blog

Investeringsfonds innovatiecampussen: goed idee

Geen categorie

Scienceparken en campussen doen het goed in Nederland. Op de act grootste campussen van ons land groeide het aantal bedrijven met 37 procent (nu ruim 1.200) en steeg het aantal gevestigde spin-offs van 410 tot 600.

Investeringsfonds innovatiecampussen: goed idee

Terwijl de werkgelegenheid in Nederland in de recessiejaren nauwelijks groeide, steeg het aantal medewerkers op deze acht campussen van bijna 20.000 tot liefst 34.000 (+70 procent). De top-8 bestaat uit Amsterdam Science Park, Brightlands Chemelot Park (Sittard-Geleen), High Tech Campus Eindhoven, Kennispark Twente, Leiden Bio Science Park, TU Delft Science Park, Utrecht Science Park en Wageningen Campus Business & Science Park.

Ondanks deze fraaie cijfers en de vraag naar uitbreidingen hebben de campussen grote moeite om nieuwe gebouwen en faciliteiten te realiseren, uiteenlopend van normale kantoorgebouwen tot gebouwen met dedicated onderzoeksfaciliteiten, campusvoorzieningengebouwen (ontmoetings- en campusruimtes, restaurants), short stay appartementen (voor kenniswerkers) en parkeergarages. Dat komt omdat de gebouwen vaak een combinatie van kantoren en laboratoria zijn en daarmee niet als regulier vastgoed worden beschouwd. Bovendien hebben spin-offs een tijdshorizon die haaks staat op langdurige huurcontracten. Daarnaast mogen universiteiten zélf alleen investeren in gebouwen waarin enkel onderwijs en/of onderzoek plaatsvindt.

In opdracht van deze top-campussen verkende Buck Consultants de wenselijkheid van een vastgoedfonds. De gedachte daarachter is dat (institutionele) beleggers/investeerders geld stoppen in een fonds, dat zich tot doel stelt investeringsprojecten op campussen te realiseren. Het fonds investeert dan in gebouwen, waarbij huurders zorgen voor de cash flow. Voor investeerders is zo’n fonds interessant, omdat de top 8-campussen hun magneetwerking hebben bewezen, er sprake is van risicospreiding over het land en door de bundeling ook een investeringsvolume ontstaat van voldoende omvang.

De campussen op hun beurt zien investeringen in gebouwen en faciliteiten tot stand komen, die anders zouden blijven liggen. Ook de tijdshorizon van een fonds (10-20 jaren) ligt gunstiger dan bij bancaire leningen (5-7 jaren). Voor zowel potentiële investeerders als de campussen is ook de mogelijke betrokkenheid van de Nederlands Investeringsinstelling (NLII, gezamenlijke instelling van pensioenfondsen ten behoeve van investeringen in Nederland) en het ministerie van Economische Zaken interessant.

Inmiddels is er een propositiedocument opgesteld waarin het campusconcept, de meerwaarde van open innovatie en de bewezen aantrekkingskracht van de top-8 innovatiecampussen zijn gedocumenteerd. Een eerste inventarisatie van projecten levert meer dan 50 projecten op met een mogelijke investeringsopgave van 1 tot 1,5 miljard euro. Overigens is het goed te beseffen dat vastgoed de nieuwe bedrijvigheid weliswaar faciliteert, maar dat het voor de Nederlandse economie om de ontwikkeling van die technologische bedrijven zelf gaat. In die zin moet aantrekkelijke bedrijfshuisvesting onderdeel zijn van een aantrekkelijk start-up-klimaat, waaraan ex-EU-commissaris Neelie Kroes hard trekt.

Hoewel de basisgedachte aantrekkelijk is zijn er nog barrières te nemen. De eerste is de risico-rendementsverhouding: kan voor dit type vastgoed een rendement worden verkregen dat én voor investeerders én voor campussen interessant is?

De tweede barrière is de governance aan de aanbodkant. Elk sciencepark of campus is in Nederland verschillend georganiseerd: het varieert van alle gebouwen in de handen van één vastgoedpartij (Eindhoven) of alle gebouwen in handen van één overheidspartij (Wageningen), tot géén eigendom van gebouwen (Leiden). En dan varieert ook nog de eigendomspositie van de gronden en de focus van de betreffende bestemmingsplannen.

Niettemin oogt de fondsgedachte aantrekkelijk en kan dit type vastgoed uitgroeien tot een nieuwe asset class. Bovendien zou het te gek voor woorden zijn als er wachtlijsten voor groeiende (technologie)bedrijven ontstaan die zich op een campus willen vestigen, maar dat we het vastgoed niet voor mekaar krijgen.

René Buck is directeur Buck Consultants International

Reacties naar: rene.buck@bciglobal.com

Deze column is gepubliceerd in Vastgoedmarkt van september 2015

Reageer op dit artikel