Vorig jaar bedroeg het volume van alle vastgoedtransacties in Nederland zo’n 20 miljard euro, net iets hoger dan het jaar ervoor. Voor het eerst is de huizenmarkt het grootste segment. In 2018 werd er voor zo’n zeven miljard euro verhandeld, dat is een verdubbeling ten opzichte van 2017. De kantorenmarkt, die traditioneel het grootst is, bleef steken op zes miljard euro, ongeveer tien procent minder dan in 2018. ‘Dat komt vooral door het gebrek aan aanbod van kantoren’, aldus Verhelst. ‘Als er meer aanbod was geweest, zou het volume groter zijn geweest.’
De economische vooruitzichten zijn nog steeds goed. De economie groeit dit jaar naar verwachting met ongeveer twee procent. Dat is weliswaar minder dan de 2,8 procent van 2018, maar nog steeds goed. Daarnaast geldt Nederland als een stabiel land. Nu de markt in het Verenigd Koninkrijk, tot voorheen altijd de grootste in Europa, opnieuw gedaald is, steken veel beleggers hun geld in Duits en Nederlands vastgoed. Duitsland was vorig jaar de grootste vastgoedmarkt van Europa. Nederland is na Duitsland, Groot-Brittannië en Frankrijk de vierde grootste markt.
‘Ik verwacht dat het volume in Nederland dit jaar ietsje lager ligt dan het recordjaar 2018’, zegt Verhelst. ‘Het is moeilijk te zeggen of de vastgoedmarkt over zijn hoogste punt heen is, maar we bevinden ons op een laat punt in de cyclus. De risico’s stapelen zich langzaam op. Je hebt de geo-politieke, zoals de dreigende handelsoorlog tussen de VS en China, de spanningen tussen Rusland en Oekraïne, de Brexit en de ontwikkelingen in Italië. Daarnaast is de volatiliteit van de financiële markt toegenomen, 2018 was een dramatisch beursjaar. En tenslotte zien we dat de schulden van overheden, bedrijven en burgers gestegen zijn. Geen van die dingen zal individueel de cyclus omkeren, maar als ze samenvallen zou dat best wel eens het momentum sneller doen draaien.’
Delta-Lloyd-portefeuille
Het aandeel van de Nederlandse belegger is weer iets gestegen ten opzichte van 2017. Het sterk toenemende belang van woningen is daar volgens Verhelst mede oorzaak van. Residentieel vastgoed kan zich van oudsher meer verheugen in de belangstelling van die groep investeerders. De grootste transactie op die markt was vorig jaar de overname van de Delta Lloyd-portefeuille door Vesteda. Verhelst verwacht dat residentieel ook in 2019 een sterk jaar zal hebben. ‘Er zijn al wat grote transacties in de maak’, zegt hij. ‘Bij de kantorenmarkt zie ik die nog niet.’ De retailmarkt, die vorig jaar is ingezakt van 3,8 naar 2 miljard euro, blijft naar verwachting onderpresteren. De markt voor logistiek vastgoed blijft naar verwachting stabiel op een volume van zo’n 2,8 miljard.
De Nederlandse markt is volgens Verhelst de afgelopen jaren beter in balans gekomen. ‘In 2007 nam de kantorenmarkt zeventig procent van het volume voor zijn rekening. Dat is nu gedaald tot circa drie procent’, zegt Verhelst. ‘Residentieel vastgoed, maar ook nieuwe segmenten als hotels en gezondheidszorg, zijn de afgelopen jaren in belang toegenomen. Dat is een goede zaak.’
Private equity-partijen
Dat de kantorenmarkt licht is gekrompen heeft onder meer te maken met de ontwikkelingen die zich tijdens de crisis hebben voorgedaan. Toen hebben private equity-partijen, voornamelijk uit Angelsaksische landen, veel leegstaande panden en panden met een kortlopende huurtermijn aangekocht. Nadat ze waren opgeknapt, zijn ze de afgelopen jaren doorverkocht aan lange-termijninvesteerders. Daarnaast constateert Verhelst dat er niet of nauwelijks nieuwbouwprojecten zijn.
Wat Verhelst ook ziet is dat er meer geografische diversificatie heeft plaats gevonden. Het belang van Amsterdam, dat lang de markt domineerde, is afgenomen. ‘in 2017 kwam ongeveer een derde van het volume uit Amsterdam. Dat was vorig jaar gedaald tot een kwart. De schaarste in Amsterdam is toegenomen en de leegstand is gedaald. Hierdoor is er minder aanbod en zijn de prijzen gestegen. Beleggers zijn daarom naar andere steden gaan kijken’, zegt Verhelst. ‘Het belang van andere steden in de Randstad is daardoor toegenomen. Zo’n 20 procent van het volume werd vorig jaar geïnvesteerd in Utrecht, Den Haag en Rotterdam. Een jaar eerder was dat vijftien procent. Gebieden buiten de Randstad waren in 2017 goed voor een kwart van het volume, nu is dat meer dan veertig procent.’ Verhelst vermoedt dat die trend zich verder doorzet, zeker als het restrictieve nieuwbouwbeleid van Amsterdam wordt voorgezet.
Profijt van de brexit
De Nederlandse en de Duitse vastgoedmarkt profiteren tot nu toe van de onzekerheden die de Brexit met zich meebrengt. ‘Beleggers houden niet van onzekerheid’, legt Verhelst uit. ‘In het Verenigd Koninkrijk werd vorig jaar voor 72 miljard euro aan vastgoed verhandeld, in 2017 was dat nog 77 miljard euro. De sterkste daling was al in 2016, toen het referendum werd gehouden van 97 naar 66 miljard euro.´
