Inleidingen eerste signaal
Sinds het uitbrengen van het eerste kritische NBA-rapport over de vastgoedsector ‘Zeg waar het op staat’ in 2011 is er veel veranderd: er is weer sprake van recordbeleggingen in vastgoed, huren en waarden stijgen, in bepaalde onderdelen van de sector is nu zelfs sprake van te weinig aanbod en ook de banken en andere financiers doen weer volop mee. Deze opgaande trend doet zich al enige jaren voort. Dit leidt onvermijdelijk tot de vraag wanneer het volgende keerpunt wordt bereikt.
De langzaam maar gestaag oplopende rente en toenemende spanningen binnen het Eurogebied, de Brexit en de recent ingezette handelsoorlog kunnen hierbij als katalysator optreden. Hierbij is mede van belang dat niet alle problemen in de sector zijn opgelost of dat oude problemen weer terugkeren. In een situatie waar transactievolumes ongekende hoogten bereiken en aanvangsrendementen hard op weg zijn naar historische dieptepunten is er nog steeds sprake van een ondoorzichtige markt, nemen de financieringsrisico’s weer toe en blijven waarderingen omgeven met een grote mate van schattingsonzekerheid zonder dat alle belanghebbenden zich daar voldoende van bewust zijn.
Bij elk vastgoedevenement leidt dit tot de steeds vaker terugkomende vraag waar de sector zich bevindt, zo ook tijdens de Provada. Naderen we opnieuw het einde van een cyclus? Heeft de sector dan geleerd van de vorige crisis en is er voldoende weerstand opgebouwd voor het onvermijdelijke keerpunt? Juist daarom is het voor vastgoedondernemingen van essentieel belang om een goed doortimmerde langetermijnvisie en crisisbestendige strategie te hebben, waarin voldoende rekening wordt gehouden met tegenvallers en negatieve scenario’s. Er moet dus serieus rekening mee worden gehouden dat de sector zich laat in de cyclus bevindt. Dat stelt de beroepsorganisatie van accountants in het eerste signaal van de tweede publieke management letter ‘Keerpunt nabij’ over de vastgoedsector.
Tijdens de vastgoedbeurs Provada in de Amsterdamse RAI organiseerde de NBA naar aanleiding van deze publicatie een paneldiscussie over de vraag of de sector klaar is voor de onvermijdelijke omslag,maar ook over de andere signalen uit het rapport zoals integriteit, frauderisico’s, de gevolgen van energietransitie en technologische veranderingen en de tekorten op de woningmarkt.
Hierna volgt eerst een samenvatting van de overige signalen uit de publieke management letter en vervolgens een korte impressie van het debat tijdens Provada.
Signaal 2: Innovatie brengt ingrijpende veranderingen
In het tweede signaal benadrukken de accountants dat allerlei relevante disruptieve technologische ontwikkelingen tijdig een plek moeten krijgen in de business-modellen en langetermijnstrategieën van ondernemingen. Ook moeten nieuwe technologieën en ontwikkelingen (denk aan blockchain, digitalisering van de financiële functie, zelfrijdende auto’s, smart bricks en de energietransitie) worden meegenomen in de taxatie- en waarderingsmodellen voor vastgoed. Het gaat hier vooral om het adequaat en transparant inschatten van de versnelde economische veroudering en de investeringen die nodig zijn om deze veroudering tegen te gaan. Dit is niet alleen een zaak van de vastgoedbedrijven en hun taxateurs, maar ook van de accountants die de waarde van het vastgoed moeten beoordelen in het kader van de jaarrekeningcontrole.
Signaal 3: Ook vastgoed is een doelwit voor cybercrime
Door de toenemende afhankelijkheid van IT-systemen eninternet zullen vastgoedondernemingen steeds vaker te maken kunnen krijgen met cyberaanvallen. Waakzaamheid en het inrichten van effectieve maatregelen op het gebied van preventie, detectie en response zijn belangrijk. Medewerkers blijken vaak de zwakste schakel in de beveiligingsketen te zijn.
Bovendien beschikken vastgoedondernemingen over grote hoeveelhedenpersoonsgerichte data, zoals die van huidige, gewezen en potentiële huurders, die onder de nieuwe regelgeving omtrent de verwerking van persoonsgegevensvallen. Aan de verwerking van deze gegevens worden verzwaarde eisen gesteld, terwijl de personen wie het betreft meer inzagerecht krijgen. Het niet voldoen aan de regelgeving kan tot hoge boetes leiden. Vooral kleinere ondernemingen worstelen hiermee, door het ontbreken van expertise op dit terrein.
Voor vastgoedondernemingen is het dan ook van wezenlijk belang dat cybersecurity dezelfde prioriteit krijgt als de fysieke en ICT-beveiliging, omgeven door afdoende preventie en herstelmaatregelen.
Signaal 4: Meer uitbesteden maakt fraudegevoeliger
De NBA vraagt ook aandacht voor het risico van de uitbestedingstrend in de vastgoedsector. IT-diensten, property- en assetmanagement, portefeuillemanagement, verhuur- en risicomanagement zijn voorbeelden van diensten die de laatste jaren in toenemende mate worden uitbesteed in de vastgoedsector. Deze trend, met name waarneembaar bij nieuwe toetreders zonder platform, maakt vastgoedbedrijven fraudegevoeliger, omdat het risico van samenspanning al snel op de loer ligt bij uitbesteding. De gedragsmatige kant van risicobeheersing (de zogeheten soft controls) en de beheersing van de keten moeten daarom een duidelijke plaats krijgen in de interne beheersing van een vastgoedorganisatie.
Signaal 5: Wonen krijgt steeds meer de status van beleggen
In Nederland bestaat een schrijnend tekort aan betaalbare huur- en koopwoningen, vooral in de grote en middelgrote steden. Dit zorgt voor excessief stijgende koop- en huurprijzen. De markt raakt als het ware op slot. Dit effect wordt verstrekt doordat steeds meer nieuwe categorieën vastgoedbeleggers, onder wie buitenlandse beleggers en particulieren, zich op de woningmarkt begeven, aangetrokken door de stijgende huren en prijzen. Wonen krijgt daardoor steeds meer de status van beleggen.
Zodra vraag en aanbod in evenwicht komen, kunnen irreële prijzen verdampen. Vastgoedbeleggers, woningbezitters en financiers zullen hier dan de nadelige gevolgen van ondervinden. Er ontstaat zo een dubbel beeld: het aanblijven van tekorten leidt tot behoud van het huidige prijsniveau, het oplossen ervan kan juist leiden tot substantiële waardedaling. Dit effect wordt versterkt zodra de rente gaat oplopen. Tot slot signaleert de NBA een tekort aan regie om het woningprobleem structureel op te lossen.
Opvolging signalen 2011
In 2011 publiceerde de NBA een soortgelijk rapport over de vastgoedsector. De toen gesignaleerde kantorenleegstand in de sector is verbeterd, de winkelleegstand is daarentegen toegenomen in de periode 2011-2016 (maar daalt licht in 2017). Wel wordt de leegstand in de jaarrekeningen van de vastgoedbedrijven nu beter in beeld gebracht. Ook is de financieringsproblematiek afgenomen ten opzichte van zeven jaar geleden. Er is veel gesaneerd en banken zijn terughoudender met het verstrekken van leningen.
Niettemin zien de accountants nu opnieuw tekenen van steeds agressievere financiering, mede als gevolg van buitenlandse concurrentie op de financieringsmarkt. Voorzichtigheid met betrekking tot (her)financieringen blijft geboden, aldus de NBA. Zoals ook uit bovenstaande blijkt, blijft de sector fraudegevoelig en is aandacht voor gedrag en cultuur essentieel, vergezeld van concrete tastbare en aantoonbare beheersmaatregelen. Daarnaast zijn er nog stappen te maken op het gebied van het meer transparant maken van de markt en het toezicht op de nieuwe regels voor taxeren. Tot slot blijkt duurzaamheid omgeven met dynamiek. Bestonden de uitdagingen in 2011 vooral in vergroening, nu begint energietransitie een steeds groter opgave te worden. Terwijl het maar de vraag is of alle partijen hiervoor ook klaar zijn.
Impressie debat tijdens Provada
Tijdens de Provada discussieerden directeur Frank van Blokland van de IVBN, CFO Marcel Eggenkamp van Redevco, voorzitter Wendy Verschoor van Rics Nederland en voorzitter van de NBA-werkgroep Commercieel Vastgoed Ad Buisman (EY) over de signalen van de accountants. De vraag die centraal stond tijdens dit debat was onder andere waar we staan in de cyclus, of vastgoedbedrijven verstandig hebben gefinancierd en voldoende weerstandsvermogen hebben opgebouwd.
Vastgoedfondsen hebben momenteel vaak veel geld (ook wel dry powder) in kas en staan onder druk om dit te investeren. Hierdoor ontstaat het risico dat te duur wordt gekocht en de markt oververhit raakt door prijsopdrijving, zo stelde Buisman in zijn inleiding. 'Om vier uur is het hier weer feest op de Provada, de tap gaat open en de discolichten gaan aan. Maar aan alle feestjes komt een eind. Ik zeg niet dat volgend jaar de discolichten uitgaan, ik ben geen waarzegger. Maar we kijken wel kritisch naar de sector, bijvoorbeeld naar het opgebouwde weerstandsvermogen en de transparantie.'
Gekke dingen
Van Blokland (IVBN, vereniging van institutionele beleggers in vastgoed) pleitte er voor om de vastgoedsector niet over één kam te scheren. 'Dé sector bestaat niet. We hebben het over allerlei verschillende segmenten: makelaars, adviseurs, beleggers, corporaties. Elk segment reageert anders op uitdagingen.' Hij herkent zich dan ook niet onverkort in alle signalen. Dat er beleggingsdwang is, herkent Van Blokland wel. 'Er is te weinig product om in te investeren, dan kun je gekke dingen gaan doen. Tegelijk is men ook wel gewaarschuwd door de kredietcrisis.'
Wanneer het feest precies ten einde is, kon geen van de panelleden precies aangeven. Verschoor gaf aan dat de algemene verwachting is dat het dit jaar 'nog wel zal gaan', maar dat de sector zich vanaf volgend jaar dichtbij het keerpunt bevindt. Ze wees in dat verband ook op toenemende wereldwijde geopolitieke onrust. Buisman gaf aan dat hij van veel partijen dezelfde geluiden verneemt.
Hoe bereidt de vastgoedsector zich voor op het naderende keerpunt? Wordt er bijvoorbeeld gewerkt met stresstesten, vroeg moderator Robert Mul (NBA) zich af. 'Nee, niet expliciet', antwoordde Redevco-CFO Eggenkamp. 'Onze benadering is die van veel en grondige research enwe kijken continu goed naar de kwaliteit van de portefeuille. We nemen op tijd afscheid van delen van de portefeuille waar we niet meer in geloven. Opschonen is noodzakelijk.' Verschoor stelde dat stresstesten onder de Rics-leden nog niet zijn ingeburgerd. 'Ik ben al lang blij als er scenarioanalyses worden gemaakt.'
Technologische veranderingen
Naar aanleiding van het signaal dat technologische veranderingen tot versnelde economische veroudering kan leiden, wees Verschoor erop dat de sector in haar ogen nog niet klaar is voor veranderingen als digitalisering en energietransitie. Buisman beaamt dat en stelt dat er buiten bouw en vastgoed geen sectoren zijn waarin zo weinig in technologie wordt geïnvesteerd. De vraag is dan ook of taxaties wel in voldoende mate rekening houden met dit gevaar, of hiervoor waarschuwen.
Transparantie
Alle panelleden waren het er over eens dat transactiegegevens nog steeds niet openbaar zijn, zoals aanbevolen in de publieke management letter uit 2011. Over de vraag of hier nog wat moet gebeuren, liepen de meningen sterk uiteen. Waar Buisman, in het belang van de sector, pleitte voor nog meer transparantie, stelde van Blokland dat met de invoering van de StiVad al veel ten goede is gekeerd. 'Een openbaar register gaat gewoon niet.'
Eggenkamp daarentegen legde veel meer nadruk op uniformiteit in taxaties. Voor hem is het een voortdurende bron van ergernis dat in elk land anders wordt getaxeerd, op basis van verschillende modellen, terwijl alle taxateurs toch lid zijn van wereldwijd werkende organisaties. 'Dan mag je toch verwachten dat er overal op dezelfde manier wordt getaxeerd en gerapporteerd?'
Hellend vlak
Ook integriteit kwam in het debat aan de orde. Verschoor toonde zich bezorgd over het integriteitsbesef, dat in haar ogen naar de achtergrond is verschoven door de hausse op de markt. 'Deals sluiten staat weer voorop, integriteit staat weer op een hellend vlak. Al dat dry powder werkt perverse prikkels in de hand.' Zowel de panelleden als de zaal deden een dringende oproep om het integriteitsoverleg nieuw leven in te blazen en uit te breiden met andere voor de sector belangrijke onderwerpen.
Krappe woningmarkt
Veel discussie was er ook of de krapte op de woningmarkt de beleggingsmarkt gaat raken. De rendementen dalen immers naar historische dieptepunten. Diverse beleggers storten zich massaal op de woningmarkt en betalen ongekende prijzen in de verwachting dat rendementen nog verder zullen dalen en huren blijven stijgen. Is dat houdbaar?
Buisman was van mening dat zodra er meer evenwicht in de markt komt, dit grote invloed kan hebben op bepaalde categorieën product, zeker op de kleinere woningen en appartementen die nu gebouwd worden om de prijzen nog enigszins aanvaardbaar te houden. IVBN-directeur Van Blokland was van mening dat vooral buitenlandse beleggers en particuliere partijen de nieuwe toetreders zijn, maar dat institutionele partijen verantwoord zijn blijven beleggen. Hij was wel kritisch op de rol van het Rijk om de krapte op de woningmarkt aan te pakken. 'Het wordt a hell of a job om de woonagenda van deze minister uit te voeren. Het Rijk pakt vooralsnog niet de zweep en voert niet krachtig de regie. Los daarvan is er ook een bouwcapaciteitsprobleem. Ook marktpartijen zijn nodig om dit probleem aan te pakken.'
Over de auteurs:
Ad Buisman is partner EY Real Estate Groep en voorzitter werkgroep Vastgoed van NBA. Robert Mul is hoofd Beroepsontwikkeling & Beleid bij NBA.
Dit artikel verscheen in Vastgoedmarkt van juli/augustus 2018.
