nieuws

2 procent-arrest: ‘Hoger projectresultaat door lagere belastingdruk’

Projectontwikkeling

De Hoge Raad oordeelde onlangs dat bij transformatie van kantoren naar woningen het 2 procent-tarief mag worden gehanteerd.

2 procent-arrest: ‘Hoger projectresultaat door lagere belastingdruk’

De Hoge Raad heeft in zijn arrest van 29 november 2019 geoordeeld dat bij transformaties van kantoren naar woningen het lage (2 procent) tarief in de overdrachtsbelasting van toepassing is. In de betreffende kwestie ging staatssecretaris Menno Snel (Financiën) tot in hoogste juridische instantie in verweer tegen een projectontwikkelaar die bij de verkoop van een kantoorpand ter transformatie
naar woningen het lage tarief van 2 procent voor overdrachtsbelasting opvoerde, in plaats van het gebruikelijke tarief van 6 procent.
Dat was volgens de staatssecretaris niet de bedoeling van het lagere tarief dat ten tijde van de financiële crisis werd ingevoerd. Hij betwistte daarbij of er ten tijde van de verbouwing al sprake was van een onomkeerbare woonbestemming.

Beperking zou tot willekeur kunnen leiden

Volgens de Hoge Raad doet dat argument niet ter zake. ‘De maatregel om het tarief voor woningen te verlagen tot twee procent strekt mede ertoe het vertrouwen in de woningmarkt te versterken.3 Gelet op de tekst en die strekking ligt het niet in de rede een beperking in artikel 14, lid 2, Wbr te lezen die erop neerkomt dat op de woningmarkt in geval van een in aanbouw zijnde woning in een voormalig kantoor-/bedrijfspand niet voorzienbaar is of te koop aangeboden woonruimte zal vallen onder het tarief van twee procent of onder het tarief van zes procent, afhankelijk van de mate waarin de verbouwingswerkzaamheden ten tijde van de overdracht zijn voltooid. Die beperking zou zonder uitdrukkelijke wettelijke basis ook tot willekeur kunnen leiden, omdat de overdracht van een stuk grond waarop een woning in aanbouw is, wel onder het tarief van twee procent pleegt te worden gebracht.’

Omslagpunt

Gerton Rademaker van Dirkzwager legal & tax voerde de procedure namens de projectontwikkelaar. Hij houdt er rekening mee dat de belastingdienst toch blijft proberen het 6 procent-tarief van toepassing te laten zijn. ‘Zorgvuldigheid blijft dus van belang. Ik ben al bijna 6 jaar bezig geweest om duidelijkheid te krijgen over het omslagpunt van 6 procent naar 2 procent. En dat is met vallen en opstaan gegaan met als einduitkomst het arrest van vrijdag.’

30 miljoen euro

Hij vervolgt: ‘In de onderhavige casus ging het om een financieel belang van 3.000 euro. Principes kosten nu eenmaal geld. Maar het daadwerkelijke financiële belang is natuurlijk veel groter.’ Destijds is al berekend dat een verruiming van het 2 procent tarief de schatkist jaarlijks ruim 30 miljoen euro zou kosten. Volgens Rademaker gaat de fiscaliteit veel verder dan alleen de 2 procent overdrachtsbelasting. ‘Ik heb de afgelopen jaren de focus gelegd op de kantoortransformaties/ontwikkeling nieuwbouwwoningen. Door als projectontwikkelaar bij de aan- en verkoop van transformatieprojecten de juiste keuzes en afspraken te maken kan het projectresultaat worden verhoogd vanwege een lagere belastingdruk.’

Reageer op dit artikel