blog

Stuivertje wisselen

Geen categorie

Hongkong staat wereldwijd bekend als een van de duurste vastgoedmarkten. Dat komt mede doordat er een prangend gebrek is aan ruimte: er wonen meer dan zeven miljoen mensen, samengepropt op een oppervlak van ongeveer duizend vierkante kilometer. Het is dan ook niet verrassend dat welvarende partijen bereid zijn een flinke premie te betalen voor een huis met een balkon of dakterras, hoe minuscuul ook. Voor huishoudens met een modaal inkomen is huisvesting als gevolg van de krapte echter zo goed als onbetaalbaar geworden.

Stuivertje wisselen

Er is naast het genoemde ruimtegebrek een aantal andere oorzaken aan te wijzen voor deze situatie. In de nasleep van de financiële crisis waren het vooral Westerse centrale banken die hun geldstroom op succesvol Hongkong richtten. Aangezien de Hong Kong dollar is gekoppeld aan de Amerikaanse dollar, resulteerde dit in historisch lage financieringskosten, wat de vraag naar vastgoed verder opstuwde. Hierdoor zijn huizenprijzen in Hongkong de afgelopen tien jaar zelfs verdubbeld. Ook het feit dat de vastgoedmarkt van oudsher wordt gedomineerd door een handvol extreem rijke spelers draagt hieraan bij. De Hong Kong tycoons, zoals Li Ka-shing, Lee Shau-kee, de gebroeders Kwok en Cheng Yu-Tong, hebben de stad bij wijze van spreken in hun broekzak. Naast vastgoed bezitten zij grote retailketens, telecombedrijven, casino’s, belangrijke havens, scheepvaartbedrijven, energie- en nutsbedrijven, en zelfs het openbaar vervoer. Bijna alle dagelijkse uitgaven die Honkees doen, belanden zodoende in de toch al ruim gevulde zakken van de tycoons. Hongkong kent bovendien geen antitrustwetten, dus de vastgoedbedrijven van de multimiljardairs hebben de concurrentie in het verleden met succes buiten de deur weten te houden. Dat is duidelijk merkbaar, want de drie grootste ontwikkelaars zijn goed voor bijna 80 procent van het totale aanbod op de woningmarkt. Met alle gevolgen van dien voor zowel de prijs als de kwaliteit van het woningaanbod.

De hegemonie van de tycoons wordt sinds de teruggave van Hongkong aan China, bijna twintig jaar geleden, gesteund door de politieke leiders in Beijing. Zij zijn van mening zijn dat het welzijn van de zakelijke elite noodzakelijk is voor Hongkong’s stabiliteit. Het bedrijfsleven in Hongkong bepaalt voor een groot deel ook het electorale comité van Hongkong. Zodoende hebben de tycoons tevens een belangrijke politieke vinger in de rijstepap te brokkelen. Hun economische en politieke overmacht was vorig jaar mede aanleiding voor het ontstaan van de protestbeweging Occupy Central. De tienduizenden demonstranten die het financiële district van Hongkong bezetten eisten een democratischer kiesstelsel zonder tussenkomst van Beijing, en meer inkomensgelijkheid.

Sinds de protesten een jaar geleden ten einde kwamen, is er op het eerste zicht niet bijzonder veel veranderd. Toch lijkt het tij zich langzaam tegen de tycoons te keren. De unanieme steun vanuit Beijing is het afgelopen jaar opvallend verminderd. Wellicht dat de politieke leiders op het vasteland dankzij de protesten inzien dat wat goed is voor de zakelijke elite, niet per se goed is voor Hongkong. Ook begint de dominante positie van de tycoons op de lokale vastgoedmarkt langzaam af te brokkelen, doordat ontwikkelaars van mainland China er steeds vaker successen boeken. Die willen maar al te graag een graantje meepikken van het succes op de vastgoedmarkt van Hongkong, zeker nu de situatie op het Chinese vasteland nog altijd onzeker is. Voor de Chinese ontwikkelaars is bredere exposure naar de vastgoedmarkt van Hongkong op termijn belangrijker dan directe winst. Door agressief te bieden, voornamelijk op government land sales, zien zij in toenemende mate kans om deals voor de neus van de gevestigde orde weg te kapen. Ze werken daarbij samen met lokale dochterondernemingen of partners, om biedingen te winnen en topkwaliteit projecten te ontwikkelen. Het gevolg: door meer competitie richten lokale partijen zich nu meer dan ooit op het realiseren van hoogwaardige ontwikkelingsprojecten. Ik hoop dan ook dat we de eerste contouren zien van een nieuw tijdperk van concurrentie op de vastgoedmarkt in Hongkong – een die zonder twijfel impact zal hebben op de vastgoedprijzen. Het is de vraag of dat nieuwe tijdperk er ook daadwerkelijk toe zal leiden dat huisvesting in Hongkong een stuk betaalbaarder wordt. Vooralsnog kost het in elk geval beduidend meer dan een dubbeltje om op de eerste rang van Azië te zitten.

 

Over de auteur 

Ruben Langbroek is head of Asia Pacific, GRESB. Reacties naar ruben@langbroek.info

Deze column is gepubliceerd in Vastgoedmarkt van december 2015 

 

Reageer op dit artikel