Met deze paradoxale boodschappen moesten de 650 ULI-leden het 6 februari 2019 op het Europese jaarcongres in Londen doen. Sinds ECB-president Mario Draghi voorjaar 2015 de geldkraan opendraaide en de rente tot het nulpunt verlaagde, was elke ULI Europe Annual Conference een feest. Op het jaarcongres van 2019 kwamen de leden van Urban Land Institute weer met beide benen op de grond. Dat het jaarcongres voor het eerst neerstreek in Brexit-hoofdstad Londen droeg daaraan bij. De ontzetting over de politieke soap in het Britse Lagerhuis was voelbaar tot in het nabijgelegen congreshotel.
De meeste Britse sprekers putten zich uit in excuses voor de politieke chaos. ‘We zijn in een puinhoop beland’, begint Grosvenor Group-ceo Mark Preston zijn korte openingsspeech. ‘De gouden vastgoedjaren zijn voorbij. Niet zozeer vanwege Brexit, maar vooral doordat de ECB de geldkraan heeft dichtgedraaid. De afgelopen tien jaar hoefden we niet creatief te zijn om een hoog rendement te halen. De komende tien jaar moeten we veel harder en creatiever werken om in de buurt te komen.’
Dat sentiment blijkt ook te leven onder de 650 aanwezige ULI-leden, grotendeels investeerders, financiers en ontwikkelaars. In peilingen via de congresapp noemt de helft de politieke onzekerheid het grootste gevaar voor de Europese vastgoedsector, gevolgd door de economische groeivertraging (achttien procent) en handelsoorlogen (achttien procent). Gevraagd waar de vastgoedcyclus zich bevindt, denkt 45 procent dat de piek nabij is, nu is bereikt (29 procent) of al voorbij is (23 procent). Een op de drie verwacht dat het Verenigd Koninkrijk de Brexit uitstelt en niet op 29 maart 2019 uittreedt, een op de vijf verwacht een No Deal-Brexit.
Free lunch is voorbij
Michael Cochran, managing director van de Amerikaanse vastgoedbelegger Eastdil Secured, ziet het minder somber in. ‘De aanvangsrendementen kunnen weliswaar niet veel lager en zonder ECB is de free lunch voorbij, maar vastgoed blijft ook in 2019 de beste papieren houden. Staatsobligaties en aandelen leverden in 2018 een negatief rendement op. Bedrijfsobligaties deden het weliswaar goed, maar werden ruimschoots verslagen door vastgoed. De spread met tienjarig staatspapier is nog 300 basispunten en nog veel meer in perifere Europese landen. Amerikaanse beleggers hebben 300 miljard dollar klaarstaan, Aziatische beleggers nog veel meer. Er komt een tsunami van Japans geld naar Europa en de VS, ook Zuid-Korea en Singapore zijn zeer actief. Zuid-Koreaanse beleggers investeerden in 2018 acht miljard dollar, waarvan driekwart in de VS. Dit jaar verwacht ik dat het leeuwendeel naar Europa gaat’, aldus Cochran, ook co-head van het Europese platform van Eastdil.
Jes Staley, de Amerikaanse ceo van de Britse bank Barclays, maakt zich meer zorgen over de EU dan het Verenigd Koninkrijk. ‘Barclays ging uit van een worst case-scenario en vorige maand hebben we al onze Europese bankactiviteiten overgeheveld naar Ierland. Dat is nu eenmaal de eis van de EU. Het Verenigd Koninkrijk zal de Brexit niettemin prima doorstaan; het zal de Britse economie de komende tien jaar 15 tot 20 basispunten groei per jaar kosten. Ik maak me grotere zorgen over de EU. De Fed heeft de rente al negen keer verhoogd en de balans met één biljard dollar verkort. De ECB heeft niets gedaan. In geval van een laagconjunctuur heeft de Fed grote vuurkracht en staat de ECB machteloos.’ Cochran geeft desgevraagd toe dat het speelveld lastiger is geworden. ‘Als er een crisis komt, zullen liquiditeit en financiering snel opdrogen. Wellicht is het dit jaar beter om meer geld te steken in je personeel en dan vooral je researchers.’
EU op rand van recessie
Een wijze raad, want macro-economisch staat de EU zwaar weer te wachten, beargumenteert Gilles Moëc, managing director Research van BofA Merrill Lynch. ‘De EU staat op de rand van een recessie. Ik acht de kans zeer groot dat we vóór de zomer in een recessie zijn beland. De groei van het BNP ging in het laatste kwartaal van 2018 al richting nul. In januari zakten de indices voor de productie- en dienstensector in. Italië zit al in een recessie. Duitsland zal volgen en de rest van de EU meetrekken. Hoofdoorzaak is de groeivertraging in China. De Duitse export naar China droeg in 2017 0,6 procentpunt bij aan de groei van het BNP. Nu veroorzaakt de afnemende export een min van 0,5 procentpunt. China gaat de stagnatie weliswaar te lijf met een verruimend fiscaal en monetair beleid. Maar het effect in de reële economie zal pas vanaf de herfst merkbaar zijn.’
De Franse onderzoeker vreest dat de EU in 2019 fiscaal op drift raakt, Noord- en Zuid-Europa weer in conflict raken en de ECB machteloos staat. ‘Italië wil dat de ECB weer geld pompt in de periferie, terwijl Duitsland een nieuwe QE (quantitative easing, red.) zal tegenhouden uit angst voor de Alternative für Deutschland (AfD). Deze onbedoelde samenzwering van populisten uit noord en zuid maakt het onmogelijk voor de ECB om maatregelen tegen de recessie te nemen. Als de reële economie niet na de zomer aantrekt, gaan de verkeerde lidstaten hun economie stimuleren. Nederland kan dat doen, Italië zeker niet.’
Oplossing komt uit Frankrijk
Hij denkt dat de oplossing uit Frankrijk kan komen. ‘In antwoord op de Gele Hesjes-protesten maakt Macron miljarden vrij voor werkende mensen. Dat zal de economie stimuleren en is niet in strijd met het Franse langetermijnbeleid. Als de Duitse staat meer gaat investeren, wat nu voorzichtig gebeurt, levert dat één procentpunt extra groei op. Waarschijnlijk zal de EU slechts in een technische recessie raken met twee kwartalen krimp. Ik zie de ECB in maart weer eenmalig liquiditeit pompen in de bankensector. De rente zal dit jaar niet worden verhoogd, maar de geldkraan zal evenmin open gaan. Met een fiscale stimulans van de juiste landen en een einde aan de handelsoorlog kan de EU in het derde kwartaal weer groeien.’ Beleggen in vastgoed noemt hij risicovol. ‘Er staat nog veel kapitaal langs de zijlijn, maar er zijn veel onbekende risico’s. De Europese rente zal de komende drie jaar weliswaar niet substantieel omhoog gaan, maar de financieringsmarkt is kwetsbaar en de bankensector blijft de achilleshiel van de EU.’
Voor Martina Malone, head Global Capital Raising van Prologis, is er echter geen vuiltje aan de lucht. ‘Logistiek is en blijft de beste belegging. De Europese economie is de laatste tien jaar tien procent gegroeid, de logistieke markt met zeventig procent. De e-commerce-markt groeit de komende vijf jaar nog met vijftig procent. Vooral de huren op toplocaties aan de stadsrand blijven verder omhoog gaan. Voor logistieke bedrijven vormt de huur slechts vijf procent van de totale kosten. Retailers en logistieke bedrijven willen steeds dichter bij de consument zitten – liefst op maximaal twee uur - dus hebben ze er veel voor over om op de beste locatie te zitten.’
Retail is no go-area
Hoewel ze geen crisis aan de horizon ziet, zou Prologis er prima tegen bestand zijn, besluit ze. ‘De afgelopen jaren heeft Prologis voor 25 miljard euro aan niet-kernvastgoed verkocht en geherinvesteerd in logistiek op toplocaties en in vermindering van onze schuld.’ Anne Kavanagh, cio van Patrizia, noemt residentieel vastgoed de een na beste beleggingscategorie. ‘Woningportefeuilles die we vier jaar geleden kochten, hebben we met enorme winst verkocht. Het core-vastgoed dat we nu aanschaffen, levert nog steeds een rendement van zeven procent op. De institutionele vraag wordt steeds groter, maar het aanbod stagneert. Financiering van goede woningprojecten is geen probleem. Wel een probleem zijn de hogere arbeidskosten, het duurdere staal en cement en het tekort aan bouwbedrijven. De Europese bouwkosten zijn daardoor zeker twintig procent gestegen.’ Kantoren zijn volgens de Patrizia-cio alleen interessant in groeisteden als Barcelona en Berlijn, retail is een no go-area.
Oud-premier Jan Peter Balkenende mag op de ULI-conferentie zijn geopolitieke visie geven. Hij is ‘erg ongelukkig’ met de Brexit. ‘Het is onbestaanbaar, want het Verenigd Koninkrijk is simpelweg onderdeel van Europa en economisch, militair en politiek zeer nauw met de EU verbonden. Ik maak me grote zorgen over de politieke chaos in het hele Westen. Met weemoed denk ik terug aan de G20-top in Londen in maart 2009. Op dit beste geopolitieke moment dat ik meemaakte, traden alle economische grootmachten gezamenlijk op om de wereldeconomie te redden. Tien jaar later is er niets meer over van die saamhorigheid. We staan tegenover elkaar door Trumps America First, handelsoorlogen en het opzeggen van internationale verdragen. De EU is verzwakt door de Brexit, de afbrokkelende macht van Merkel en Macron en het ondermijnen van de rechtstaat door Oost-Europese landen.
Drie mogelijke richtingen
Balkenende ziet drie mogelijke richtingen die Europa kan inslaan. 'Of we treden allemaal uit de EU met Nexits, Frexits en Grexits en vechten elkaar de tent uit. Of we proberen net als de laatste tien jaar met crisismanagement er het beste van te maken. Of we herformuleren het Europese ideaal en denken een nieuwe langetermijnvisie uit. Ten eerste moet de EU de VN-klimaatdoelen implementeren, de economie circulair maken en inzetten op sociale innovatie. Ten tweede moet Brussel de bevolking concrete resultaten tonen en op het internationale toneel Europese waarden uitdragen. Ten derde moeten de Europese instituties op de schop om de trage besluitvorming te pareren.’
Dit artikel staat in Vastgoedmarkt van februari 2019.
