nieuws

Nanne de Ru: ‘Goede chemie van essentieel belang’

Projectontwikkeling

Architect Nanne de Ru is een van de sprekers tijdens het Transformatiecongres in Rotterdam. Vastgoedmarkt zocht de Rotterdammer op en vroeg hem in eerste plaats hoe hij aankijkt tegen de ontwikkelingen in zijn eigen stad.

Nanne de Ru: ‘Goede chemie van essentieel belang’
Nanne de Ru

Rotterdam is een stad die je nog heel goed kunt verdichten. Er staan hier nog heel veel slechte gebouwen waar je wat mee kunt. De vloek van Amsterdam is dat je aan het centrum niets kunt toevoegen, nieuwbouw aan de rand van het centrum of nog verder weg steekt daar altijd een beetje flets bij af. Hier is nog meer ruimte om nieuwe plekken te maken. Katendrecht is de afgelopen jaren een enorme hotspot geworden, de plannen voor Merwe Vierhavens komen ook echt van de grond en het gebied rondom Zuidplein heeft ook die potentie. Op die manier wordt Rotterdam echt een polycentrische stad.’ Als voorbeeld van minder geslaagde architectuur in de Maasstad noemt De Ru spontaan het ‘Kabouterdorp’, de appartementen met puntdak aan het Stroveer nabij het voormalige NS-station Hofplein. Ook de daar dichtbij gelegen voormalige Shell-toren aan het Hofplein en het Rotterdam Building aan de Aert van Nesstraat, vindt hij voorbeelden van mislukte gebouwen. ‘Alles bij elkaar heb je het al snel over 300.000 m2, dat door de crisis is afgewaterd. Dat biedt ook kansen, want Rotterdam heeft als stad geen predicaat, geen dominante schoonheid. In die zin is Rotterdam ook veel eerder te vergelijken met London of Berlijn, steden die ook organisch groeien, dan met Copenhagen of Parijs.’

Transformatiecongres Rotterdam 2019. Incl. paneldiscussie met Nanne de Ru

Transformatiecongres Rotterdam 2019. Incl. paneldiscussie met Nanne de Ru

Slimme strategie

De stad heeft volgens de Ru gekozen voor een slimme strategie waarbij gekeken wordt hoe nieuwbouw (hoogbouw) op straatniveau ervaren wordt. ‘Je creëert levendigheid door de plinten en de eerste vier verdiepingen van hoogbouw aantrekkelijk in te richten. Maar ook door een lelijk jarenzeventigplein aantrekkelijk in te richten. Het hele stationsgebied is bijvoorbeeld enorm op geknapt, op die manier slaag je er in om echt meerdere levendige centra te creëren.’ De vraag dient zich wel aan wat de overhand moet hebben, de esthetiek of de toegevoegde waarde voor de (eind)gebruiker. Met als bekendste voorbeeld de Markthal, geroemd door architectuurliefhebbers van over de hele wereld, maar ook een klaagzang van marktkooplieden en bewoners over te hogere huren, stank en muizenoverlast. De Ru wil het Rotterdamse icoon naar ontwerp van MRDV en in bezit van Klépierre niet al te zeer afvallen. ‘Een dergelijke markthal met woningen erboven is nog nooit ergens neergezet, voorheen kenden we alleen markthallen in Zuid-Europa in de vorm van stalletjes met een dak
erboven.’

Goede chemie

‘Ik denk dat het ook even wennen is geweest. Nu werden er bij een ontwerp huurder gezocht die direct op een bepaald huurniveau in moesten stappen. Idealiter zoek je eerste een goede partner en goede ondernemers die weten waar ze aan toe zijn. Door ondernemers laag te laten instromen, ook qua huur, kun je later alsnog omhoog gaan. Maar wat ik begrijp begint het nu best goed te lopen.’ Een goede chemie tussen architect, projectontwikkelaar, assetmanager en eindgebruiker is volgens De Ru van essentieel belang. Om die reden richtte hij zelf drie jaar geleden, naast architectenbureau Powerhouse Company met compagnon Niels Jansen ontwikkelbedrijf RED Company op. ‘Het helpt om andere waardes in ontwikkelingen te krijgen, wat je als ontwerper beoogt kun je laten zien door het zelf te ontwikkelen.

BunkerToren

Eén van de eerste projecten die Powerhouse Company en RED Company samen oppakten was het ontwikkelen van de BunkerToren in Eindhoven. Dit voorjaar werd er begonnen met de bouw van de 100 meter hoge toren boven het voormalige culturele centrum van de Technische Universiteit Eindhoven, een betonnen bunker waar Huig Maaskant eind jaren 60 van de vorige eeuw nog voor tekende. ‘De TUe wilde er vanaf, en wij hebben direct aangeven het pand in oorspronkelijke staat te willen terugbrengen en daar een toren aan te willen toevoegen. Op die manier creëer je een win-win situatie. Door van meet af aan denken aan de eindgebruiker, creëer je een cashflow waar je dingen mee kunt doen. Daarbij hebben wij gekozen voor gemengde woningen, omdat in onze beleving een stad diversiteit nodig heeft, een visie die ook nadrukkelijk leefde bij de belegger, het Spoorwegpensioenfonds.’ Hoe uiteindelijk de plint, oorspronkelijke bunker, wordt ingevuld weet De Ru nog niet. ‘Je kunt daarbij denken aan een commerciële ruimte met wat kantoren erbij. Daarbij vinden we het vooral belangrijk dat er een gebouwbeheerder komt die er lol in heeft, zonder dat het afbreuk doet aan de rest van het gebouw.’

Sluitende businesscase

Deze organische manier van werken maakt het niet altijd makkelijk om snel een sluitende businesscase te maken, erkent De Ru, zeker nu er meer wordt gekeken naar de sociale waarde en de duurzaamheid van vastgoed. ‘Je moet je aannames af en toe bijstellen, dat levert je meer werk op. Maar uiteindelijk gaat het er om hoe je een gebouw kunt maken dat niet alleen goed is in architectonische zin, maar dat ook economisch en sociaal succesvol is. Dat is in het belang van de hele keten: voor architect, maar ook voor de adviseur en eindgebruiker.’ De goede ontwikkelaars niet te na gesproken -Powerhouse Company werkt ook nog steeds met externe ontwikkelaars- ziet De Ru de klassieke rolverdeling bij ‘zwakkere ontwikkelaars’ nogal eens verzanden uitmonden in een slecht compromis omdat iedereen met eigen eisen komt aanzetten. ‘Daarmee zorg je ervoor dat of de gebruiker uiteindelijk niet tevreden is, of de architectuur onder de maat. Als het in de complexe bouwecologie van een gebouw de vibe niet goed zit, voel je dat in alle geledingen.’

Asics en Danone

In de ontwikkelingen die Powerhouse Company en RED Company samen oppakken staat transparantie van meet af aan voorop. ‘Omdat we zelf ontwikkelaar zijn, kunnen we in een open discussie met alle partijen continu bijsturen. Dat leidt niet per se tot een gebouw dat goedkoper is. De hoofdkantoren die wij voor ASICS en Danone hebben ontwikkeld in Hoofddorp zijn helemaal op maat van de gebruiker gemaakt en zijn zeker 20 procent duurder dan een omliggende kantoorgebouwen. Maar juist voor die extra kwaliteit betaalt de belegger een behoorlijke premie, die hij wel wil betalen omdat het gebouw echt een meerwaarde heeft.’ Ten aanzien van de woningmarkt ziet De Ru hoogbouw als een noodzakelijk gereedschap om het tekort aan woningen op te lossen. ‘Ik vernam onlangs dat Sjoerd Soeters had geroepen dat je geen hoogbouw nodig hebt om veel woningen te bouwen.Onzin natuurlijk. Door te kiezen voor hoogbouw kunnen wij in project Lead in Leiden 560 woningen kwijt, waar dat bij midden-hoog zo’n 150 tot 250 woningen waren geweest.’

Bubble

Hij kent de vooroordelen die er leven over hoogbouw. ‘Of het is voor de armen, zoals de Bijlmer flats, of het zijn torens voor de rijken. Alleen klopt dat beeld niet met de werkelijkheid. Een Nederlandse toren bestaat doorgaans uit kleine en grote woningen en je hebt bijna per definitie met erfpacht te maken. Dat je in een soorte bubble woont in een flat is zeker bij nieuwbouw achterhaald.’ In eigen stad noemt hij Montevideo en New Orleans als gebouwen waar in zijn beleving succesvol hoog gebouwd is voor een gemengd publiek, dus ook met middenhuur woningen. ‘Van oudsher is vastgoedontwikkeling in Nederland natuurlijk veel meer Vinex-gedreven, maar onder invloed van kabinetsbeleid is de koers nu toch meer verlegd naar binnenstedelijke verdichting, onder meer met hoogbouw. Die ontwikkeling zie je terug bij aannemers, die hun woningbouwtak nu langzaam aan het verbouwen zijn, hoogbouw vraagt om een bouwwijze die meer lijkt op utiliteitsbouw dan op klassieke woningbouw.’

Innovatiecomponent

Hij ziet de toename van hoogbouw met name in de Randstad plaats vinden, omdat daar de grondkosten hoger zijn. Om rendement te maken zouden de torens wat De Ru betreft wel wat hoger mogen. ‘Hier vinden wij al iets hoog als het 100 meter is, terwijl je eerder richting 200/300 meter zou moeten gaan. Dan zijn we nog heel bescheiden want in steden als Londen, Göteborg en Frankfurt worden nu torens van 300 en 350 meter gerealiseerd. Ik denk dat je hoogbouw moet blijven pushen, ook omdat er een belangrijke innovatiecomponent in zit.’
Dat betekent volgen hem niet dat er geen voorwaarden aan moeten worden verbonden. ‘Het moet passen binnen de andere ambities die je hebt in een gebied. Bijvoorbeeld door gelijk ondergronds parkeren mogelijk te maken, de plint in te richten met zoveel mogelijk voorzieningen en ook rekening te houden met zaken als zon en wind. Er zijn nog teveel voorbeelden van oude hoogbouw waarbij de eerste verdieping alleen maar expeditie is. Wat dat betreft wordt er in de hoogbouwvisie van Rotterdam, maar ook in Den Haag, beter geluisterd naar ervaring met hoogbouw. De mensen staat voorop, vervolgens de gebruiker en ten slotte de ruimte. De levendigheid op straat is ook belangrijk.’

Meer tempo

Dat de nieuwbouwproductie achter loopt bij het groeiende tekort aan woningen wijt De Ru deels aan het gebrek aan snelheid in het vergunningtraject. ‘Daar is echt meer tempo nodig, de bestuurlijke doorloop is nu nog vaak heel traag.’ Tegelijkertijd valt het hem op dat ondanks de overvraag de grote bouwbedrijven het financieel lastig hebben. ‘Er wordt nauwelijks winst gemaakt. Dat komt door de structuur met hoofdaannemers. Die hebben in de crisistijd al hun personeel eruit gegooid. Vervolgens zijn ze vrijwel volledig met onderaannemers gaan werken, die op hun beurt ook weer het werk verdeelden. Feitelijk werden de hoofdaannemers op zijn best een soort managementbedrijven. Alleen zijn de onderaannemers de afgelopen jaren zo uitgeknepen, dat ze, nu er werk te over is, bedanken voor de eer als een hoofdaannemer belt of dat ze veel meer geld willen.’

 

Programma & inschrijven Transformatiecongres

Nanne de Ru is één van sprekers op het Transformatiecongres. Kom ook naar Rotterdam en praat mee over betaalbare bedrijfsruimte, duurzame werklocaties en de nieuwe economie. Ga mee op excursie op diverse locaties, volg inspiratiesessies en 2 workshops. Incl. Paneldiscussie o.l.v. Thomas van Belzen (journalist Cobouw, auteur) met o.a. Petra de Groene – directeur Economie en Duurzaamheid Rotterdam, Nanne de Ru – Founding Partner Powerhouse Company.

Bekijk het programma en schrijf je gratis in op https://www.rotterdamtransformatiecongres.nl/

Het Transformatiecongres wordt georganiseerd door Vastgoedmarkt, de Architect & Cobouw in samenwerking met gemeente Rotterdam.

Reageer op dit artikel