blog

Black and whites

Geen categorie

Singapore kent, met name voor woningen, diverse bouwstijlen. Een van die bouwstijlen zijn de zogenaamde black and whites, veelal door de Engelsen gebouwd. De naam black and whites refereert aan de witgepleisterde muren van de woningen en de zwart geschilderde kozijnen en ornamenten.

Black and whites
Laurentien Kok

Het zijn woningen met een eigen bouwstijl en kenmerken, gebouwd vanaf ongeveer 1870 maar de woningen hebben Indiase en Maleisië invloeden. Oorspronkelijk pasten de Engelsen hun eigen Tudor-stijl aan het Indiase klimaat aan. India was immers eerder een Britse kolonie dan Singapore. In Singapore werd de bouwstijl opnieuw aangepast aan de eisen. Een van de belangrijkste toevoegingen waren de zogenaamde stilts. Door deze stilts of pilaren kwam het huis ongeveer een meter (of soms nog meer) hoger te staan om het te beschermen tegen termieten, slangen, overstromingen en tijgers.

Met het Singaporese klimaat is het belangrijk om veel koelte te krijgen in woningen. Dit verklaart de brede veranda’s en daken zonder dakgoten, immers hierdoor kon de zon niet naar binnen schijnen en regen stroomde niet langs de muren naar beneden maar via de aflopende daken. Blinds werden gebruikt om de regen en hitte buiten te houden en om wind binnen te laten circuleren. Kenmerken zijn de overhangende daken met dakpannen in plaats van rieten daken en grote raampartijen, de klassieke kolommen en een veranda om buiten te zitten in de avond als er een briesje opsteekt. De vloer is met tegels om de koelte van de nacht vast te houden gedurende de dag en de eerste etage bestaat geheel uit timber die de zonnestralen en warmte minder snel opneemt.

De eerste black and whites zijn gebouwd om zakenmensen en plantage opzichters te huisvesten vanaf 1870. De meeste van deze huizen hebben grote tuinen, diverse bijgebouwen waar het personeel woonde, een buiten keuken en prachtige oude beplanting zoals meer dan 100 jaar oude bomen. Aan het einde van de Eerste Wereldoorlog was Singapore sterk in opkomst door de opkomende rubberindustrie. Het Britse Empire moest ook beschermd worden en Singapore werd een grote maritieme en legerbasis in de jaren daarna. Ook deze soldaten, variërend in rang;  moesten worden gehuisvest. Dit verklaart de verschillende grootte van de woningen, hoe hoger de rang, hoe meer ruimte uiteraard en de gewone soldaten zonder ranking werden veelal gehuisvest in barakken of een serie kleine huizen met een gemeenschappelijke keuken. Ook hadden de hogere officieren vaak een familie bij zich die in een grote villa woonde en de lagere officieren of soldaten waren jonge vrijgezelle mannen.

Door de jaren heen werd ook de bouwstijl beïnvloed, veel huizen hebben prachtige ornamenten. Verspreid door Singapore zijn nog vele groepjes van black and whites te vinden, al dan niet in eigendom van de overheid die sommige woningen verhuurd als woning. Andere complexen worden verhuurd aan diverse retailers of zijn in gebruik als ambassade.

De overheid verhuurt de huizen via een tender op een website met een systeem van voorbehoud van gunning. De huurovereenkomsten zijn standaard, niet onderhandelbaar en biedingen dienen te geschieden zonder voorwaarden, de huurovereenkomst zijn voor een vaste periode van slechts 2 jaar met een eenzijdige optie tot verlenging door de overheid. De bepalingen van de huurovereenkomst zijn vrij streng, elke aansprakelijkheid is uitgesloten (dus ook als er een boom op het dak valt tijdens een zware storm of wanneer blijkt dat de balken aangevreten zijn door termieten), het volledige onderhoud ligt bij de huurder en de woning wordt (bijna) casco opgeleverd.

Ook het dagelijkse onderhoud is vrij intensief; de tuinman moet het gras maaien en de bomen controleren, de pestcontrol moet minimaal maandelijks langskomen om de tuin en het huis (proberen) vrij te houden van termieten, mieren, slangen, padden, hagedissen en apen. De klusjesman moet vaak langskomen voor niet werkende, verouderde elektriciteitskabels, scheuren in muren, kapotte hekken enzovoorts. De overheid van Singapore zorgt niet voor vervangende woonruimte,  huurprijsvermindering of ontbinding van de huurovereenkomst ingeval van een onbewoonbare woning doordat de (zestig jaar oude, nooit onderhouden) waterleidingen een waterval in de slaapkamers hebben veroorzaakt.

In een opgaande markt is bovenstaande geen probleem, de expats met een vaste huurtoelage van hun werkgever betaalden zonder problemen en de werkgever regelde ook een inbouwpakket voor de keuken of een renovatie van de 20 jaar oude badkamers. Echter, in de huidige neerwaartse markt en minder expats die het met minder of geen expatpakketten moeten doen, kiezen veel mensen voor een nieuwer, beter onderhouden huis of appartement met minder risico’s voortvloeiende uit de huurovereenkomst, meer service van de verhuurder en met meer faciliteiten als een zwembad of tennisbaan. Ook het risico van de relatief korte huurovereenkomst weerhoudt potentiële huurders tot de bereidheid om te investeren in de woningen. Daarnaast is de overheid niet bereid tot concessies qua huurprijs.

Gezien de leeftijd en de bijzondere bouwstijl zouden veel van deze woningen in Nederland een monument zijn met restricties qua verbouwingen en onderhoud. Zo niet in Singapore. Hoewel er de laatste jaren iets meer belangstelling komt om het cultureel erfgoed te bewaren, vinden de meeste Singaporezen deze woningen iets uit het verleden dat niet erg efficiënt is en een grote tuin is niet hygiënisch want trekt dieren aan. Gevolg van de geringe belangstelling van Singaporezen, de strikte huurovereenkomsten met hoge huurprijs en de minder ruime expatpakketten is dat veel prachtige black and whites leegstaan voor langere tijd hetgeen de staat van onderhoud niet ten goede komt.

Laurentien K.A. Kok MRE MRICS
Kandidaat – notaris Bird&Bird LLP in Singapore en Nederland

 

Reageer op dit artikel