Een jaar geleden ging ik op deze plaats nader in op de strijd, die tussen een groot aantal steden in de Verenigde Staten was losgebarsten over het binnenhalen van het tweede hoofdkantoor van Amazon. De inzet: 50.000 (!) nieuwe banen en een investering van 5 miljard dollar in vijftien jaar. Nadat het bedrijf maar liefst 238 bidbooks had ontvangen drongen 20 steden door tot de halve finales. Eind vorig jaar besloot Amazon uiteindelijk niet één nieuw hoofdkantoor te realiseren, maar twee, waardoor er - met het huidige hoofdkantoor in Seattle meegerekend – drie grote hubs ontstaan.
De winnaars van deze beauty contest zijn Washington en New York. In laatstgenoemde stad gaat Amazon zich vestigen in de Long Island City-wijk in Queens; in Washington DC komt de nieuwe campus in Arlington. Beide steden behoorden tot mijn destijds in Vastgoedmarkt gepubliceerde top drie (waarin ook nog Atlanta stond). Altijd mooi als je een goede inschatting maakt ...
Bidbooks
Geheel in lijn met de door Amazon gevolgde werkwijze, waarbij hun ‘request for proposals’ online werd gepubliceerd, verschenen ook een aantal bidbooks van steden op het internet. Het bidbook van New York, dat bestaat uit een paar honderd pagina’s tekst, is fascinerende lectuur. Allereerst de vraagstelling van Amazon: gedetailleerd, gefocust op talent, opleidingen en de tech-gemeenschap. Uitdagend en gericht op de toekomst ook, want bij veel onderwerpen wordt gevraagd naar toekomstig beleid: ‘Describe the big ideas your community proposes in addition to current efforts to enhance your community’s development of educational partnerships’. Dat verzoek om ‘big ideas’ komt vaak terug.
Bij de talentvraag een ongekend detailniveau: New York City leverde per school de afstudeerresultaten voor tien afzonderlijke jaren, per sekse, maar ook per etniciteit (uitgesplitst naar Asian, black, hispanic, multi-racial, native American, white). Dat is nog eens wat anders dan genderneutraliteit en geen zicht op herkomst/etniciteit in Nederland. Verder zijn er al vele tientallen projecten opgezet of in de pijplijn om voldoende techtalent (extra) naar New York te halen om aan die grote Amazon-vraag te voldoen.
Hoe duur is de stomerij
Die techwerkers moeten natuurlijk ook leven en dan is de vraag naar kosten voor levensonderhoud relevant. Amazon stelde het volgende boodschappenmandje vast en vroeg aan alle steden wat het kostte: ‘gallon of 2 procent milk, loaf of whole wheat bread, an avocado, a Starbucks tall coffee, a movie ticket, a monthly gym membership at a YMCA, dry cleaning of a shirt and a gallon of gas’. Het is maar dat u het weet, maar het stomen van een overhemd kost Midtown Manhattan 7,85 dollar, maar in het uiteindelijk gekozen Long Island City kun je gelukkig al voor 6,50 dollar terecht.
Wordt er in dat bidbook ook nog over vastgoed gesproken? Jazeker, met gedetailleerde profiles van de (in het geval van New York twee aangeboden) locaties, uitbreidingsmogelijkheden, vergunningen, omgevingsinformatie, elektriciteits- en telecomvoorzieningen, et cetera. Het zijn natuurlijk ook grote locaties: bijna 800.000 m2 (!), alléén voor Amazon, per stad!
Lokkertjes
En dan natuurlijk de financiële lokkertjes. Van New York krijgt Amazon in tien jaar tijd in totaal 1.8 miljard dollar in cash en gereduceerde belastingen. Een tegemoetkoming aan een goed draaiend bedrijf, waartegen groeiende oppositie is. Washington wist 25.000 goed betaalde banen (gemiddeld 150.000 dollar) met een ‘schamel’ financieel pakket van’ 573 million dollar en nog eens 200 miljoen aan infrastructuurinvesteringen binnen te halen.
De zoektocht van Amazon is beëindigd, de twee winnende steden floreren en de afvallers likken hun wonden. Het zal mij reuze benieuwen wat de impact van de ongekende Amazonomvang op de arbeidsmarkt en vastgoedmarkt (woningen, kantoren) in New York en Washington zal zijn. Volgend jaar rond deze tijd weer een update, beloofd.
Over de auteur:
René Buck is Directeur Buck Consultants International, reacties naar rene.buck@bciglobal.com.
Deze column staat ook in Vastgoedmarkt februari.
