'Ik doe er niet aan mee', zegt Robert Kohsiek resoluut op het kantoortje van Wonam in Amsterdam Nieuw-West. Steeds meer partijen werpen zich op woningbouwlocaties voor middenhuur die de gemeente Amsterdam uitgeeft. Door die concurrentie wordt de prijsdruk op die posities steeds groter. Die druk op de prijs komt niet alleen van de aannemers, maar ook omdat er allerlei eisen door gemeente worden gesteld, zoals betaalbaarheid en duurzaamheid.
Kohsiek is uitgesproken. Als je nog een beetje 'nette woningen voor een nette prijs' wil maken, is het volgens hem eigenlijk niet meer te doen om te bouwen in Amsterdam. 'Wil de gemeente een groene gevel? Dan zeg ik: Gefeliciteerd, maar ik krijg het niet voor elkaar.' Rendabel bouwen in de hoofdstad wordt steeds lastiger. 'Ik vind dat ik heel veel kosten moet maken om een tender te winnen en de kans dat ik win is heel klein. Ik zeg niet dat de gemeente het verkeerd doet, maar ik kan er geen chocola van maken. Ik heb geen zin om gebouwen neer te zetten waar ik niet trots op ben.'
Wonam is een van eerste ontwikkelaars die zich richt op middenhuurwoningen voor young professionals. Sinds de oprichting in 2011 zijn door de kleine ontwikkelaar (veertien mensen) 1.800 woningen opgeleverd, vooral in Amsterdam en Utrecht. Op dit moment zijn er 700 woningen in aanbouw en 1.200 in ontwikkeling.
Wie is Robert Kohsiek?
Robert Kohsiek is samen met Carolyn van Duijvendijk directeur-eigenaar van Wonam. Beiden deden vastgoedbeleggingen bij Zadelhoff. In 2011 starten ze Wonam toen ze zagen dat de markt voor middenhuurwoningen niet goed bediend werd. Kohsiek, wiens grootouders in Amsterdam een 'prachtige' sociale huurwoning van Patrimonium bewoonden: 'Ik had mijn huis in Utrecht verkocht en ging een tijdje huren. Mijn buren waren allemaal met zijn tweeën of een stel. Ik merkte dat mensen op zoek waren naar een huurwoning, omdat kopen lastig was.' Omdat Van Duijvendijk voor haar familie op zoek was naar stabiele beleggingen met een stabiele cashflow, werd de koppeling snel gemaakt. 'In 2011 was er weinig activiteit in de woningmarkt, dus wij dachten: dit is een kans om in te stappen. Laten we kijken of we het waar kunnen maken.' De eerste woontorens werden in 2013 in Amsterdam Nieuw-West gebouwd. Inmiddels zijn er zo’n tien families die beleggen in de middenhuurwoningen van Wonam en is de ontwikkelaar met het achttiende project bezig. In oktober 2018 werd in Utrecht het wooncomplex Toon door Van Wijnen opgeleverd en in december is De Steltloper in Amsterdam-Oost, gebouwd door M.J. De Nijs, klaar.
Nu het aanbod van aantrekkelijke gemeente-tenders opdroogt, is Wonam min of noodgedwongen op zoek gegaan naar andere manieren om nieuwe woningen neer te zetten. 'Proberen net wat verder te kijken, eerder in een ontwikkeling stappen', legt Kohsiek uit. 'Door bijvoorbeeld niet grond te kopen, maar oude kantoorgebouwen, op een locatie waar nog geen woningen zijn.'
Naast Ikea in Amsterdam Zuidoost heeft Wonam twee posities gekocht. Volgend jaar zal UBA daar het eerste wooncomplex bouwen. In Haarlem (Schalkwijk) en Houten zijn ook oude kantoorgebouwen gekocht. Als Wonam ergens begint, komen andere ontwikkelaars er ook op af, is de gedachte. De oude kantoren worden gesloopt en als ze geschikt zijn voor transformatie worden ze omgebouwd. 'We beoordelen het case by case. Maar rechttoe-rechtaan kantoorgebouwen lenen zich lastig voor transformatie naar woningen.' Tot nu toe heeft Wonam nog niets getransformeerd.
Wonam speurt altijd naar ontwikkelposities in de stad en altijd in de buurt van metro- of treinstation of ander openbaar vervoer. 'Als dat er niet is, vinden wij het niet interessant. Veel mensen die bij ons huren hebben geen auto.'
Develop apart together
Kohsiek gelooft in develop apart together: samen ontwikkelen in een gebied, maar toch los van elkaar. 'Alle partijen doen hun eigen ontwikkeling. We noemen dat DAT. Dus niet living apart together maar develop apart together. Daarmee kun je je eigen snelheid kiezen en krijg je geen onbestuurbare moloch. Als je dat hebt en een partij niet wil, ligt een heel project stil. Bij DAT geldt: als er een niet wil starten, jammer dan, de ander start wel. Dus je bent wat flexibeler. iedereen kan zijn eigen afweging maken.'
Wij starten een ontwikkeling niet door grond te kopen, maar oude kantoorgebouwen, op een locatie waar nog geen woningen zijn”
'We zeggen niet: maak één grondbank. Maar werk samen om het gebied verder te brengen. Door bijvoorbeeld gezamenlijk een een soort stedenbouwkundig gebiedsontwikkelingsplan maken. Dan bepaal je samen: Hier loopt een weg en het zou mooi zijn als daar op termijn een park komt.' Natuurlijk ontwikkel je als ontwikkelaars bij DAT het liefst in dezelfde snelheid. Maar als een ontwikkelaar vertraagt, moet je dan ook mee vertragen? Ik vind van niet. Sommigen zeggen dan: ik vertraag mee. Dat is de vrijheid in zo’n DAT-relatie.'
Die nette woningen die Wonam bouwt betreffen appartementen van 55 tot 80 vierkante meter. 'Goede twee- en driekamerappartmenten en af en toe een studio. Dat is toch de markt waar de meeste vraag naar is. In een tweekamerwoning kan een single een stel worden, maar in een studio houdt het vrij snel op', verklaart Kohsiek de keuze.
Die wooncomplexen hebben naast een huismeester 'ademruimte voor de mens'. Een beetje groen voor de deur en buitenruimte bij het appartement. 'Bij een tweekamerwoning heb je een woonkamer en slaapkamer. Als je alles in een studio met elkaar moet doen ....' Word je gillend gek, bedoelt Kohsiek. 'Iedereen mag het van mij bouwen, wij zullen het niet doen.' In ieder geval nooit meer dan tien procent van een gebouw. De huurders zijn overigens steeds vaker niet-Nederlandstalige mensen. Expats, maar ook mensen die langer dan een of twee jaar in Nederland komen werken.
'Ik cradle to cradle modisch'
De Wonam-directeur wil woningen bouwen waar hij zelf ook in zou kunnen wonen. 'Gewoon een lekker huis. Vakkundig in elkaar gezet. Als het hier en daar een tandje minder architectuur is … ja, nou ja … dat neem ik dan voor lief.'
Is zo’n lekker huis ook duurzaam? Rekening met recycling en cradle to cradle houdt Kohsiek in ieder geval niet. 'Nee, daar ben ik totaal niet mee bezig. Je moet gewoon goed ontwerpen en zorgen dat een gebouw honderd jaar mee kan. Zorg dat de woningen een goede badkamer heeft, een goede wc, een goede keuken en een beetje ruimte. Is het dan hip dat ik die keuken slim uit elkaar kan halen en de plankjes kan hergebruiken? Ik vind het een beetje modisch, eerlijk gezegd.'
Woningen bouwen die over vijftig jaar nog niet gedateerd zijn, is de kunst. 'Ik heb liever een royale hal met een beetje allure. Het is makkelijk om vanuit de kostenkant te zeggen: twee in plaats van drie liften. En toch zet ik er drie liften in. Omdat mijn gevoel zegt: als ik er zelf zou wonen zou ik het ook fijn vinden als die derde lift erin zit. En mocht de markt draaien dat er andere mensen erin komen wonen, moet het ook goed zijn. Ik ben niet zozeer met de blik bezig ‘als ik het afbreek wat dan?’ Ik ben meer: hoe kan ik het zo neerzetten dat ik het lang niet hoef af te breken. Dan gebruik je dat materiaal langer. Dat is misschien een andere blik op het cradle to cradle-principe.' Al vindt Kohsiek ook dat je tijdens het bouwen zuinig moet zijn met bouwmaterialen. 'Het is natuurlijk zonde om te verspillen.'
Energieslurpers in huis
Nul-op-de-meter zijn de woningen van Wonam in ieder geval niet. De Wonam-directeur kijkt afkeurend. 'Nieuwbouw is al echt duurzaam', vindt Koshiek. Bovendien, nul-op-de-meter bestaat volgens hem niet. 'Want bij nul-op-de-meter heb je een hogere elektriciteitsrekening. Als het heel koud is moet je de elektra aanzetten.' Niet dat hij wat tegen nul-op-de-meter heeft. 'Ik denk dat je er met verstand naar moet kijken en dat enige oplossing er gewoon niet is.'
Circulariteit? Ik denk meer aan hoe ik een gebouw zo kan neerzetten dat ik het heel lang niet hoef af te breken”
Gasloos zijn de Wonam-woningen wel. 'We hebben nooit met gas gebouwd. Het is altijd stadsverwarming of houtpelletkachel.' Energieneutraal? 'Waar ik kan doen, zal ik het doen. Maar je kunt je daarin ook helemaal verliezen. Maar je moet ook een beetje blijven nadenken. Als jij een bij een hele dure installatie in het gebouw zet waardoor de huren best hoog worden, bereik je dan je doel? De energiebehoefte in onze appartementen is al heel laag.' Hij zucht. 'We houden ons gewoon netjes aan de regels.'
Bestuurlijke moed nodig
'Wat ik veel interessanter vind, en daar zijn we over aan het nadenken: hoe kun je ervoor zorgen dat energieslurpers uit je gebouw blijven? Misschien kunnen we iets regelen dat mensen kunnen leasen. Misschien dat je daar meer mee bereikt dan onze complexen nog duurzamer maken. Het is natuurlijk zonde om een duurzaam gebouw neerzet en er worden allerlei energieslurpers ingetild. Dat vind ik een onderbelicht item in het duurzaamheidsverhaal.'
Interessanter vindt hij ook dat er voldoende woningen gebouwd worden waar behoefte aan is. Het zal de komende jaren meer creativiteit en daadkracht bij gemeenten vergen om woningen van de grond te krijgen. 'Soms is er ook een beetje bestuurlijke moed nodig om te zeggen: ‘Nou jongens, hup! We moeten een beetje gas geven in dit gebied. Kom op!’ Begrijp me niet verkeerd, we leven hier niet in een dictatuur. Maar soms moet je ook een beetje durven. Het is voor een goede zaak: dat we meer woningen met zijn allen bouwen.'
