blog

Bericht uit Singapore: De waarde van een Good Class Bungalow

Geen categorie

De definitie van een Good Class Bungalow (GCB) is een vrijstaand huis op minimaal 1.500 vierkante meter grond in een aangewezen zone door het bestemmingsplan. De zone houdt in dat er in het betreffende gebied alleen maar GCB’s gebouwd mogen worden.

Naast Good Class Bungalows-zones bestaan er ook bungalowzones met een minimum van 400 vierkante meter grond. In principe geldt maximaal twee etages bouwhoogte. Uitzonderingen qua bebouwing zijn mogelijk, zoals een zolder, een kelder of een extra verdieping door de accidentatie van de grond.

Geschat wordt dat er ongeveer 3.000 GCB’s in Singapore zijn en een veelvoud aan bungalows. Op Sentosa, een artificieel (voormalig) eilandje verbonden met Singapore, staan vele nieuwbouwvilla’s die ook te classificeren zijn als GCB qua vierkante meters grond en grootte maar die onder een ander bestemmingsplan vallen.

Naast het aantal verdiepingen is ook het bebouwingspercentage vastgesteld.  Daar zijn weinig restricties aan, dus bouwen tot twee meter van de erfgrens is niet ongebruikelijk. Geen opmerkelijk regel als je in een Nederlandse Vinexwijk woont maar woon je in Singapore in een gebied dat vergelijkbaar is met het Gooi, dan heb je geen zin in buren op een paar meter afstand van je slaapkamer.

 

Welstandscommissie

Andere vraag is of er een welstandscommissie is, ofwel, hoe worden de esthetische kanten beoordeeld van een bouwplan? Iedereen kan zo zijn mening hebben over de Nederlandse welstandscommissies maar het heeft een bepaald resultaat. Over het algemeen wordt een nieuwbouwplan geprobeerd in te passen in de bestaande bebouwing, of men het ermee eens is of niet. In Singapore bestaat dit niet; zolang het bouwplan voldoet aan de regels van het bestemmingsplan qua aantal vierkante meters, wordt het bouwplan in principe goedgekeurd.

Interessante architectuur levert dit zeker op. Wat te denken van een villa in de vorm van de tombe van Toetanchamon? Met vier meter hoge Egyptische beelden geflankeerd door katten in de voortuin? Of een huis in de vorm van een zeewaardig jacht zoals liggen in de haven van Cannes tijdens de MIPIM? Ook gebouwd, in tweevoud want de dochter van de eigenaar wilde een soortgelijk huis.

Of een huis van meer dan 3.000 vierkante meter? De eigenaar hij had geen zin in nieuwe buren. Hij besloot vervolgens de grond te kopen via een knock out bod (lees: ik betaal dubbel) en de zojuist opgeleverde villa te verbouwen (de marktwaarde was rond de 30 miljoen Singapore dollar) in de stijl van zijn eigen huis. Resultaat: een appartementencomplex van drie etages ter grootte van meer dan 3.000 vierkante meter met een ondergrondse parkeergarage voor 25 auto’s, zwembaden en fonteinen ter waarde van meer dan 80 miljoen Singapore dollar. Maar hier wonen niet twintig families in een zeer groot, luxueus complex maar twee tot vier gezinnen van één familie.

Het ontbreken van enige esthetische eisen levert een interessant straatbeeld op, met name op Sentosa waar hekken verboden zijn. Alle bouwstijlen en smaken, al dan niet gecombineerd in een woning zijn te bewonderen.

Bovenstaande geeft al aan dat (rijke) Singaporezen niet op een dubbeltje meer of minder kijken voor hun huis of hun huizen. De overheid heeft diverse regels ingevoerd om het exorbitante huizenbezit tegen te gaan, waaronder extra belastingheffing op bezit van meer dan vier huizen en een additionele overdrachtsbelasting. Deze maatregelen hebben alleen effect gehad op de middenklassewoningen en de maatregelen worden dan ook weer afgeschaft.

 

Verkoop aan derden

Verkoop aan een derde lijkt op het eerste gezicht vrij moeilijk, want wie wil er in een Toetanchamonhuis kopen? Of een Hans en Grietje-huis van 700 vierkante meter? De herbouwwaarde of stichtingskosten van deze woningen is extreem hoog maar absoluut niet marktconform voor de verkoop aan een gemiddelde koper.

In Nederland heeft een villa met grond een bepaalde waarde, afgezien van de locatie,  en is een koper bereid te betalen voor onder andere leeftijd, staat van onderhoud, nieuwbouw of juist een monument of afwerkingsniveau. Maar niemand betaalt voor vier meter hoge met bladgoud afgewerkte zwarte katten behorende bij het Toetanchamonhuis.

Ook in Singapore niet, maar niemand heeft problemen met deze woningen en de afwijkende smaak van de verkoper is geen belemmering voor een verkoop aan een derde.

Een GCB wordt namelijk gekocht voor de vierkante meters grond en gemiddeld wordt hiervoor 12.000-20.000 dollar per vierkante meter grond betaald. Het gaat de koper om de locatie en de vierkante meters woning die zijn gebouwd want dat schept een precedent en niet om het huis zelf, de kwaliteit of het design ervan.

De commerciële waarde van een woning in Singapore is gerelateerd aan de grond alleen.

De gemiddelde koper van de GCB of bungalow heeft er geen enkele moeite mee om een buitenissig huis te kopen en vervolgens compleet te herbouwen gedurende twee jaar in een andere bouwstijl, ongeacht de leeftijd van de woning.

 

Laurentien Kok MRE MRICS

Kandidaat-notaris bij Bird&Bird LLP te Singapore en Den Haag

 

Dit artikel is gepubliceerd in Vastgoedmarkt van oktober 2015 

 

 

 

Reageer op dit artikel