nieuws

‘We zijn absoluut in voor meer grote gebiedsontwikkelingen’

Projectontwikkeling

‘We zijn absoluut in voor meer grote gebiedsontwikkelingen’
OpDreef in Utrecht

IC Netherlands bouwt in snel tempo een portefeuille met 10.000 nieuwbouwwoningen op. Dankzij de aanstaande nieuwe grootaandeelhouder Brookfield worden de ambities fors opgeschroefd. De ontwikkelende investeerder begon met studentencomplexen, verlegde het accent naar microliving appartementen voor young professionals en start dit jaar de grootschalige gebiedsontwikkeling Hyde Park in Hoofddorp.

De Nederlandse tak van de Duitse International Campus Group is in korte tijd een gevestigde naam geworden op de Nederlandse studenten- en starterswoningenmarkt. IC Netherlands heeft sinds 2014 1.983 woningen opgeleverd, heeft er 1.336 in aanbouw en 5.500 woningen in ontwikkeling. Het grootste ontwikkelproject is Hyde Park dat IC met Snippe ontwikkelt in een 50/50-joint venture. De partners hebben zeventien kantoren met een oppervlakte van ruim 105.0000 m2 op Beukenhorst-West verworven, goed voor 80 procent van de gebouwen op het verouderde kantorenpark. Snippe en IC zullen alle gebouwen slopen en vervangen voor 3.400 woningen en 30.000 m2 aan voorzieningen.

Ontwikkeldirecteur Guido van der Veen somt de laatste stand van zaken op. ‘In de zomer is het stedenbouwkundig plan klaar en start voor vijf woonblokken, ontworpen door vijf toparchitecten, het projectbesluit. Winy Maas is de supervisor. Het wordt een gemengde wijk voor ouderen, jongeren en expats met sociale en middeldure huur en koop. De woningen variëren van 30 tot 120 m2 met een gemiddelde oppervlakte van zo’n 65 m2. De maximale hoogte is vanwege de Schiphol-radar 42 meter. Parkeren vind grotendeels ondergronds en halfverdiept plaats. De aannemers zijn al vastgelegd en de blokken worden in bouwteam ontwikkeld. De kantorensloop begint in oktober of november van dit jaar. In december 2018 start het eerste blok met 450 woningen, rond maart 2019 is circa 1.500 woningen in aanbouw, na de zomer volgt de rest. De eerste woonblokken zullen najaar 2021 zijn opgeleverd. In 2023 is het hele project klaar.’

Betaalbare woningen in Hyde Park

Voor woningzoekenden kan de bouw niet snel genoeg beginnen, merkt ceo Wouter van den Eijnden op. ‘In Amsterdam en de metropoolregio is een woningbehoefte van 150.000. Maar koop- en huurprijzen in Amsterdam zijn onbetaalbaar en middeninkomens vluchten de stad uit. In Hyde Park  kunnen we wel betaalbare woningen realiseren, omdat de grondprijzen veel lager liggen dan in Amsterdam, terwijl Schiphol en de Zuidas binnen respectievelijk vijf en tien treinminuten zijn. Ook de markt is klaar voor Hyde Park. Beleggers staan in de rij. IC wil zelf een blok afnemen met starterswoningen. We waren onlangs zelfs in Londen op uitnodiging van het EMA. Ze zouden graag woningen in Hyde Park reserveren voor een deel van hun 900 werknemers die naar de Zuidas verhuizen maar in Amsterdam geen woning kunnen vinden.

Marktpartijen kunnen op de Provada kennismaken met Hyde Park, waar IC en Snippe een grote maquette van de gebiedsontwikkeling zullen presenteren. Over enkele jaren is Beukenhorst-West onherkenbaar veranderd, verzekert Van der Veen. ‘Nu is het gebied een stedenbouwkundig ongeluk. Wij maken er een hoogwaardig stedelijk en groen woongebied van, met een nieuw stratenpatroon dat wandelaars en fietsers verbindt met het bestaande wandelbos en het winkelcentrum en het station. Snippe en wij lobbyen bij NS en het stadsbestuur het hele stationsgebied aan te pakken. We hopen dat NS het huidige winderige perron vervangt voor een volwaardig station. Haarlemmermeer wil een nieuw gemeentehuis in het centrum van Hoofddorp bouwen. Het lijkt ons veel beter dat stadhuis boven het nieuwe station te bouwen. Zaanstad heeft dat ook met veel succes gedaan. De huidige vierbaansweg Van Heuven Goedhartlaan tussen Beukenhorst-West en het station is nu een vervelende barrière. Het beste is om die om te vormen tot een stadsboulevard met minder auto’s. Zo worden de cafés en restaurants in Hyde Park straks ook bereikbaar voor de werknemers in Beukenhorst-Oost, waar nu geen voorzieningen zijn. Ook hopen we natuurlijk op een metroverbinding van de Zuidas via Hoofddorp naar Schiphol. Door alles met elkaar te verbinden is dit gebied straks de hoofdstad van de Haarlemmermeer.’

Markt op slot door Amsterdams woningbeleid

Wat de IC-directie betreft, blijft het niet bij Hyde Park. ‘Meer grote gebiedsontwikkelingen willen we absoluut doen. Als vroeg aan de voorkant wordt ingestapt, dan kan het beste programma voor de meest optimale kwaliteit worden ingekocht en kan betaalbaar worden ontwikkeld voor de beleggingsportefeuille. De samenwerking met Snippe bevalt erg goed. Snippe weet door Holland Park in Diemen alles van gebiedsbranding, wij hebben veel knowhow van beleggen en beheren. Het lastigste is het vinden van de goede projecten en locaties. We investeren het liefst op centrale en ov-locaties in Amsterdam, Utrecht, Eindhoven, Leiden, Rotterdam, Den Haag en Tilburg en daarna in de overige top 20-studentensteden’, aldus de ceo.

Van der Veen kan soms nog wel terugverlangen naar de begintijd van IC Netherlands. ‘Wethouders, bouwers en architecten ontvingen ons met open armen, blij dat er een partij was die het aandurfde te investeren. Goede locaties waren er in overvloed en grondprijzen en bouwkosten waren laag. Kom daar nu maar eens om; gemeenten vragen de hoogste grondprijzen, de bouwkosten rijzen de pan uit en om de schaarse locaties is een hevige concurrentieslag. Wat mij betreft had de crisis nog wel vijf jaar langer mogen duren’, merkt de ontwikkeldirecteur gekscherend op.

Vooral in Amsterdam is het volgens hem nu lastig zaken doen. ‘Het Amsterdamse woningbeleid zet de markt op slot en maakt het zéér moeilijk om projecten haalbaar te krijgen: dat wil zeggen betaalbare woningen met een goede kwaliteit. Het stadsbestuur schrijft voor 80 procent van de te realiseren woningen de maximale huur en de woningoppervlakte voor. Momenteel zijn projecten niet meer rond te rekenen, waardoor veel projecten op slot zijn gegaan. Sommige ontwikkelaars besluiten er nu maar kantoren neer te zetten.’

Hogere huren voor young professionals

IC Netherlands zet in Amsterdam nu appartementen neer voor young professionals, waarvoor een hogere huur kan worden gevraagd dan studentenunits. Zo ontwikkelt AM in opdracht van IC het project The Lofts 020, dat bestaat uit 212 starterswoningen en zes commerciële units in het Amstelkwartier en in 2019 wordt opgeleverd. In Amsterdam Nieuw-West levert IC zelf 429 woningen voor young professionals op in het project The Fizz Don Bosco. De oppervlakte varieert van 38 tot 60 m2, de huurprijzen liggen voorlopig tussen 650 en 1.050 euro, aldus de IC-website. De jongeren tussen 20 en 35 kunnen gebruikmaken van tal van voorzieningen, zoals een yogaruimte, coffee corner en werk/ontmoetingsruimten. IC ontwikkelt ook nieuwbouw in Eindhoven, Utrecht en Rotterdam. In project Cobana Rotterdam kunnen vanaf 2019 385 young professionals terecht. Het Utrechtse project Op Dreef krijgt in 2021 629 studentenwoningen.

Dat IC in 2014 de Nederlandse markt betrad, was overigens geen uitgemaakte zaak, memoreren de directieleden. ‘In 2012 verrichten we in opdracht van een Amerikaanse belegger een haalbaarheidsstudie naar nieuwbouwwoningen voor studenten. Na vele gesprekken met universiteiten, woningcorporaties en gemeentebesturen concludeerden we dat dit een gat in de markt was. De Amerikaanse partij haakte op het laatst echter af. Het VVD/CDA-kabinet met gedoogsteun van de PVV was net gevallen. En het kabinet had de verhuurdersheffing ingevoerd; een plotselinge belasting van bijna 8 procent op de jaarlijkse huurinkomsten. Deze partij, die niet actief is in Nederland, en veel andere buitenlandse vastgoedbeleggers lieten Nederland destijds links liggen vanwege deze politieke instabiliteit en het invoeren van de verhuurdersheffing voor commerciële verhuurders’, aldus van den Eijnden.

De twee zaten niet bij de pakken neer en kwamen via hun netwerk uit bij de Duitse studentenwoninginvesteerder International Campus Group, vervolgt de ceo. ‘Na een gesprek met een IC-commissaris in Berlijn gaf de bestuursraad op het hoofdkantoor in München begin 2013 groen licht. In juni 2013 hebben we met IC een rondje langs de locaties gedaan. Najaar 2013 hadden we een aantal concrete locaties in Amsterdam van Duwo op het oog. In deze crisistijd had Duwo zelf niet de middelen deze locaties te ontwikkelen. Pas na de oprichting van IC Netherlands in april 2014 konden we de contracten tekenen. Ruim een jaar later in juni 2015 was de bouwstart van ons eerste project op Zeeburgereiland, gebouw Smiley.’

Fizz-woonconcept creëert hechte gemeenschap

Sindsdien is IC een geoliede machine, verklaart de ceo. ‘Al onze projecten zijn tot nu toe binnen budget en tijd opgeleverd, ook al omdat we nog steeds met dezelfde bouwbedrijven werken. We werken met familiebedrijven, waarbij elk bouwteam moet voldoen aan een programma van eisen en verantwoordelijk is voor het eindresultaat. Die snelheid is nodig, zeker nu de bouwkosten zo hard stijgen. Ook onze gebruikers zijn tevreden met ons. IC investeert extra in de kwaliteit van de gebouwen en materialen. Ook hospitality en het opbouwen van een wooncommunity is belangrijk voor ons. Hiervoor is binnen de IC Groep het zogeheten Fizz-woonconcept opgezet in Europa. Per complex stellen we een community manager aan die als taak heeft een hechte gemeenschap te creëren. Zolang vraag en aanbod op de woningmarkt uit balans zijn, zijn die extra investeringen niet per se nodig. Maar wij zitten er voor de lange termijn. We bouwen een sterk concept op, waar onze doelgroep ook als het economisch minder gaat, op afkomt.’

IC Netherlands

IC Netherlands is ontwikkelaar, investeerder en beheerder van studenten- en starterswoningen. International Campus Group (ICG) is de Duitse meerderheidsaandeelhouder van de Nederlandse tak. Sinds kort is ICG echter meer Amerikaans dan Duits. De beursgenoteerde vermogensbeheerder Brookfield heeft aangekondigd een meerderheidsbelang te willen in ICG. Deze transactie wordt in juni afgerond. De woningen plaatst IC in twee institutionele fondsen. Fondsmanager is IC REIM. Eindbeleggers in het eerste fonds zijn (Nederlandse) institutionele investeerders. Het tweede fonds, gericht op micro-living woningen, is een open-end fonds met zes (internationale) investeerders. Brookfield heeft al laten weten het toekomstige groeipad van IC Netherlands financieel te zullen ondersteunen. Mede hierdoor kan IC Netherlands op de korte termijn nog meer projecten verwerven en realiseren.

Reageer op dit artikel