nieuws

CBRE GI verdiept ESG met Well-certificaat

Financieel

CBRE GI verdiept ESG met Well-certificaat
WTC Utrecht

Beleggers laten de prestaties van fondsbeheerders op het gebied van ESG steeds zwaarder meewegen in hun investeringsbeslissingen. De aanloop naar de Well-certificering van WTC Utrecht betekent voor vastgoedvermogensbeheerder CBRE Global Investors een verdere verdieping van dat beleid.

Met een portefeuille van ruim 100 miljard dollar behoort CBRE GIobal Investors (GI) tot de grootste vastgoedvermogensbeheerders ter wereld. In Nederland managet deze wereldspeler een portefeuille van dik 6 miljard euro met woningen, kantoren, winkels en logistiek.

Een van de kantoren in portefeuille is het, vorige maand door de Utrechtse burgemeester Jan van Zanen geopende, WTC Utrecht. Het complex aan het Jaarbeursplein, eigendom van het CBRE Dutch Office Fund, onderdeel van CBRE Global Investors. omvat circa 29.000 m2 kantoorruimte, telt negentien verdiepingen en biedt zowel vaste als flexibele kantoorwerkplekken. Op de onderste vier etages zijn de centrale voorzieningen zoals horeca, een bemande receptie, een fietsenstalling, een bedrijfsrestaurant en meetingruimten. Het gebouw is aangesloten op de fietsenstalling van het Jaarbeursplein, samen de grootste stalling van Europa. Het complex vormt onderdeel van de herinrichting van het Utrechtse stationsgebied, waarbij veel vastgoedpartijen betrokken zijn. Het is op afstand de grootste (en meest langdurige) binnenstedelijke herontwikkeling van het land.

Proeftuin voor kantoorportefeuille CBRE

In de portefeuille van CBRE GI is WTC Utrecht straks hopelijk het eerste gebouw met een Well-certificaat, verklaart fondsmanager Ronald van der Waals met gepaste trots. Het hoofdkantoor van CBRE Group in Los Angeles beschikt weliswaar al enkele jaren over een dergelijk label, maar dat gebouw zit niet in de portefeuille van de vermogensbeheertak. ‘Dit najaar gaan we ook kijken welke andere gebouwen binnen het Dutch Office Fund voor Well-certificering in aanmerking komen.’ De Nederlandse portefeuille fungeert min of meer als proeftuin voor de wereldwijde kantoorportefeuille van CBRE GI, zo blijkt.

Well Building Standard is ontwikkeld door een Amerikaanse vastgoedorganisatie en bestaat uit honderd eisen om te komen tot een gezonde en comfortabele werkomgeving. Het in 2014 gelanceerde label stelt niet alleen eisen aan onderwerpen als luchtkwaliteit, licht en thermisch & akoestisch comfort, maar ook aan aspecten als waterkwaliteit, voeding, beweging en activiteit en geestelijke gezondheid, legt Van der Waals uit. In Europa beschikken inmiddels een handvol kantoorgebouwen over het label. Ook buiten de kantoorsector staat het certificaat in de belangstelling.

Overlap met Breeam

Er bestaat enige overlap met het in Europa al veel bekendere Breeam-duurzaamheidscertificaat, zeker als het gaat om bijvoorbeeld gebouwinstallaties. Bij Breeam draait alles om duurzaamheid en energiezuinigheid. Omdat huurders duurzaamheidscertificering associëren met lagere energiekosten, staan zij in het algemeen open voor duurzaamheidscertificering. Bij Well zijn de benefits wat softer en indirecter. Het gaat bijvoorbeeld ook over hoe hoog het comfort binnen het gebouw is, welke materialen er zijn gebruikt in de meubels van de algemene ruimten, de luchtkwaliteit en lichtinval in een gebouw. Zo zijn er nog een aantal voorbeelden.

Al voor de officiële opening was het WTC Utrecht voor bijna 90 procent verhuurd aan 22 huurders. Van der Waals en zijn collega Paul Oremus, Country Manager Nederland van CBRE GI en fondsmanager van het CBRE Dutch Residential Fund, tonen zich echter behoedzaam op de vraag of deze grote belangstelling samenhangt met het toekomstige Well-certificaat.

Positieve reacties

Hoe de huurders de Well-certificering waarderen, vindt Van der Waals te vroeg om vast te stellen. ‘Onze huurders zijn er net ingetrokken. Huurders reageren positief, maar zover ik kan inschatten is het voor hen geen doorslaggevende factor geweest in de keuze voor deze locatie. Ik denk dat het uiteindelijk net zo gaat als met Breeam, in het begin is het even een noviteit, vervolgens een must.’

De aanvraag voor het Well-certificaat past in het streven om het ESG-beleid van CBRE GI verder te verdiepen en uit te bouwen. ‘Het gaat ons ook niet zozeer om het behalen van weer een nieuw certificaat’, licht Oremus toe. ‘We doen dit vooral omdat gezondheid van werknemers en hun welzijn steeds meer een thema wordt in de vastgoedsector. Hiermee geven we concreet inhoud aan het begrip welzijn, dat ook een rol speelt binnen ESG. Belangrijkste doel is om gezondere, beter verhuurbare gebouwen te creëren. Wat uiteindelijk hopelijk resulteert in meer tevreden huurders die langer blijven zitten. Minder leegstand betekent een beter rendement voor de beleggers in onze fondsen. We werken tenslotte uit naam van onze investeerders. We kiezen daarbij voor een pragmatische benadering: maatregelen mogen niet ten koste gaan van het rendement.’

ESG een must

ESG staat voor Environmental, Social en Governance (ESG). Vooral pensioenfondsen, maar ook andere institutionele en private beleggers, laten de prestaties van vastgoedondernemingen en fondsmanagers op het gebied van ESG de laatste jaren steeds zwaarder meewegen in hun investeringsbeslissingen. Volgens het Londense onderzoeksbureau IPCM leveren investeringen in vastgoedondernemingen die ESG hoog in het vaandel dragen, gemiddeld 100 basispunten meer rendement op per jaar. Ceo Lonneke Löwik van Inrev, de Europese branchevereniging voor niet-beursgenoteerd vastgoed, noemt ESG voor vastgoedvermogensbeheerders ‘een niet meer terug te draaien ontwikkeling’.

CBRE GI is sinds 2006 een voorloper op het gebied van duurzaamheid, stelt Oremus. Momenteel heeft al 95 procent van de Nederlandse kantoorportefeuille een BREEAM-certificering met een gemiddeld ‘Very Good’ label. Het WTC Utrecht hoopt naast het WELL-certificaat voor Core & Shell ook een Breeam Excellent-label te ontvangen.

GRESB

Het Dutch Office Fund heeft reeds een GRESB five-star rating en is tevens GRESB sector leader. GRESB biedt fondsbeheerders een wereldwijd uniform framewerk voor rapportage aan beleggers. Doelstelling van het in Amsterdam gevestigde duurzaamheidsplatform is om zowel institutionele investeerders in vastgoed als beursgenoteerde vastgoedbeleggers en private fondsen te ondersteunen in het monitoren en managen van hun duurzaamheidsprestaties. Vanaf volgend jaar bestrijkt het jaarlijkse wereldwijde GRESB-onderzoek het hele spectrum van ESG.

Jaarlijks publiceert CBRE GI zelf ook een duurzaamheidsverslag over de Nederlandse beleggingsprogramma’s. Zo heeft het CBRE Dutch Residential Fund de implementatie van haar zonne-energieprogramma verder voortgezet door het plaatsen van zonnepanelen op diverse woningcomplexen gedurende het jaar 2017. Het gemiddelde energielabel van de portefeuille is momenteel ‘B’ en de projecten in de pipeline zullen alle een A++ label krijgen bij oplevering.

Energieverbruik

Op portefeuilleniveau zijn het energieverbruik en gasverbruik in 2017 met respectievelijk 10 procent en 8 procent gedaald ten opzichte van 2016. Het fonds werkt momenteel aan de GPR Gebouw certificering, met de doelstelling om 100 procent portefeuilledekking te hebben aan het einde van 2018. Net als het CBRE Dutch Office Fund heeft ook het CBRE Dutch Residential Fund een GRESB five-star rating en is GRESB sector leader.

Winkelcentrum de Heuvel in Eindhoven, onderdeel van het CBRE Dutch Retail Fund, heeft de internationale Breeam Award gewonnen voor de meeste duurzame herontwikkeling in 2017. Daarnaast heeft de Heuvel de hoogst haalbare Breeam-score verkregen, met ‘Breeam Outstanding’ voor zowel Asset als Management, van alle winkelcentra in Nederland. De portefeuille van het Retail Fund heeft een gemiddeld energielabel ‘A’ en daarnaast dertien Breeam-certificaten die 70 procent van de waarde van de portefeuille omvatten. Ook het CBRE Dutch Retail Fund heeft een GRESB five-star rating.

Social minst uitgekristalliseerd

Naast ‘Environmental’ is er ook steeds meer aandacht voor Social in het CBRE GI-rapport, waaronder ook het welzijn van gebouwgebruikers ressorteert door Well-certificering. Maar wat Social precies inhoudt, is nog lang niet uitgekristalliseerd, want het is een weids begrip.

Oremus: ‘Van de drie onderdelen van ESG is de S nog het minst tastbaar, maar heeft tegelijkertijd wel de meeste potentie. Niet alleen wij, maar iedereen in de sector is daarin nog zoekende. Waar begint je impact op de gemeenschap, de community, en waar houdt het op? Hoeveel positieve impact wil je als commercieel woningbelegger maken in een buurt? De Social impact van woningen zal sowieso ook anders zijn dan die van kantoren of winkelcentra.’

Governance

Ontwikkelingen met betrekking tot Governance, de inrichting van het fondsbestuur, riskmanagement, taxaties, de procedures van aan- en verkopen enzovoort, worden niet publiek gepubliceerd, maar rechtstreeks aan de aandeelhouders gerapporteerd. ‘Governance is door de crisis belangrijker geworden’, licht Oremus toe. ‘We vallen met onze fondsen onder de Europese regelgeving voor alternatieve beleggingen, de AIFMD. Ik denk dat we per saldo tegenwoordig zelfs meer gereguleerd zijn dan een gemiddeld genoteerd vastgoedbedrijf. En daar doen we in het bestuur van onze fondsen vaak nog een schepje bovenop.’

Inmiddels is Governance dan ook een ‘vrij dichtgetimmerd verhaal’ voor CBRE GI met weinig echt nieuwe ontwikkelingen. ‘De Governance van de fondsen staat beknopt beschreven in de jaarverslagen. Wij hebben echter de indruk dat de achterban meer interesse heeft in onze impact op de bebouwde omgeving’, legt Oremus uit.

Dit artikel verscheen in Vastgoedmarkt van oktober 2018.

Reageer op dit artikel