Er zijn bijna geen ‘slimme’ gebouwen. De ramen van ons huis moeten we nog steeds één voor één handmatig sluiten, terwijl centrale deurvergrendeling bij auto’s al jaren gemeengoed is. Ook het kopen of huren van een woning is de afgelopen 30 jaar nauwelijks veranderd. Woningwebsites fungeren op dit moment vooral als digitale etalage.
Er zit echter verandering aan te kopen, onder meer geïnspireerd door reisbureaus en retailers die via e-commerce het gehele verkoopproces hebben gedigitaliseerd. Om het zolderraam dicht te doen, zullen we voorlopig de trap nog op moeten. Maar het kopen van het huis gaat steeds meer lijken op het boeken van een vakantie. Als woningwebsites niet de slag willen verliezen van nieuwe toetreders, moeten ze zich verder ontwikkelen.
Waarom is het aantal technologische innovaties in de vastgoedwereld zo beperkt? Er zijn drie belangrijke redenen.
- Vastgoed heeft een lange levensduur. Het wagenpark is na één à twee decennia volledig vervangen door auto’s met de nieuwste technologie. Vastgoed gaat echter wel 100 jaar mee, waardoor de vervanging traag gaat. Natuurlijk kan je een oud gebouw uitrusten met nieuwe technologie zoals sensoren om de bezetting en het energieverbruik te optimaliseren en er zo een smart building van maken, maar het is complexer dan bij nieuwbouw. Je bouwt immers ook geen bestaande auto om tot zelfrijdende auto.
- Bij vastgoed zijn er hoge toetredingsdrempels. Vastgoed is kapitaalintensief en je moet daarom een flinke zak geld meenemen. Niet iedere ondernemer met een goed idee kan daardoor zo maar een nieuw innovatief pand vol met nieuwe technische snufjes neerzetten. De concurrentie blijft zo beperkt en er is geen stimulans voor vernieuwing.
- De vastgoedmarkt is in beperkte mate transparant. Ieder gebouw is uniek en dit maakt het vergelijken van panden ingewikkeld. De eigenaar weet meer van zijn pand dan de rest van de markt. Dat geeft hem marktmacht en heeft minder directe concurrentie tot gevolg, waardoor innovatie ook niet gestimuleerd wordt.
Gebouwen passen zich traag aan
Er valt de komende jaren niet veel te doen aan de eerste twee belemmeringen. Nieuwe technologieën verkorten niet de levensduur van gebouwen en maken vastgoed niet minder kapitaalintensief. Deze drempels blijven nog grotendeels bestaan, waardoor de gebouwen zelf traag aangepast worden en langzaam veranderen.
Nieuwe technologie kan echter wel de derde belemmering wegnemen. Big data en data analytics hebben de potentie om vastgoed transparant te maken. Digitalisatie maakt het verkoopproces minder complex en bureaucratisch, taxaties op basis van data, biedingen digitaal, transparant voor koper en verkoper, een voorselectie van woningen op basis van virtual reality en contracten digitaal ondertekenen, waar deze nu hoogstens als pdf via email verstuurd worden.
Digitaliseringsslag is noodzaak
Bij de begeleiding van de aan- en verkoop van woningen, de huidige rol van de makelaar, zijn de toetredingsdrempels ook beperkt. Het is weinig kapitaalintensief en goed te digitaliseren, zoals dat ook gebeurde bij reisbureaus en de detailhandel. Airbnb sloeg al toe op de markt van tijdelijke verhuur. Huidige woningplatformen zoals Funda zullen ook deze slag moeten maken want nu komen ze qua functionaliteiten vaak nauwelijks verder dan het digitaliseren van de oude raamreclames bij de ouderwetse makelaar. Doen zij dat zelf niet dan missen ze op een gegeven moment de slag en zullen nieuwe toetreders dat doen zoals dat ook gebeurde in de retail en reisbranche.
Over de auteur
Maurice van Sante is senior econoom bij ING Economisch Bureau.
