‘Het gaat een stuk beter met de winkelmarkt, maar er ontstaan wel twee werelden. Het verschil tussen de 20 tot 27 succesvolle winkelgebieden en de rest wordt steeds groter. Ongezellige winkelgebieden zijn waarschijnlijk ten dode opgeschreven, maar die winkelgebieden die weten in te spelen op de behoeften van de consument winnen. En dat zijn er best veel. Vergis je niet’, zegt Gijs Bessem van retailmakelaar KroesePaternotte.
‘Uiteraard is winkelen iets anders dan het doen van de dagelijkse boodschappen en bovendien zijn er verschillende soorten consumenten. Aan de ene kant zijn er de mensen met kinderen. Die hebben het heel druk en jonge kinderen gaan vaak elke maand door een spijkerbroek heen. Dus die consumenten gaan naar de Primark, H&M of de WE store. Daar heeft Hoofddorp bijvoorbeeld een geweldig goed winkelhart voor. Het catert naar de behoefte van de omgeving, want daar wonen allemaal mensen met een 39-onder-een-kap met 2.1 kinderen, dus het A1-winkelgebied van Hoofddorp is ingericht naar de vraag van de consumenten die daar winkelen en de winkelbedrijven die daar zitten zijn erg tevreden, maar het is er niet gezellig,’ legt Bessem uit.
Leuke horeca
‘Aan de andere kant komt informatie sneller tot ons door internet en hebben wij eigenlijk meer tijd. Dus als mensen gaan winkelen, dan willen zij dat doen in een omgeving waar zij hun geld op een leuke manier kunnen uitgeven. Kiezen zij dan voor een ouderwets winkelcentrum zoals Schalkwijk of Buikslotermeerplein of voor een mooie binnenstad waar ook leuke horeca zit tussen het winkelgeweld? Ik denk dat de meeste mensen voor de tweede optie gaan. Het moet een uitje zijn, want waarom zou een consument naar Geleen of Schiedam gaan? Die winkelgebieden zijn niet gezellig.’
De kleinere monumentale provinciale steden en leuke provinciale hoofdsteden hebben volgens Bessem echter geen problemen meer. ‘In Groningen is geen vierkante meter meer te krijgen op A1-gebied, de Herenstraat is vol. In Zwolle en Den Bosch begint het ook behoorlijk vol te raken en in Breda is amper nog winkelruimte te krijgen. Dat zijn allemaal provinciale hoofdsteden of steden met een gezellige, monumentale binnenstad. Parkeren wordt daarbij trouwens steeds minder belangrijk, maar die parkeergelegenheid is er wel.’
De consument bepaalt
Volgens Bessem heeft de kaalslag in de winkelbranche door de crisis dan ook voornamelijk positieve effecten. ‘We hebben een klap gehad, maar eigenlijk is het ook goed geweest dat deze keiharde sanering er doorheen gegaan is. Waarom? Het management heeft de V&D niet failliet laten gaan, de consument kocht er gewoon niet meer en dan zit er aan het einde van de dag te weinig in de kassa om de kosten betalen, wat uiteindelijk resulteert in het sluiten van de deuren. De consument bepaalt uiteindelijk hoe een winkelstraat eruit ziet. Dat is marktwerking.’
‘Uiteindelijk zijn er maar zestien V&D-winkels opgevuld door Hudson's Bay, maar er zijn veel meer die door andere formules ingevuld zijn, wat de veerkracht van de Nederlandse winkelmarkt aangeeft. MissEtam is ook failliet gegaan, maar heeft een doorstart gemaakt en die winkels zien er nu leuk uit. C&A is overal winkels aan het ombouwen en is stilletjes heel goed bezig. Wij zien bovendien dat detaillisten steeds meer een specialisatie zoeken. Ik denk dat dat de toekomst is. Winkels met een breed aanbod in diverse disciplines zijn verleden tijd. Winkels met een specifieke niche kunnen veel meer bieden.’
Nieuwe initiatieven
‘Natuurlijk helpt het dat de huren omlaag zijn gegaan, de omzetten zijn ook naar beneden gegaan, maar de rente ook. Maar als uiteindelijk de prijs goed is, ontstaan er nieuwe initiatieven. Op enig moment zijn de condities dusdanig interessant dat het aanbod de vraag weer ontmoet en dat winkelpanden op de diverse A1-gebieden weer opgevuld worden. En dan wordt de consument weer uitgedaagd en groeit de passantenstroom, wat weer een positief effect heeft. Vier jaar geleden was dat niet mogelijk’, zegt Bessem.
Er is volgens hem zeker een parallel met de kantorenmarkt. ‘Zeven jaar geleden riep ook iedereen dat er veel te veel kantoorruimte was, maar nu is er weer schaarste. Die marktbewegingen zijn in de winkelmarkt niet anders.’ Het wordt volgens Bessem een goede tijd om te investeren in winkelvastgoed, omdat het wel zo is dat in een aantal gebieden de prijzen omlaag zijn gekomen.
Bessem benadrukt dat het niet overal goed gaat. Ongezellige binnensteden worden gemeden en ook de winkelcentra die in jaren zestig zijn gebouwd naar Amerikaans voorbeeld, gaan het zonder ingrijpen niet redden. ‘Verder zijn het de heel grote steden Amsterdam, Rotterdam, Utrecht en Den Haag die het op dit moment moeilijker hebben. Dat komt vooral doordat huurprijzen daar nog steeds heel hoog zijn. En in Utrecht is natuurlijk een heel nieuw Hoog Catharijne gekomen. Die huurders moeten ergens vandaan komen en de nieuwe aanwas is niet zo groot. Buitenlandse partijen komen nauwelijks deze kant op, er komen eigenlijk alleen nieuwe ketens uit Nederland, dus het kost tijd om die winkels op te vullen. Ook Men at Work is net failliet gegaan en laat heel wat winkels achter. Die zijn niet van het ene op het andere moment verhuurd. Daar zijn wij heel hard voor aan het werk.’
Internet
Ook internet speelt een grote rol, maar in Bessems optiek juist geen negatieve. ‘Dat internet alles kapot maakt, is echt aantoonbaar onjuist. Het heeft inderdaad geen zin meer om nu een reiswinkel of een muziekwinkel te openen en bankfilialen zijn ook niet meer interessant. Die branches zijn bijna volledig naar internet verhuisd. Maar consumenten gaan artikelen voor lichaamsverzorging of schoenen, kleding en sportartikelen toch wel even bekijken.’
‘Wat is veranderd, is dat de detailhandel nu zowel aanwezig is op internet als in stenen winkels. De trend die wij zien is dat bijvoorbeeld een H&M inzet op een aantal kernwinkelgebieden, waar zij grote winkels opzetten. Eén hele grote winkel waar zij alles kunnen laten zien en waar je via een internetzuil in de winkel een bestelling kunt doen als een artikel niet op voorraad is in de kleur of maat die je nodig hebt; dan heb je dat artikel acht uur later thuis hangen. Dat zorgt ervoor dat het aantal retouren daalt en maakt het proces efficiënter. Want aan het aantal retouren gaat het internet stuk. De bakstenen en digitale wereld komen daardoor steeds dichter bij elkaar en hebben elkaar nodig.’
Deze ontwikkeling draagt er volgens Bessem verder aan bij dat sommige winkelgebieden tot de winnaars en andere tot de verliezers gerekend kunnen worden. ‘Je gaat niet een H&M van 3.200 m2 neerzetten in Schiedam. Dan kies je voor Rotterdam.'
‘Het harde aan detailhandel is dat aan het einde van de dag de waarheid in de kassa zit. Het draait altijd om de omzet die gemaakt kan worden per m2. Dus kernwinkelgebieden in steden die in potentie een hoge omzet per winkel kunnen bieden doordat veel consumenten er graag naartoe komen, zullen winnen van de gebieden die dit niet kunnen. De spelers die actief zijn in de Nederlandse winkelmarkt zijn uitermate professioneel en hiermee onderscheidt deze markt zich van de overige vastgoedsectoren. Bij de verhuur of aankoop van kantoorruimte komt meer emotie kijken en de huizenmarkt is zeker een emotiemarkt. Want hoe vaak koop je een kantoor of een huis? Detaillisten in Nederland kopen of huren misschien wel honderd winkels.'
Dit interview is verschenen in de uitgave Outlook 2019 van Vastgoedmarkt.
