Eén overtuiging wordt breed gedeeld: de Nederlandse vastgoedmarkt is gebaat bij meer openheid.
Data en data-analyses kunnen beslissingen consistent maken. NSI heeft sinds 2016 veel geïnvesteerd in de opbouw van een data-warehouse, zo zegt Dirk-Jan Lucas, head of investor relations van NSI. ‘Wij hebben nagenoeg live inzicht in onze stand van zaken. Dagelijks, soms tweemaal per dag, wordt geheel automatisch alle informatie opgeslagen. Een nieuw huurcontract is zo één dag later zichtbaar in onze bezettingscijfers. In het verleden was dat wel anders. Dat liepen we twee of drie maanden achter met onze bezettingscijfers.’
Enorme versnelling
Die informatie wordt onder meer gebruikt voor de snelle productie van in- en externe rapportages. ‘Dankzij ons data-warehouse kunnen we een enorme versnelling realiseren. Bij mijn aantreden in 2016 waren we enkele weken bezig met het produceren van een kwartaalrapportage. Nu kunnen we op de vijfde dag van het nieuwe kwartaal de boeken sluiten en de volgende dag zijn de correcte cijfers voorhanden.’ De inrichting van het data-warehouse heeft, zo zegt Lucas, ook gezorgd voor ‘waarheidsvinding’. ‘Hoe groot is een gebouw? Een en hetzelfde object kende op verschillende plekken verschillende metrages. Nu is er één waarheid en gebruikt iedereen hetzelfde cijfer.’
Kempen begon al jaren eerder aan de opbouw van een effectieve data-infrastructuur. ‘Al vanaf 2012’, zo zegt portfoliomanager Lucas Vuurmans, ‘is er door ons veel geïnvesteerd in de opbouw van een data-warehouse en aansluitend de techniek voor een hoogwaardige visualisatie van de beschikbare informatie.’ Met behulp van technologie en data over drie lagen (het vastgoed, de vastgoedbedrijven en de fondsen) heeft Kempen alle beslissingen objectief, rationeel en consistent gemaakt.
Volledige transparantie
De eerste drie jaar is er volgens Vuurmans vooral alles geautomatiseerd. Daarna is de Europese strategie met tachtig bedrijven uitgebouwd naar een global strategy met meer dan driehonderd bedrijven. ‘Vanaf ongeveer 2016 is de kwaliteit van het onderliggende vastgoed vastgelegd. Alle objecten worden op een consequente manier geanalyseerd en gewaardeerd.’ Kempen heeft die aanpak volledig geautomatiseerd en geïntegreerd in het beleggingsproces. ‘We hebben daarmee een oordeel gereed over al onze vastgoedobjecten en kunnen naar onze klanten honderd procent transparant zijn. Of het nou gaat om de schuldpositie, de CO2-footprint, de overheadkosten. Dat kunnen we allemaal laten zien.’
Kempen heeft dankzij die data onder meer veel kennis over de staat van de retail-sector. Vuurmans verwijst naar de prestaties van winkelcentra. ‘Shopping malls hebben het door de opkomst van onder meer e-commerce wereldwijd moeilijk. Wij hebben inzichtelijk welk effect dat heeft en welke centra waar in de wereld uiteindelijk gaan winnen.’ Hij ziet ook nieuwe vragen opkomen. ‘De grote Nederlandse pensioenfondsen vragen veel nadrukkelijker om informatie over duurzaamheid, maar wij hebben die informatie al in 2012 een plek gegeven in onze systemen. Er wordt op twee manieren naar gekeken: enerzijds naar de prestaties op ESG-doelen en anderzijds naar de CO2-footprint. Zo is onder meer inzichtelijk welke investeringen nodig zijn om competitief te zijn. Een portefeuille met een hoge CO2-footprint krijgt zo een lagere waardering, dan een beter presterende portefeuille. Daarin zijn we toch wel uniek.’ De klanten vinden die transparantie volgens hem extreem fijn. ‘Zij kunnen met die informatie onder meer voorzien in de informatiebehoefte van hun toezichthouders.’
Voorspellend vermogen
Hoe kan assetmanagement naar een hoger niveau worden getild? Dirk-Jan Lucas zou graag het voorspellend vermogen van NSI versterken. ‘Maar daarin moeten wij nog wel een slag maken. De afgelopen drie jaar zijn we al veel meer een data-gedreven organisatie geworden. We maken onder meer analyses van de resultaten van ons flexibele kantoorconcept HNK. En krijgen zo beter inzicht in de opbrengstverschillen tussen de verschillende locaties. Vroeger hadden we dat wellicht ook wel kunnen zien, maar een goede datastructuur maakt dat veel makkelijker.’
Naar de overtuiging van alle drie sprekers zou binnen de Nederlandse vastgoedmarkt veel meer openheid moeten ontstaan. Of zoals Jan-Willem Jeucken het formuleerde: ‘Een blik in de keuken van de buurman kan de eigen afwegingen beter maken.’ In de Verenigde Staten is Yardi Matrix beschikbaar. ‘Door alle openbaar beschikbare informatie over vastgoed bij elkaar te brengen en op een goede manier te ontsluiten, kunnen we een belangrijke bijdrage leveren aan een goed functionerende vastgoedmarkt. Maar daar is anders dan in West-Europa veel meer informatie openbaar.’ Dergelijke data zijn volgens hem van onschatbare waarde bij de bepaling van de waarde van vastgoedportefeuilles. ‘Op basis van de beschikbare data kunnen we al veel verbanden zien. En in de toekomst komen nog tal van extra mogelijkheden beschikbaar’, aldus Jeucken.
Oplossing kosten
Betere informatie-uitwisseling vraagt nog om een oplossing van heel praktische zaken, aldus Lucas. ‘Wij zijn echt bereid meer (geanonimiseerde) informatie met anderen te delen. Maar er is nog geen goede oplossing voor de kosten van één grote data-base. Het kan niet zo zijn dat wij gratis informatie delen en vervolgens die informatie weer duur moeten terugkopen.’ De deelnemers aan het gesprek verwachten niet daarvoor al op korte termijn een oplossing zal worden geboden. Terwijl de behoefte aan extra informatie heel groot is. Lucas Vuurmans ziet bijvoorbeeld een sterke vraag opkomen naar duidelijkheid over de CO2-uitstoot van vastgoedportefeuilles. Yardi verwacht op dat gebied nieuwe stappen te kunnen zetten. ‘Als assetmanagers vaker en meer de in de wereld beschikbare techniek omarmen, dat kunnen ook als het gaat om duurzaamheid beter gefundeerde beslissingen worden genomen. Daar mag de branche gezien de klimaatcrisis toch niet voor weglopen’, aldus Jeucken.
Voorspellende analyses
Yardi lanceerde tijdens de Provada Yardi Elevate in Nederland. ‘Op basis van data en Yardi technologie kunnen onze klanten deze voorspellende analyses maken’, zo zegt Jeucken. ‘Door alle data van assets te combineren op een geïntegreerd platform ontstaat volledig inzicht in de prestaties van de onderliggende portefeuilles. Daarmee ontstaan betere kansen hogere inkomsten te genereren, kosten te beheersen en risico’s meer met elkaar in evenwicht te brengen. Ook daarmee tillen we assetmanagement naar een hoger niveau.’
