blog

Genieten van megavastgoed in Zuid-Afrika

Geen categorie

De Provada is elk jaar opnieuw een graadmeter hoe de Nederlandse vastgoedmarkt ervoor staat. Duurzaamheid, transformatie, financiering, leegstand, het zijn allemaal thema’s die terugkeren en die aangeven dat ruimtegebruik door teveel ‘stenen’ een prijs kent.

Hoe anders ligt dat in Afrika, en zeker in Zuid-Afrika, de verreweg belangrijkste economie van het ‘donkere’ continent. Daar waant de Europeaanse bezoeker op het eerste gezicht zich qua ruimtelijke invulling en de infrastructuur vaak eerder in een exotische oord als Dubai dan in een van de armste gebieden in de wereld.

Een maand geleden was ik op bezoek in het nieuwste Standard Bank-kantoorgebouw in Rosebank, Johannesburg. Het indrukwekkende en duurzame gebouw van 65.000 m2 werd eind 2013 opgeleverd, telt elf verdiepingen, huisvest 5000 medewerkers en kostte de bank 2,5 miljard rand, zo’n 150 miljoen euro tegen de huidige waarde van de Zuid- Afrikaanse munt.

Die cijfers komen aardig overeen met het ING-kantoor (het ‘Zandkasteel’) in Amsterdam Zuidoost. Maar dat wordt nu juist als bankkantoor uit de markt gehaald, wordt op termijn getransformeerd naar 300 tot 400 appartementen en heeft als transformatieobject een afgewaardeerd prijskaartje van rond de 15 miljoen euro. Daarmee wordt het een van de visitekaartjes van het ‘nieuwe denken’ over de noodzaak van grote kantoorgebouwen, het Nieuwe Werken en het verantwoord omgaan met ruimte.

Dat ligt wezenlijk anders in Zuid-Afrika. Het Standard Bank-kantoor in Rosebank, eigendom van de grootste bank van Zuid-Afrika zelf, is niet eens het enige in Johannesburg. In het Central Business District – op zo’n vijf kilometer afstand – beschikt de bank nog eens over 200.000 m2 kantoorruimte voor 15.000 medewerkers.

En de Standard Bank is beslist niet de enige onderneming in Zuid-Afrika die kiest voor nieuwe megagebouwen. Dat doen alle banken, ondernemingen en dienstverleners. Als je door de luxe zakenwijk Sandton rijdt, zie je tientallen bouwkranen actief. Ondernemingen lijken in hun ruimtegebruik tegen elkaar op te boksen in groot, groter grootst, en luxe, luxer en het luxueust. Al dan niet een beetje duurzaam.

Dat geldt niet alleen voor Johannesburg. Ook in Pretoria, Kaapstad en Durban en andere, zelfs veel kleinere steden gaan bedrijfsleven en overheden door met het neerzetten van megakantoorgebouwen. Inkrimpingstrends als gevolg van het Nieuwe Werken, functioneler omgaan met ruimte, met op de achtergrond de economische crisis die het land stevig in de greep houdt, lijken aan de Zuid-Afrikaanse vastgoed- en bouwsector voorbij te gaan.

Dat geldt trouwens ook voor het fenomeen winkelcentrum. Iedere bezoeker van Zuid-Afrika weet dat de grote steden van het land winkelcentra herbergen die je in Nederland niet zult aantreffen en die zelfs in Europa nauwelijks hun gelijke hebben. De Waterfront in Kaapstad is een bekend voorbeeld, maar ook het grootste winkelcentrum van Afrika, dat van Sandton met het beroemde Nelson Mandela Square, slaat menig buitenlandse bezoeker met verbazing en strookt niet met het arme Afrika-sentiment.

Aan het lijstje van Zuid-Afrikaanse megawinkelcentra is eind april een nieuwe toegevoegd: de Mall of Africa, in Midrand, tussen Johannesburg en Pretoria. Met 131.000 m2 winkelruimte is het 6000 m2 groter dan dat van Sandton, met als verschil dat Sandton City in verschillende fasen is gebouwd en uitgebreid, terwijl de Mall of Africa als één ontwikkeling is neergezet met 300 winkels en alle nationale retailers, maar inmiddels ook het hele Europese, Amerikaanse en Australische aanbod, dus met Zara, H&M, Cotton On en Starbucks.

Zuid-Afrika heeft op dit moment meer dan 55 miljoen inwoners. Daarvan doet de helft nauwelijks mee aan de economie, met een werkloosheid onder jongeren van meer dan 50 procent. De officiële werkloosheid ligt op 25 procent. De rentetarieven stijgen elke dag, de geldontwaarding is enorm en de economische groei is minimaal. De vooruitzichten voor de komende jaren zijn slecht, mede door de aanzienlijke ANC-corruptie rond president Jacob Zuma.

Toch heeft Zuid-Afrika meer dan 23 miljoen vierkante meter aan winkelcentra en overtreft daarmee menig Europees land. Volgens de laatste cijfers zijn er nog  plannen in een vergevorderd stadium om er 2 miljoen vierkante retailmeters aan toe te voegen. Paradoxaal loont dit. De gemiddelde leegstand in de winkelcentra ligt rond de 3 procent. Beursgenoteerde vastgoedondernemingen als Redefine Properties, Hyprop Investments, Attacq, Resilient noteerden het eerste kwartaal van dit jaar returns van rond de 20 procent of meer.

Vooruitkijken is moeilijk, maar bij deze commercieel vastgoedbonanza vraag ik me af, of en wanneer ook Zuid-Afrika te maken krijgt met ontwikkelingen als een snel stijgende kantoren- en retailleegstand en druk op de rendementen. Die kentering zal beslist komen, zeker als de economie blijft stagneren en ondernemingen en overheden zich realiseren dat ze moeten inkrimpen en verstandiger en goedkoper met ruimte en middelen moeten omgaan. Maar vooralsnog geniet ik als consument, toerist en vastgoedman van de indrukwekkende kantoorgebouwen in Rosebank, Kaapstad en Sandton en imposante winkelcentra als de Waterfront, Canal Walk, Riverside Mall, Mall of the South, Four Ways, Sandton City of Melrose. Zelfs al ik weet dat de armoede enige kilometers verderop nauwelijks te begrijpen en te verdragen is.

Over de auteur

Ruud de Wit is voormalig hoofdredacteur van Vastgoedmarkt

Deze column is gepubliceerd in de Vastgoedmarkt Provada-special 2016 

 

Reageer op dit artikel