Tijdens een rondetafelgesprek van Vastgoedmarkt op de Provada over de gebiedsontwikkeling in Amsterdam Nieuw-West werd de potentie van het gebied geroemd. ‘De potentie is enorm. Met 155.000 inwoners is het al het grootste stadsdeel van Amsterdam. Straks wonen er blijkens demografische prognoses 200.000 mensen. De prijzen in de de rest van Amsterdam zijn de meeste investeerders te hoog. In Nieuw-West zijn nog hoge rendementen te behalen. Daarom hebben zoveel partijen interesse, en hoeven we amper te werven', sprak Nabila Bouabbouz, manager Gebiedsontwikkeling & Transformatie gemeente Amsterdam. De gebiedsontwikkeling mag niet ten koste gaan van het groen, benadrukt ze. We willen het duurzaamste stadsdeel worden. Het vele groen en de ruimtelijkheid moeten in deze gebiedsontwikkeling wel behouden blijven.'
Net zoals de Zuidas moet ook de 'Westas', waarvan Nieuw-West onderdeel van is, een trekker worden voor investeerders, buitenlandse bedrijven en toeristen. Op verzoek van een Chinese hotelinvesteerder heeft Amsterdam een internationaal promotiefilmpje laten maken over de ‘Westas’, waarin banenmotor Westpoort, hotspot Osdorpplein, toeristentrekker Plein 40-45 en hip bedrijvenpark Amsterdam Osdorp de lokkers zijn. Ondanks de ronkende, on-Nederlandse toon onderschrijven de ontwikkelaars de boodschap. 'De Westas ligt dichtbij de haven en Schiphol en zit op steenworp afstand van het centrum voor internationale partijen', stelt Olaf Nieuwenhuis, head of real estate development van Kroonenberg Groep.
WFC mobiliteitshub
Bart Meijer, ceo MRP Development, noemt Nieuw-West ontegenzeggelijk een groeiplek. 'Wij, Kroonenberg Groep en andere ontwikkelaars willen hier een gezonde en dynamische nieuwe mix van wonen, werken en voorzieningen toevoegen. De Westas kan je daarin zien als de logistieke as van Westpoort met het door ons gekochte World Fashion Center (WFC) als mobiliteitshub. Tijdens lunchtijd komen er al mensen van buiten naar Nieuw-West vanwege een aantal populaire lunchcafes. En ook hier hoor je de rolkoffers van toeristen al. MRP maakt Osdorp-Centrum al aantrekkelijker met het nieuwe stadskantoor, bibliotheek, winkels met populaire retailers en betaalbare woningen. In samenwerking met Amsterdam willen deze locatie zo snel mogelijk verder ontwikkelen.’
Westmarket
Kroonenberg Groep investeert ook op het Osdorpplein. De afgelopen jaren heeft de ontwikkelaar de voormalige Shoperade getransformeerd en uitgebreid. Het tot Westmarket hernoemde winkelcentrum kreeg in de eerste fase onder andere een foodcourt. In de tweede fase realiseerde Kroonenberg aan de pleinzijde van het Osdorpplein een grote winkel van 4.000 m2 voor de Amerikaanse discountketen TK Maxx. De transformatie heeft het winkelcentrum een moderne en industriële uitstraling, veel lichtinval en open, uitnodigende entrees gegeven, aldus Kroonenberg. Stadsdeel Nieuw-West neemt het oevergebied van de Sloterplas onder handen.
Dat Amsterdam duurzaamheid tot een speerpunt maakt in Nieuw-West, vindt Kroonenberg Groep een goede zaak. ‘Het is prima dat het stadsdeel groene eisen stelt, dat willen wij ook. Maar duurzaamheid staat bij ons ook voor de kwaliteit van de gebouwen. MRP doet een kwaliteitsslag langs de ring. Van station Lelylaan naar het WFC voegen we aan onze bestaande kantoren een multifunctionele strook met woningen toe. Dat is duurzaamheid voor ons: mooie gebouwen voor eigen portefeuille maken, die we langjarig kunnen verhuren en flexibel kunnen gebruiken. Het plan werken we nu uit met de gemeente. We denken aan de toevoeging van een aantrekkelijke plint met horeca en winkels en 250 woningen’, verklaart head of real estate development Olaf Nieuwenhuis.
Bouw stilgelegd
Met het WFC heeft MRP ruim 80.000 m2 vastgoed in handen gekregen, bestaande uit Toren 1, Toren 2, Toren 4, een parkeergarage met 900 plekken en een beurshal van ruim 3.500 m2. Toren 3 heeft een andere eigenaar en is recent omgebouwd van kantoorpand tot appartementencomplex. Het WFC blijft intact als brandpunt van de internationale mode-industrie. MRP zal de torens in fases opknappen, te beginnen met de centrale entree. Roberto Meyer van MVSA Architects zal hiervoor een plan ontwikkelen.
Desalniettemin loopt niet alles van een leien dakje voor de ontwikkelaars in Nieuw-West, erkent Nieuwenhuis desgevraagd. ‘We zijn blij met de commitment van het stadsbestuur. Maar omdat er zoveel verschillende gemeenteactoren bij betrokken zijn, treedt er toch vertraging op. De ambtelijke molens zouden dus wel wat sneller mogen draaien. Ook maak ik me best zorgen over de bereikbaarheid. De bouw van de Westtangent (de busverbinding tussen Westpoort en Schiphol, red.) is stilgelegd. Het is daardoor lastig om het gebied nu goed te promoten. De tangent doorsnijdt bovendien centrumgebied, waar theater, bieb, stadhuis komen. Al het snelle verkeer gaat daar langs, wat het lastig maakt voor het publiek om over te steken.’
Programma oevergebied
Bouabbouz legt uit dat de bouw stil ligt, doordat de aannemer failliet is gegaan. 'We moeten het project opnieuw aanbesteden. Dat levert zo een jaar vertraging op.’ Voor de drukke weg heeft ze geen oplossing. ‘We hebben ondertunneling onderzocht, maar daarvoor is het gebied te smal. Ik raad de ontwikkelaars aan niet te focussen op die barrière. Ze moeten gewoon fantastische projecten realiseren, zodat het publiek verleid wordt de weg over te steken. Ga bijvoorbeeld het oevergebied van de Sloterplas versterken door ook daar te programmeren.'
Bart Meijer ziet het goedkomen. ‘We zijn op de goede weg.' Ook in de nabije toekomst ziet hij geen beren op de weg. 'Stel dat er een nieuwe crisis zou komen, dan zou er nog geen probleem zijn. Wij letten heel goed op ons vastgoedprogramma. Ons vastgoed is betaalbaar en crisisproof. Ook faseren we een groot project als het WFC. De leegstand in WFC is nog weliswaar nog 30 procent leegstand, maar de herontwikkeling moet nog beginnen. Bovendien is er door de Brexit en de economische groei een grote vraag naar kantoor- en bedrijfsruimte. Hele grote multinationals zijn nu aan het zoeken. Ook omdat hun werknemers naar Nederland en met name Amsterdam willen komen. In Nieuw-West is nog ruimte en komt veel betaalbaarder vastgoed op de markt.'
Dit artikel verschijnt in de juli/augustus-editie van Vastgoedmarkt
