blog

Q-Park moet transparanter zijn over koop

Geen categorie

De Telegraaf maakte begin augustus op basis van anonieme bronnen bekend dat Q-Park in de verkoop is gezet. Vervolgens gingen alle media met dit bericht aan de haal. Ze haalden ook de ceo van Q-Park aan. Erg handig was dat commentaar van Frank De Moor in De Telegraaf niet. ‘Als Q-Park gaan we nooit in op marktgeruchten, dus ik heb hier niets over te vertellen.’

Dat is nog eens transparant! De grootste krant van Nederland, met in haar spoor alle media, meldt dat het bedrijf waaraan jij leiding geeft in de verkoop is, en dan beperk je je tot ‘ik wil niet reageren op geruchten’. Toch meldde een aantal media wel degelijks iets concreets. Ik citeer, dit keer uit de nieuwsbrief van Vastgoedmarkt: ‘Een aantal bestaande eigenaren van het bedrijf, vooral pensioenfondsen en verzekeraars, wil na zo’n twintig jaar uitstappen. Onder andere verzekeraar Delta Lloyd wil zijn belang afstoten en heeft met enkele mede-aandeelhouders de Amerikaanse zakenbank JP Morgan en de juristen van De Brauw Blackstone in de arm genomen om een koper voor hun stukken te vinden.’ Waarom ontkent De Moor dat er vuur is, als er rook komt uit de Q-Park garages?

Het parkeergaragefonds munt ook anderszins niet uit door transparantie, ondanks aandeelhouders als ING en ABP die  in hun jaarverslagen en bij publieke optredens de mond vol hebben over transparantie. Dat blijkt, als je naar de jaarverslagen van Q-Park gaat. Die noemen nergens wie de aandeelhouders zijn en voor welk belang ze in Q-Park zitten. Het enige wat het laatste jaarverslag 2015 meldt, is dat de aandeelhouders ‘voornamelijk Nederlandse institutionele beleggers zijn’. Nergens wordt in het laatste jaarverslag bijvoorbeeld aangegeven dat PGGM er vorig jaar al uitstapte en blijkbaar haar aandeelhoudersbelang heeft doorverkocht aan de andere aandeelhouders.

Het zijn inderdaad niet de minsten die over een aandelenpakket in Q-Park beschikken. ING bijvoorbeeld – via de bank, maar ook via het ING Pensioenfonds. Verder SNS Reaal, Dela, Delta Lloyd, Interpolis, Rabobank, Rabobank Pensioenfonds, TKP Pensioen en het Doktors Pension Funds Services. En natuurlijk Rupa, het beleggingsvehikel van oprichter Ward Vleugels en de Ruijters-familie. Alles bij elkaar zo’n 20 aandeelhouders.

Nu heb ik begrepen dat je als aandeelhouder niet zomaar uit Q-Park kunt stappen. Je kunt er alleen van je belang af als je je stukken kunt overdoen aan een of meer zittende aandeelhouders of als de overige aandeelhouders akkoord gaan met de verkoop van een pakket aan een nieuwe investeerder. Dit is wat Delta Lloyd nu probeert te doen. Dat Delta Lloyd daartoe heeft besloten, betekent logischerwijs dat de andere aandeelhouders niet bereid zijn het Delta Lloyd-pakket over te nemen.

Maar het is heel goed mogelijk dat meer beleggers inmiddels van hun pakket in Q-Park afwillen. Ik kan me bijvoorbeeld goed voorstellen, dat ING en SNS Reaal, maar ook Rupa – lees Ward Vleugels die twee jaar geleden terugtrad als ceo – het nu voor gezien willen houden. Dat opent de weg voor bijvoorbeeld een grote buitenlandse partij – denk daarbij aan Amerikaans privaat equity – om een meerderheidsbelang in het fonds te bemachtigen.

Toch zou het me verbazen als een meerderheid van de huidige Nederlandse institutionele aandeelhouders uit Q-Park stapt. Q-Park heeft het een aantal jaren moeilijk gehad, omdat zij ook gedwongen is geweest aanzienlijk op de vastgoedportefeuille af te schrijven. Maar het afgelopen jaar viel er weer winst te noteren en op langere termijn ziet het er niet slecht uit voor parkeerfondsen. Wat men ook van Q-Park kan zeggen, het is een topbedrijf, vele malen onderscheiden vanwege de kwaliteit van de garages en de technische innovaties en niet voor niets behorend tot de top-drie in Europa.

In ieder geval is de koppeling van de retailgoeroe professor Cor Molenaar in het Limburgs Dagblad onzin. Molenaar suggereert dat parkeergarages en parkeergaragefondsen hun beste tijd hebben gehad en dat het daarom logisch is dat beleggers eruit stappen. Natuurlijk staat in een snel veranderende vastgoedklimaat het rendement van parkeergarages onder druk, net zoals dat bij kantoorruimten en retailvastgoed speelt. Maar voor alles geldt: locatie, locatie, locatie. Als de locatie goed is, het vastgoed modern en technisch perfect en de exploitatie professioneel, zal ook in de toekomst een goed resultaat kunnen worden behaald met parkeergarages. Ondanks druk op de parkeertarieven, dalende retailomzetten, zelfrijdende auto’s of car-sharing. Q-Park voldoet zeker positief aan de locatie- en andere vastgoedcriteria. Maar Frank de Moor moet zich realiseren dat een hoop geruchten voorkomen kan worden door meer transparant te zijn en gewoon aan de media te vertellen wat er bij Q-Park en haar aandeelhouders aan de hand is.

 

Ruud de Wit

Voormalig hoofdredacteur van Vastgoedmarkt

Deze column is gepubliceerd in Vastgoedmarkt van september 2016

 

 

 

 

Reageer op dit artikel