blog

Leidsche Rijn Centrum eindelijk ‘uit de grond’

Geen categorie

Het was een opvallend bericht begin mei in de nieuwsbrief van Vastgoedmarkt: ‘Bouw Leidsche Rijn Centrum Utrecht begint 20 juni’. De ontwikkelingspartners ASR Vastgoed Ontwikkeling en Vesteda Project Development tekenen zelfs op 4 juni tijdens de vastgoedbeurs Provada de overeenkomst met de aannemer.

ASR en Vesteda ontwikkelen 130 winkelunits (32.000 m2), horeca, commerciële dienstverlening, 11.000 m2 kantoorruimte en 734 appartementen, voor een investering van ongeveer een half miljard euro. Als de ondertekening tijdens de Provada plaatsvindt, is het precies zes jaar geleden dat de ontwikkelingscombinatie Fortis Vastgoed (inmiddels het genationaliseerde ASR Vastgoed) en Vesteda de voorlopige gunning van de Europese aanbesteding van het kernwinkelgebied in Leidsche Rijn Centrum kregen. Vier andere combinaties (ING RED en Proper Stok, IPMMC/AM/ Wilhelm, Rabo Bouwfonds MAB en BAM/ Johan Matser/ Multi Development) weigerden de tendervoorwaarden te ondertekenen, omdat ze niet akkoord konden gaan met de financiële uitgangspunten. Het winkelcentrum moest namelijk aan de enige kandidaat als eindbelegger, Corio, worden geleverd tegen een van te voren vastgelegde BAR en die vonden deze combinaties onacceptabel.

Vastgoedmarkt plaatste in de Provada-special van 2008 alle vijf aanvankelijk ingediende plannen, waarvan er dus vier bij voorbaat in de prullenbak verdwenen. Aanvankelijk dreigden de uit de boot gevallen combinaties – waarvan een deel inmiddels niet meer actief is als ontwikkelaar, dat is pas ironie! – ook met juridische stappen tegen de gemeente Utrecht als Fortis en Vesteda ook maar een millimeter zouden gaan schuiven met de voorwaarden. Toch werd het al snel stil rond het project, vooral door de economische en vastgoedcrisis na de val van Lehman Brothers enige maanden later. Ook Corio had geen haast meer met de realisatie van het project, terwijl Fortis en Vesteda zo hun eigen problemen kregen. Begin dit jaar werd er nog gesuggereerd dat ASR het project alleen maar zou doorzetten, als Utrecht bereid zou zijn het winkelcentrum in omvang met 20 tot 40 procent te laten verminderen. Ook is er nog geprobeerd Utrecht te bewegen de grondprijs te verlagen. Ik moet zeggen dat de gemeente Utrecht gedurende het jarenlange proces karakter heeft getoond door vast te houden aan de oorspronkelijke voorwaarden, wel in de wetenschap dat de andere combinaties alsnog naar de rechter zouden stappen als daaraan iets zou veranderen. Het enige wat is veranderd, is dat Corio de eindbelegger wordt van 24.000 m2 winkelruimte in plaats van alle beoogde 32.000 m2 en dat voor de overige 8.000 m2 blijkbaar nog een belegger moet worden gevonden.

Terugkijkend op de gang van zaken, moet opnieuw worden geconcludeerd dat dit soort megaprojecten altijd een lange adem vragen en veel vergen van het geduld van de betrokken partijen. Zeker als er nog eens een serieuze economische crisis doorheen loopt. Wat de winkelmeters betreft maak ik me ook geen zorgen. Als Leidsche Rijn inderdaad 100.000 inwoners krijgt op termijn, is er beslist plaats voor een groot winkelcentrum in het hart. Ik vraag me wel twee dingen af: hoe past het winkelcentrum van 20.000 m2 in de ambities van Corio om zijn portefeuille om te vormen tot grote dominante winkelcentra volgens de filosofie Favourite Meeting Places. Met een zeer dominant Corio-winkelcentrum als Hoog Catharijne in de directe omgeving moeten deze twee zeker om dit predicaat met elkaar gaan concurreren.

De tweede vraag is of de ontwikkelingen op de woningmarkt op termijn wel voldoende garantie bieden aan Vesteda om de ruim 700 appartementen te verhuren. Ik heb nog nergens het huurniveau gezien dat Vesteda op het oog heeft, maar dat zal beslist niet boven de 1.200 euro mogen uitkomen.

Eén geluk heeft Utrecht in ieder geval wel. Leidsche Rijn Centrum gaat definitief door, crisis of niet, met een knipoog naar het lichte economische herstel. En Vesteda heeft zeker geen last van dat andere, van het begin af aan ‘belachelijk’ project Belle van Zuylen. Dat was een beoogde woontoren van 262 meter, die Burgfonds – met volledige steun van de gemeente – ook in Leidsche Rijn wilde ontwikkelen. Dat project werd na het uitbreken van de crisis afgeblazen en ik denk dat de gemeente daarmee nu erg blij is, omdat is gebleken dat Roger Lips (van Burgfonds) toch niet zo’n betrouwbare ontwikkelingspartner is als lang werd gedacht. Maar met Lips had Utrecht ook al leergeld betaald door het uiterst moeizame project The Wall, dat ook nu nog niet echt wil vlotten en waarvan Corio voor het Leidsche Rijn Centrum waarschijnlijk niet al te beducht hoeft te zijn.

Ruud de Wit, adviseur Vastgoedmarkt
Reacties naar ruuddewit@hetnet.nl

Reageer op dit artikel