nieuws

Segro zet in op stadsdistributie

Projectontwikkeling

De logistieke vastgoedfondsontwikkelaar en -belegger Segro wil de komende jaren in de vier grote steden flinke binnenstedelijke stadsdistributiecentra ontwikkelen, om te beginnen in Amsterdam.

Segro zet in op stadsdistributie

Een van de uitdagingen van Tijs Derison, Segro-directeur Benelux, is het vinden van een geschikte locatie van het liefst vier hectare binnen de Amsterdamse ring voor de ontwikkeling van een dergelijk stadsdistributiecentrum. Hij denkt daarbij bijvoorbeeld ook aan meerlaagse oplossingen van 25.000 à 30.000 m2 in combinatie met andere functies zoals wonen, zorg, retail of horeca die in samenwerking met andere partijen zouden kunnen worden gerealiseerd.

Het bijna honderd jaar oude Segro is ontwikkelaar (voor eigen portefeuille) en belegger in logistiek vastgoed met een totale portefeuille van 9,2 miljard euro aan logistiek en bedrijfsmatig (‘light industrial’) vastgoed in elf verschillende landen. In de Benelux beschikt de vastgoedontwikkelaar over een portefeuille van 450 miljoen euro, waarvan 350 miljoen in Nederland, verdeeld over verschillende vijftien objecten.

Snelgroeiende activiteit

Stadsdistributiecentra zijn een snelgroeiende activiteit van Segro. Al geruime tijd worden er door het bedrijf dergelijke centra ontwikkeld in landen zoals Duitsland, Frankrijk en UK. Met deze projecten speelt Segro in op het door e-commerce explosief groeiende pakketvervoer in grote steden. ‘Last mile delivery’ in jargon. Binnen een aanzienlijke termijn hoopt Derison de eerste schop in de grond te kunnen zetten van een Amsterdams project. Dat lijkt ambitieus, maar Derison geeft aan dat Segro al geruime tijd bezig is met oriëntatie op dit vlak.

De gemeente Amsterdam wordt volgens Derison ook geconfronteerd met de nieuwe uitdagingen op het gebied van stadslogistiek vanwege de sterke groei van het webwinkelen en de evenredige toename van de hoeveelheid bestelwagens in de stad om al die pakketjes af te leveren. Groot milieuvoordeel van urban logistics is dat de feitelijke bezorging aan de deur of bij het afhaalpunt met elektrische voertuigen of per e-bike kan gebeuren. Het sluit ook naadloos aan bij het recent gepubliceerde plan van bijvoorbeeld branchevereniging TLN voor zero-emissie bereiken in de binnensteden in 2025.

Oude staalfabriek

In Engeland, Frankrijk en Duitsland zijn inmiddels verschillende parcel delivery centres gerealiseerd door Segro of in ontwikkeling. Neem bijvoorbeeld Düsseldorf waar Segro een oude staalfabriek herontwikkelde  tot bedrijvenpark, met een crossdock faciliteit voor pakketvervoerder DHL in combinatie met andersoortige, kleine bedrijfsunits. Ook werd in die stad op een andere locatie, pal aan de Rijn, een voormalige toiletpapierfabriek herontwikkeld tot stadsdistributiecentrum. Dit centrum herbergt een aantal bedrijven dat zich vooral richt op de bevoorrading van haar winkels of pakketbezorging. Hieraan is ook een service centre van Tesla verbonden. ‘Wij vinden die markt van ‘last mile logistics’ heel erg interessant. Dat wordt ook in Nederland een groeiende trend’, spreekt Derison enthousiast.

Bij stadsdistributie is schaalgrootte een belangrijke factor voor een haalbare exploitatie, betoogt Derison. ‘Met allerlei kleinschalige, versnipperde voorzieningen verspreid over de stad red je het exploitatie technisch echt niet. Idealiter verwerven we minstens vier à vijf hectare voor een goede faciliteit van 25.000 à 30.000 m2.’

Versnipperd eigendom

Probleem is echter dat er binnen de Amsterdamse ring nauwelijks of misschien wel helemaal geen grote oude (fabrieks)terreinen meer voor herontwikkeling beschikbaar zijn zoals dat ooit het geval was met bijvoorbeeld de voormalige NDSM-scheepswerf of de Westergasfabriek. ‘Bij de locaties die wij op het oog hebben, bijvoorbeeld op verouderde bedrijventerreinen of nabij woonwijken, zit veel versnipperd eigendom. Wij zien hierin een belangrijke taak voor de gemeenten om percelen aan elkaar te knopen of eigenaren bij elkaar te brengen. We zijn daarover in algemene zin al in een gesprek met verschillende betrokken partijen, maar nog niet over specifieke locaties.’

Dan is er ook nog de grondprijs als hobbel. Logistiek gaat over grote oppervlakten en dat maakt het peperduur in de binnenstad. Zelfs in de logistieke toplocatie van Nederland, zoals Venlo, Tilburg en Roosendaal voor de vestiging van Big Boxes, bedraagt de grondprijs ‘slechts’ 125-150 euro per m2, maar in Amsterdam binnen de ring is dat een veelvoud. Dat probleem kan deels opgevangen worden door meerlaags te bouwen, wat ook in Parijs en in München is gebeurd. Al is dit niet direct een uitgangspunt voor Segro. Wel kijkt het bedrijf naar de diverse mogelijkheden als het gaat om flexibel grondgebruik door verschillende functies zoals wonen, retail, zorg, leisure of horeca te mengen die door andere partijen kunnen worden gerealiseerd.

Esthetiek

Derison is zich zeer bewust dat het oog ook wat wil en dat voor een dergelijk project andere esthetische normen gelden dan voor een doorsnee Big Box ergens in de groene wei. ‘De esthetiek is voor ons sowieso een steeds belangrijkere factor omdat het ook iets zegt over de toekomstbestendigheid van het pand en de alternatieve aanwendbaarheid in het geval van eventuele leegstand.’ Als voorbeeld noemt hij het in november 2015 van ontwikkelaar Dokvast aangekochte assemblagecentrum van de Amerikaanse autofabrikant Tesla in Tilburg.

Sinds de strategische heroriëntatie vier jaar geleden die bij het aantreden van ceo David Sleath vorm kreeg, zijn kwaliteit en duurzaamheid sleutelbegrippen bij Segro, verzekert Derison. De productenrange waarop het bedrijf zich focust is drieledig: Segro CityPark (stadsdistributiecentra), Segro Logistics Park (grote distributiecentra nabij snelwegen in stedelijke agglomeraties) en het Segro Business Park (logistieke bedrijfsverzamelgebouwen aan de rand van de stad). Het bedrijf heeft een projectenpijplijn van 800.000 m2, verspreid over heel Europa en van verschillende aard en omvang.

Aangescherpte strategie

Filosofie is dat Segro altijd wil voldoen aan de vraag van klanten naar hoogwaardig logistiek vastgoed, egaal wat de groeifase is waarin het betreffende bedrijf verkeert of de specifieke behoefte ter plekke. De aangescherpte bedrijfsstrategie betekent ook dat in Nederland de komende tijd een aantal oudere ‘light industrial’-gebouwen verkocht gaan worden.

Volgens de Benelux-topman zal zijn portefeuille groeien naar ongeveer 1 miljard euro. Naast de focus op innovaties zoals urban logistics, blijft Segro in Nederland doorgaan met het ontwikkelen of kopen van kant en klare Big Box-locaties en hoogwaardige, logistieke bedrijfsverzamellocaties.

Goed voorbeeld van het laatste vormt Segro Park Amsterdam Airport, gericht op luchtvracht en aanverwante activiteiten. Met de ontwikkeling van twee gebouwen voor grootschaligere logistiek van elk 30.000 m2 (verdeeld over zes units van 10.000 m2) en vier bedrijfsverzamelgebouwen van elk 10.000 m2 voor light industrial bedrijfsruimte is de komende vier `a vijf jaar een totale investering gemoeid van ruim 100 miljoen euro.

In november wordt de eerste fase opgeleverd, een unit van 10.000 m2. Daarna volgt naar verwachting een bedrijfsverzamelgebouw van totaal 10.000 m2 voor light industrial, waarvan de kleinste unit 1.500 m2 zal beslaan. De totale ontwikkeling aan de Rijnlanderweg in Hoofddorp omvat ruim 100.000 m2 op een terrein van 25 hectare.

Toegangspoort Europa

Verder kondigt Segro binnenkort ook de start aan van een nieuwe Big Box-ontwikkeling in Brabant. Oplevering van de 30.000 m2 grote Big Box is gepland in het derde kwartaal van 2018. ‘Al deze ontwikkelingen geven aan dat we op al die drie activiteiten verder zullen groeien. Als belegger geloven heel sterk in Nederland als logistiek land en toegangspoort tot Europa. Nederland is een land met een hoogwaardige infrastructuur en dat werpt zijn vruchten nog steeds af.’

 

Reageer op dit artikel