nieuws

Zurich Insurance: ‘Die 20 procent ontwikkelwinst houden we zelf’

Projectontwikkeling

Zurich Insurance: ‘Die 20 procent ontwikkelwinst houden we zelf’

Een ongebruikelijke kantoorontwikkeling voor een corporate eindgebruiker: Zurich Insurance doet het in Engeland zelf en plaatst zijn vlaggenschip niet in hoofdstad Londen maar provinciestad Swindon.

Een groot internationaal beursgenoteerd bedrijf hoeft niet de hoofdprijs te bepalen voor een nieuw kantoor. Wie verder kijkt dan de flitsende locaties en de ontwikkeling van de huisvesting in eigen hand neemt, bespaart een flink bedrag dat op een andere manier kan worden ingezet.

Dat viel te beluisteren tijdens een sessie over het nieuw Britse vlaggenschipkantoor van verzekeraar Zurich Insurance tijdens de Corenet Global Summit in Amsterdam. Daar verzamelden zich van 10 tot 12 september corporate vastgoedprofessionals uit de hele wereld.

In 2020 hoopt Zurich Insurance de eerste paal te laten slaan van het project in het centrum van de ruim 150.000 inwoners tellende provinciestad Swindon dat de naam Norwood heeft gekregen. Het nieuwe kantoor van 11.000 m2 moet de bestaande huisvesting uit de jaren ‘80 vervangen. Er komen ongeveer 1.300 mensen te werken.

Geen compromissen

Zelf ontwikkelen biedt belangrijke voordelen, betoogde David Morley, global head of Workplace Transformation van Zurich Insurance Company. Van het aanbod van commerciële partijen toont hij zich niet zo onder de indruk. ‘Ontwikkelaars proberen te voorspellen wat de markt wil, maar het product dat ze maken is te snel alweer overbodig.’

‘Het is de eindgebruiker die bovenaan de voedselketen zit’

In het spel van projectontwikkeling kan er maar een de baas zijn. En dat is de eindgebruiker, betoogt Morley. ‘Het is de eindgebruiker die bovenaan de voedselketen zit en die het best kan bepalen wat hij nodig heeft.’ Ontwikkel zelf, en als eindgebruiker krijg je een beter kantoor voor minder geld, betoogde Morley. Geen confectiekostuum, maar een maatpak dat als gegoten zit. ‘Door zelf te ontwikkelen hoeven we geen compromissen te sluiten en betalen we alleen voor wat we krijgen. De 20 procent winst die een ontwikkelaar zou maken op een vergelijkbaar project, mogen we houden.’

De ontwikkelrisico’s zijn volgens Morley te overzien als je het juiste team met de juiste vaardigheden om je heen hebt. Voor de ontwikkeling van zijn nieuwe kantoor werkt Zurich Insurance samen met projectmanager Turner & Townsend en architect Matthew White. De bouw gebeurt op basis van vaste afspraken over de kosten. En voor de optie op de grond zijn de kosten volgens Morley laag.

Extreem goedkoop

Dat Zurich niet diep in de buidel hoeft te tasten om de grond voor zijn nieuwe kantoor veilig te stellen, heeft een reden. Swindon voert niet de lijstjes aan van de leukste oorden in het Verenigd Koninkrijk. De 115 kilometer ten westen van Londen gelegen stad in het Engelse graafschap Wiltshire eindigde in 2015 op de 27e plaats op een ranglijst van prijsvergelijkings- en overstapwebsite Uswitch met de beste plekken om te wonen. PwC kwam in 2018 tot een positiever oordeel. De accountants- en belastingadviesorganisatie noemde Swindon de op zeven na beste plek om te wonen en te werken. Maar ook dat maakt Swindon niet the place to be.

Morley bekijkt het van de positieve kant. Minder bemind maakt beter betaalbaar. Zurich Insurance heeft zijn oog laten vallen op een braakliggend kavel in een herontwikkelingsgebied. ‘Met een prijs van 18,50 pond per vierkante voet is de grond waar we op willen ontwikkelen extreem goedkoop.’ Omgerekend is dat 231 euro per vierkante meter. En dat op zestig minuten van Londen. Ieder kwartier gaat er vanuit Swindon een trein richting de Britse hoofdstad. Daartegenover staat dat het leven in Swindon veel goedkoper is dan in bijvoorbeeld Zuid-Engeland, betoogt Morley.

Dat er al tijden niets gebeurt met het herontwikkelinsgebied in het centrum van Swindon zou partijen kunnen afschrikken. Maar voor Zurich Insurance ligt dat anders. De Britse tak van de Zwitserse verzekeraar is al vijftig jaar in Swindon gevestigd. Werknemers zijn geworteld in de regio. ‘We hadden ervoor kunnen kiezen om te vertrekken. Maar liever zijn we de eerste partij die in deze herontwikkeling een gebouw neerzet. Hopelijk volgen andere bedrijven ons voorbeeld. Dat zou mooi zijn. Op die manier kunnen we iets terugdoen voor een gemeenschap waaraan we veel te danken hebben en waarmee we sterk verbonden zijn.’

Geluksmetingen

De verwachtingen voor project Norwood zijn hooggespannen, zo bleek al bij de aankondiging van de sessie. Het nieuwe kantoor moet bijdragen aan een organisatieverandering: zogeheten silo’s moeten netwerken worden, een statische cultuur flexibel en een zakelijke benadering persoonlijk.

De door Zurich tijdens de sessie genoemde ideeën om die verandering te bereiken gaan vooral over de zachte kant. Geluksmetingen op teamniveau moeten helpen bepalen of de organisatie op de goede weg is. Want een organisatie met gelukkige mensen maakt meer winst, is de gedachte. Ook het bevorderen van gemeenschapszin staat hoog op de agenda. ‘Het gaat allemaal om het creëren van gemeenschappen. Als cultuur strategie als ontbijt eet, is de gemeenschap waar we voor opstaan’, aldus Morley.

Goed gedragen

Wat betekent dat nu eigenlijk voor het gebouw zelf? Een plaatje toont van buiten veel glas en een dame op een terras waarop het op mooie dagen aangenaam zitten zal zijn. Een ander plaatje van de binnenkant toont een grotendeels lege ruimte. Daar zit een idee achter. Volgens architect Matthew White moet het pand leiderschap stimuleren. ‘Succes heeft vele vaders en mislukking is een wees. Daarom moet je zichtbaar maken wat iedereen doet. Zorg dus dat je pilaren in het ontwerp elimineert. Maak een flexibele, aanpasbare ruimte met een hoge mate van transparantie. Op deze manier creëren we een platform waar mensen zich goed gedragen.’

Gevraagd in welk opzicht project Norwood gaat verschillen van een kantoor met open vloeren zoals projectontwikkelaars die aanbieden, houdt een woordvoerder van Zurich zich naderhand op de vlakte. ‘We zijn enthousiast dat we een rol spelen in de voortdurende vernieuwing van het centrum van Swindon, het bieden van nieuwe gebouwen voor onze mensen en het verbeteren van de lokale omgeving. We werken nog steeds aan de details van onze voorstellen en kijken uit naar het delen van meer nieuws wanneer we het hebben.’

Reageer op dit artikel