De afgelopen twee jaar stond de logistieke vastgoedmarkt voornamelijk in het teken van de ‘groot, groter, grootst’ trend. In de logistieke hotspots van Nederland werden nieuwe XL-distributiecentra en logistieke campussen ontwikkeld, om aan de grote aanhoudende vraag van logistieke gebruikers te kunnen voldoen. Ook bij beleggers bleken deze grote ontwikkelingen zeer gewild, met record beleggingsvolumes als resultaat.
De zogeheten last mile logistiek wordt in de markt al langer genoemd als trend om in de gaten te houden. Mijn collega’s in het Verenigd Koninkrijk hebben deze trend in hun markt zien opkomen, gedreven door bijvoorbeeld Amazon en zijn Prime Now-dienst, die levering binnen het uur garandeert.
De dure en ingewikkelde processen van last mile logistiek stimuleert de groei van urban logistics, als een tussenstation voor nationale distributiecentra. Met name kleinere centra tot 5.000 m2 in de buurt van grote steden zullen steeds belangrijker worden, gedreven door de trend van steeds kortere bezorgtijden. In Nederland wordt levering op dezelfde dag steeds vaker aangeboden, maar de trend van levering binnen het uur zal ongetwijfeld ook overwaaien naar ons land. Om deze belofte te kunnen nakomen zijn binnenstedelijke distributiecentra in toenemende mate noodzakelijk. Een goed voorbeeld hiervan is CoolBlue die onlangs de winkel op de Zuidas uitbreidde tot 1.700 m² winkel- en magazijn ruimte. CoolBlue heeft inmiddels meerdere kleine distributielocaties gehuurd door heel het land, voornamelijk in de Randstad. We weten van locaties in Rotterdam, Amsterdam, Delft en Delfgauw.
Stedelijke distributiecentra zijn interessant voor beleggers, met name in gebieden waar e-commerce een steeds groter gedeelte van de totale retailmarkt uitmaakt. Dit is zeker het geval in Nederland, maar ook in het Verenigd Koninkrijk, Duitsland, Frankrijk en Zweden. De groei van e-commerce is vaak ook het grootst in de grote steden, waar de bewoners over het algemeen een druk bestaan leiden, technologie hebben omarmd, en zich dus comfortabel voelen bij online shoppen. Dit drijft ook weer de behoefte aan innovatieve last mile- en binnenstedelijke distributiecentra verder op.
Het ontwikkelen van binnenstedelijk logistiek vastgoed is echter duur. Grondprijzen liggen hoog en oudere distributiecentra zijn- of worden uit de markt onttrokken voor transformatie. Bijvoorbeeld in Amsterdam, waar gebieden binnen de ring A10 zoals Buiksloterham, Oostenburg, Cruquiusweggebied, Foodcenter, Pereboomsloot en Hamerstraatgebied worden herontwikkeld naar woonwijken. Echter heeft de gemeente Amsterdam in haar visie voor 2040 ook aangegeven de totale voorraad logistieke gebieden te willen uitbreiden met 300 hectare. Een voorbeeld van een nieuwe ontwikkeling die past bij de last mile trend is een nieuw crossdocking distributiecentrum aan de Kaapstadweg in Amsterdam voor DHL Parcel.
Ik verwacht dat we op korte termijn meer van dit soort ontwikkelingen in Nederland zullen zien. Door de relatief kleinere volumes zullen hierdoor naast de core-logistieke beleggers, ook andere beleggers hun intrede kunnen doen in de logistieke beleggingsmarkt.
Over de auteur
Niek Poppelaars is associate director Logistics & Industrial bij Savills. Zijn team is verantwoordelijk voor de logistieke en industriële sector.
Vastgoedmarkt Ontbijtsessie
Last mile logistics staat centraal tijdens de Vastgoedmarkt Ontbijtsessie op 12 juni. Schrijf je nu in.
