blog

Een ‘pijndok’ voor de Zuidas

Geen categorie

Het Zuidasdok lijkt er toch te gaan komen. Jarenlang was ik ervan overtuigd dat het financieel gesteggel over de ondertunneling van de A10 die de Amsterdamse kantorenlocatie Zuidas doorsnijdt, er uiteindelijk voor zou zorgen dat alles bij het oude zou blijven.

Een ‘pijndok’ voor de Zuidas
Ruud de Wit

Maar ik lijk ongelijk te krijgen, want de plannen om de A10 en de overige infrastructuur te ondertunnelen gaan door. Niet meer op de gekunstelde manier waarop dat tien jaar geleden was bedacht, maar bescheidener, met geld van de overheid, dus het Rijk, de provincie en de gemeente. Nog altijd gaat het om een bedrag van 1,8 miljard euro, tenminste als er goed is begroot, want met de aanleg van de Zuidasdok wordt pas in 2017 begonnen en hij moet in 2027 klaar zijn. Met de nodige ironie moet ik daaraan toevoegen dat Amsterdam een reputatie heeft van kosten- en tijdsoverschrijding als het gaat om grote, ingrijpende projecten.

De artikelen over het dokmodel die in de tweede helft van het vorige decennium de vak- en dagbladen sierden, staan me nog helder voor de geest. Er was zelfs een veiling uitgeschreven voor institutionele partijen in binnen- en buitenland. Het einddoel was dan ook fraai: alle infrastructuur en parkeren onder de grond en daar bovenop woningen, kantoren, voetbalvelden, een winkelcentrum en zelfs een museum. Het nog te ontwikkelen vastgoed zou voor het rendement van de financiers moeten zorgen. De ambities van de Zuidas waren eveneens groot. De Zuidas moest in de top 3 komen van de Europese top-kantorenlocaties en Parijs, Londen, Frankfurt moesten het onderling maar uitmaken welke stad voor Amsterdam zou moeten wijken.

Gelukkig is iedereen met beide voeten op de grond beland. De Zuidas is ongetwijfeld dé toplocatie in Nederland voor werken en misschien ook ooit voor wonen, maar veel verder gaat die ambitie niet meer. En je kunt je nu afvagen of een ondertunneling nog langer wenselijk en noodzakelijk is. Ja zeggen in ieder geval de overheden die nu gaan financieren.

Blijft over de overlast van een zo ingrijpende, infrastructurele opgave als de ondertunneling van de A10 over een afstand van een kilometer. Inderdaad laten de huidige milieuvoorschriften het niet toe dat de ramen langs de A10-open kunnen. En ik ben het er ook mee eens dat de huidige bereikbaarheid van de Zuidas niet strookt met de ambities van een landelijke toplocatie. Maar ik vraag me al veel langer af welke huurder en bewoner van de Zuidas nu echt staat te springen voor een zo ingrijpende klus als het Zuidasdok dat gemakkelijk in een pijndok kan veranderen.

Ik sta daarin niet alleen. Ook de Ondernemersvereniging Oram heeft bij de gemeente aan de bel getrokken. Oram eist van de gemeente garanties voor de te verwachten verkeershinder en andere overlast. In het Fd sprak Oram ook de vrees uit dat huurders zo veel overlast zullen hebben dat ze maar besluiten zich elders te vestigen. Er zijn goedkopere alternatieven in overvloed in Amsterdam. De gemeente ziet dat anders en denkt dat het wel zal meevallen.

Een ding vraag ik me nog af. Het afgelopen jaar zijn alle grote kantoorgebouwen in het Zuidasgebied in andere handen overgegaan, vaak met aanzienlijke afschrijvingen. De meeste kopers zijn opnieuw buitenlandse partijen, die vrijwel allemaal hebben gekocht met een beleggingshorizon van tien jaar, om ze daarna weer te verkopen. Zouden de vastgoedadviseurs deze nieuwe kopers hebben gewezen op de verhuurrisico’s voor de komende tien jaar door de te verwachten overlast? Of hebben ze hen juist een aantrekkelijke exit in het vooruitzicht gesteld, als het Pijndok over tien jaar gereed is?

Ruud de Wit, adviseur Vastgoedmarkt
Reacties naar ruudewit@hetnet.nl

Deze column van Ruud de Wit verscheen eerder in Vastgoedmarkt oktober 2014.

Reageer op dit artikel