern cultureel centrum op. Het transparante karakter valt direct op net als het feit dat het multifunctionele pand ook écht multifunctioneel wordt gebruikt. Door buurtjongentjes die in en uit rennen, door senioren die een drankje komen doen in het grand-café en door dames met hoofdoekjes op - ja, die hebben ze ook in de Betuwe - die een bezoekje komen brengen aan de bibliotheek die ook in Zinder is gevestigd.

Van de aanvankelijke presentatie door architect Willem Hein Schenk (De Zwarte Hond) zijn de juryleden nog niet zo onder de indruk. 'Ik vond het niet zo sterk dat hij vertelde dat hij pas bij de oplevering voor het eerst contact had gehad met de directeur van het Tielse cultuurbedrijf', aldus een van de juryleden. 'Juist bij zo'n ingrijpend project wil je toch vanaf het begin contact houden met de eindgebruiker'. 'Maar blijkbaar is hij er toch  in geslaagd om iets neer te zetten wat aansluit bij wat de gebruikers nodig hadden', brengt een ander jurylid daar tegenin. Wel bleef er ook na het bezoek enige scepsis bij de jury over de enorme parkeergarage met 650 plaatsen onder het theater waar de Tielenaren vooralsnog nog wat koudwatervrees voor lijken te hebben.
Het bewogen relaas van Ruud van Zuilen, directeur Cultuurbedrijf Tiel, maakte echter veel goed. ‘Toen ik hier twaalf jaar geleden kwam werken was het credo onder de bevolking: 'Tiel is niet viel'.

Het zorgde in eerste instantie voor weerstand tegen het nieuwe cultuurcentrum, maar inmiddels is de scepsis overwonnen. Dat de investering van 42 miljoen door gemeente en provincie loont, mag blijken uit de flinke groei van het bezoek aan het culturele cluster, niet alleen van Tielenaren, maar ook uit de regio en daarbuiten. Er is echt een nieuwe verbinding ontstaan in de verarmde stad aan de Waal, of om in het in de  woorden van Van Zuilen te zeggen: ‘Tiel heeft zijn trots terug’.

And the winner is...

Na de rondgang door Nederland zijn de juryleden het over de afvallers voor de award het snel eens. Image Wharf en Creative Valley (Noordgebouw) hebben weliswaar lef getoond door buiten de gebaande paden, in een havengebied en direct naast een station, te ontwikkelen, maar de projecten zijn in de beleving van de jury te weinig vernieuwend en daadwerkelijk van toegevoegde waarde voor de stedelijke gebiedsontwikkeling.

Hoe anders is dat voor zowel Rhapsody als Zinder. In beide gevallen is er daadwerkelijk een verbinding gelegd met de omgeving en is daarbij ook gekozen voor een innovatieve inpassing van de verschillende functies. Uitdagend in praktische zin in Amsterdam en meer in maatschappelijke zin in Tiel.

Bij een fotofinish waarvan hier sprake is, is er hoe dan ook toch iemand die net iets eerder zijn neus over de meet drukt. De winnaar heeft al net iets meer de verbinding met de samenleving concreet gemaakt en zijn stempel gedrukt, waar de runner up de verwachtingen nog moet gaan waarmaken. Met de aantekening dat het een klein beetje appels met peren vergelijken is omdat de winnaar investeert met gemeenschapsgeld, roept de jury na ampel beraad cultuurcentrum Zinder uit tot winnaar van de StiB Award 2019.

Dit artikel staat in Vastgoedmarkt van juli/augustus 2019.