blog

Internet & fysieke retail: succescombinatie of koekoeksjong?

Geen categorie

Multi opende eind vorige maand een groot winkelcentrum in Istanboel. Los van de enorme afmetingen van het gebouw (135.000 m2) viel één aspect bijzonder op.

Vooralsnog wat onzichtbaar op de bovenste verdieping, het foodcourt, begon de ontwikkelaar een nieuw initiatief dat het waard is de komende tijd te volgen: MyForum. Het behelst een online community die een link legt tussen off- en online winkelen, klantenbinding en events. Naast de fysieke aanwezigheid in de shopping mall maakt MyForum gebruik van sociale media, internet en een iPad-app.

De retailbranche is zich bewust van verleidingen die de online consument anders doen handelen dan vroeger, bleek ook tijdens de jubileumbijeenkomst van de Nederlandse Raad van Winkelcentra. De woorden online en internet vielen in elke toespraak, maar het is lastig een werkbare strategie te formuleren anders dan ‘winkelen moet een beleving zijn’ en de stelling dat online en offline shoppen gecombineerd moeten worden. Wat dat betreft veranderde er niet veel vergeleken met het congres van vorig jaar, toen Jan-Willem Weissink, directeur van Ahold Europe Real Estate & Construction, sprak over fenomenen als carrotmobbing – consumenten via internet motiveren om in de fysieke wereld te winkelen – en High Street 2.0, waarbij online voordelen worden gecombineerd met de ‘beleving’ van een fysieke omgeving. Internet is nog geen vervanging voor een ‘analoge’ winkelervaring, zo veel is duidelijk. Maar online ontwikkelt zich ook op het gebied van het belevings- en sociale aspect. Voor veel mensen biedt internet immers al in sterke mate beleving, denk aan games. En sociale contacten zijn nu al virtueel, dus samen realtime met een Facebook-groep shoppen in een webwinkel is al mogelijk.

Retailers en winkeleigenaren verwachten veel van de combinatie van beide kanalen. Op internet zoeken, in de winkel kopen of in de winkels producten fysiek vergelijken en vervolgens online aanschaffen. Dat zal echter gevolgen hebben voor de waarde van het retailvastgoed.

Eric de Clercq Zubli, CEO bij Jones Lang LaSalle Nederland, verwacht bijvoorbeeld dat er druk op de haalbare huurprijzen ontstaat door de opkomst van online shoppen. De redenering is logisch: een retailer kan geen honderd procent huur voor een pand betalen, als nog maar 85 procent van zijn omzet (of minder) via de winkelstraat binnen komt. De eigenaar merkt dit niet direct, want de huurcontracten lopen langjarig, maar bij contractverlengingen wordt hij er zeker mee geconfronteerd. Dat is kritisch voor de waarde van de beleggingen en betekent ook dat de automatische koppeling tussen huur en mogelijke omzet moet worden losgelaten. Een fair punt.

De wedervraag echter is: hadden we nog steeds zo veel videotheken en cd-winkels in de straten als vroeger, indien ze, toen internet hun positie aantastte, minder huur mochten betalen en het onlinekanaal toen al als koekoeksjong binnenhaalden? Ik denk het niet. In heel veel branches is webwinkelen een buitengewoon laagdrempelige manier om producten uit een enorm assortiment aan te bieden en snel af te leveren bij de consument die daarvoor vaak geen bezorgkosten hoeft te betalen en zich in veel steden een vermogen aan parkeerkosten bespaart. Daar kan (vaak) geen ‘winkelbeleving’ tegen op.

Deze column is eerder gepubliceerd in Vastgoedmarkt april 2011.

Reageer op dit artikel