nieuws

DHG liquideert portefeuille voor nieuwe ontwikkelingen

Financieel

DHG liquideert portefeuille voor nieuwe ontwikkelingen

De ontwikkelende belegger in logistiek vastgoed David Hart Groep (DHG) neemt afscheid van zijn portefeuille. Een eerste tranche verkocht aan Patrizia Immobilien bracht 131 miljoen euro op. Die opbrengst wordt opnieuw geïnvesteerd in logistieke gebouwen, die op risico worden ontwikkeld.

Op het terras van het penthouse aan de Boulevard Croiset in Cannes, waar Cor van Zadelhoff tijdens de Mipim steevast zijn intrek, staat David Hart te genieten van de voorjaarszon. Hij vertelt dat hij zijn complete portefeuille aan logistiek vastgoed aan het verkopen is. ‘In totaal gaat het om zo’n 750.000 m2′, bevestigt Hart. Hij haast zich te zeggen dat het niet is omdat hij plots zijn vertrouwen in de markt voor logistiek vastgoed is verloren. Nee, hij wil het kapitaal dat vrijkomt uit de verkoop juist opnieuw investeren in het ontwikkelen van logistieke gebouwen op risico.

Twee maanden laten wordt duidelijk aan wie Hart een eerste deel van zijn portefeuille heeft verkocht: het Duitse Patrizia Immobilien. Op 1 mei 2019 maken de partijen bekend dat DHG zijn Logchain One, het eerste deel van zijn Logchain ontwikkelportefeuille van Smartlog distributiecentra, voor 130,8 miljoen euro heeft verkocht aan vastgoedvermogensbeheerder Patrizia.

Deal van de Maand

Koopsom
130,8 miljoen euro

131.000 m2
Distributiecentra

Koper
Patrizia Immobilien

Verkoper
David Hart Groep (DHG)

Logchain One bevat 131.000 m2 hoogwaardige distributiecentra, te weten Smartlog Bergen op Zoom (48.000 m2), Smartlog Rotterdam 1 (29.000 m2) en Smartlog Moerdijk (54.000 m2). Van Smartlog Moerdijk is 30.000 m2 specifiek geschikt voor de op- en overslag van gevaarlijke stoffen (ADR). De distributiecentra in Bergen op Zoom zijn gebouwd op eigen grond, de distributiecentra in Rotterdam en Moerdijk op erfpacht gronden. Alle panden zijn in 2018 en 2019 opgeleverd en zijn voorzien van zonnepanelen op de daken. De Walt  – Weighted Average Lease Term – van Logchain One is 6,8 jaar.

Smartlog-distributiecentra

Logchain One is het eerste deel van de Logchain ontwikkelportefeuille, die DHG op risico ontwikkelt. In totaal bestaat Logchain op dit moment uit ruim 750.000 m2 Smartlog-distributiecentra. Na de verkoop van Logchain One heeft DHG nog circa 620.000 m2 aan Smartlog distributiecentra op logistieke hotspots in Nederland in de pijplijn. Dit betreft naast vijf locaties in Rotterdam, locaties in Moerdijk, Ridderkerk, Den Haag, Amsterdam, Nieuw-Leusden en Venray. Deze Smartlog distributiecentra worden allen in 2019 en 2020 opgeleverd. Voor ruim 33 procent  ervan is reeds een huurcontract afgesloten.

DHG is momenteel in de afrondende fase voor het toevoegen van nog eens 200.000 m2 Smartlog-distributiecentra in Nederland aan zijn Logchain-ontwikkelportefeuille. Smartlog is een samentrekking van de Engelse kreten ‘smart’ en ‘logistics’. Volgens DHG is het ’t snelst groeiende warehouseconcept van Nederland. De XXL-distributiecentra bieden mogelijkheden om goederen volgens de brandpreventie- en bestrijdingsprotocollen ESFR- (Early Suppression, Fast Response) als ADR-goederen (gevaarlijke stoffen) op te slaan. Ze zijn strategisch gelegen op logistieke hotspots en in en rondom havengebieden. Omdat de distributiecentra op risico ontwikkeld worden kunnen huurders direct worden bediend. Dit is een groot voordeel voor de logistieke vraag van klanten.

Logistiek recordjaar 2018

Dat de markt voor logistiek vastgoed voorlopig zal blijven doorgroeien, wordt ook door andere spelers in de sector gezien. De vraag naar logistiek vastgoed in Nederland was niet eerder zo hoog als in 2018 en stond in het teken van een grote vraag naar distributiecentra en grootschalige opslagruimten, zowel door bedrijven (logistieke dienstverleners, retailers en producenten) als door beleggers, concludeert de zesde editie van de NVM Business publicatie ‘Logistiek vastgoed in cijfers’.

Hart haast zich te zeggen dat het niet is omdat hij zijn vertrouwen in logistiek vastgoed is verloren

In 2018 werd in totaal 3,1 miljoen vierkante meter logistiek vastgoed afgezet. Daarbij ging het overigens niet alleen om ruimten die op de vrije markt werden verhuurd en verkocht, maar ook om gebouwen die door bedrijven zelf voor eigen rekening werden neergezet, de zogenoemde eigenbouw. Opvallend was dat van de in 2018 gerealiseerde afzet bijna 2,2 miljoen vierkante meter betrekking had op nieuwbouw, wat in vergelijking met het jaar ervoor een duidelijke verbetering betekende.

Gebruikers huren meer

Behalve een grotere vraag naar nieuwbouw, werd de markt ook gekenmerkt door een toename van het aantal gehuurde ruimten, met als gevolg dat het aandeel van de huursector in de totale opname boven de 75 procent lag. Het zuiden van het land nam – net als in andere jaren overigens – het grootste deel van de vraag naar logistiek vastgoed voor zijn rekening. Dat was vooral te danken aan de positieve gang van zaken in de provincie Noord-Brabant, waar meer dan 800.000 m2  zijn weg naar gebruikers vond.

DHG-oprichter David Hart

DHG-oprichter David Hart

Ondanks de grote vraag naar logistiek vastgoed ging in 2018 het direct beschikbare aanbod van distributiecentra en grootschalige opslagruimten nauwelijks omlaag. Dat het aanbod vrijwel onveranderd bleef, kwam doordat er door beleggers en projectontwikkelaars meer logistieke gebouwen op risico in aanbouw werden genomen, dat wil zeggen zonder de zekerheid van voorverhuur. Eind 2018 stond ongeveer 2,33 miljoen vierkante meter te huur en te koop. Daarvan bestond 725.000 vierkante meter uit nieuwbouw. Het structurele of langdurige aanbod is in 2018 verder gedaald, namelijk met 35 procent. Wel vertoonde de aanbodsituatie grote regionale verschillen. Terwijl bijvoorbeeld Noord-Holland werd geconfronteerd met een sterke toename van leegstaande distributiecentra, was in Noord-Brabant sprake van een flinke daling van het aantal beschikbare meters.

Huurgroei in Rotterdam

De ontwikkeling van vraag en aanbod had echter weinig effect op de gerealiseerde huurprijzen; die bleven namelijk over het geheel genomen stabiel. Alleen in de regio’s Rotterdam en Eindhoven ging het gemiddeld huurprijsniveau iets omhoog. Dat is opmerkelijk, want in een recent rapport van internationaal vastgoedadviseurs Savills wordt wel gerept over huurgroei in de belangrijkste logistieke hotspots.

Hoewel de huurprijzen dus volgens NVM nauwelijks van hun plaats kwamen, gingen de aanvangsrendementen die beleggers bereid waren te betalen wel omlaag, wat tot een stijging van de prijzen leidde. Voor eersteklas objecten daalde het netto-aanvangsrendement tot iets onder de 4,6 procent. In 2008 was dat nog zeven procent. Er werd vorig jaar ook flink in distributiecentra belegd. Volgens NVM Business ging het om 2,3 miljard euro, een absoluut record. Daarvan had zeventig procent betrekking op distributiecentra met een omvang van 30.000 m2 en meer.

Reageer op dit artikel