De bron van deze verontrustende tekst is de laatste editie van het Overzicht Financiële Stabiliteit van de DNB. Hierin staan overigens zinvolle passages over de risico’s voor de commerciële vastgoedsector, waarover onder meer collega-columnist Tom Berkhout deze maand in Vastgoedmarkt schrijft. Maar ik wil het hier hebben over de passages over de ontwikkelingen op de huizenmarkt en dan met name over die van Amsterdam.

Op zich is er door de auteur van Het Parool-artikel juist geciteerd. Er wordt inderdaad op de Nederlandse huizenmarkt – dus ook in Amsterdam – meer geïnvesteerd door beleggers en ook door particulieren. Een recent CBRE-rapport laat dat duidelijk zien. Waar ik problemen mee heb, is de context waarin in Het Parool de constatering van DNB wordt geplaatst. Deze Amsterdamse krant legt al veel langer – net als sommige ‘linkse’ politici – de verantwoordelijkheid voor de enorme stijging van huizenprijzen in de stad bij beleggers, met name particuliere. Zij zouden ‘huisjesmelkers’ zijn en ervoor zorgen dat de ‘gewone’ Amsterdammer niet langer meer kan opbieden als het gaat om het kopen van een huis. Wat een onzin.

Ik heb het Overzicht van de DNB goed nagelezen en ook de woorden van DNB-president Klaas Knot naar aanleiding van de publicatie. Nergens heb ik daar enig dedain over de rol van particuliere beleggers in deze kwestie aangetroffen. Dat is ook helemaal niet nodig, als ik de volledige cijfers erbij haal. Want dat doen Het Parool en DNB niet. Het enige cijfer dat DNB in het Overzicht noemt, staat in het volgende citaat: ‘In de vier grote steden waren particuliere beleggers goed voor 21 procent van alle woningaankopen in 2017. In de rest van Nederland bedraagt het aandeel van particuliere beleggers 9 procent.’

Nu vraag ik me allereerst af: wat is een particuliere belegger in dit geval? DNB zegt er niets over, maar ik ga ervan uit dat daarmee iemand wordt bedoeld die niet voor zichzelf een woning in Amsterdam koopt, maar om te verhuren of – al dan niet opgeknapt – snel weer met winst te verkopen. Dat is overigens helemaal legaal. Ik denk juist dat veel particuliere activiteiten op de woningmarkt een extra dimensie geven aan de woningmarkt.

Waar gaat het dan werkelijk om? Volgens het overzicht van DNB wisselden in 2017 in heel Nederland 242.000 woningen van eigenaar. Dat aantal is het hoogste sinds 1995, maar is dit jaar weer aan het afnemen, merkt DNB op. In de vier grote steden waren particuliere beleggers dus goed voor zo’n 50.000 woningen.

DNB geeft geen opsplitsing per stad. Laten we gemakshalve aannemen dat de helft van die door particuliere beleggers verworven woningen in Amsterdam liggen, dan gaat het om 25.000 huizen en appartementen. Maar dat is helemaal niet op te maken uit de cijfers van de gemeente Amsterdam zelf. Die zegt namelijk, dat er in 2017 in totaal 11.286 woningen zijn verkocht aan eigenaars/bewoners. Het CBS bevestigde die cijfers tegenover mij.

Het totaal aantal woningen in Amsterdam bedroeg 427.858 eind 2017. Daarvan zijn 184.300 corporatiewoningen (43,1 procent), 104.300 in de particuliere huur (24,4 procent) en 139.300 in het segment koopwoningen (32,5 procent). Ruim 52 procent van alle huurwoningen in Amsterdam (dus corporatiewoningen en particuliere verhuur) ligt onder de 710 euro-grens, is dus gereguleerd. De meeste woningen die particuliere beleggers in Amsterdam verhuren, liggen daar ruimschoots boven.

Als dat aantal verkochte woningen van 11.286 klopt, dan zijn die beslist niet allemaal naar particuliere beleggers gegaan. Dat zijn dus ook corporatiewoningen die zijn afgestoten en waarvoor in verreweg de meeste gevallen een anti-speculatiebeding geldt. Ook zijn er woningen – met name nieuwbouwwoningen – naar institutionele en buitenlandse beleggers gegaan. Het blijft een beetje gissen, maar ik stel dat slechts enige duizenden woningen in Amsterdam in 2017 in handen van particuliere beleggers zijn gekomen. En dat op een voorraad van ruim 420.000 woningen! Dat is dan, zoals Het Parool eigenlijk suggereert, die ‘greep van beleggers op de huizenmarkt’? Ik zou eerder van een ‘zwak handje’ spreken.

Natuurlijk wordt er op de huizenmarkten gespeculeerd. Het werkelijke probleem is echter de schaarste, die echter weinig adequaat wordt aangepakt door de verschillende overheden. Knot zegt dat ook door te constateren dat het aanbod van nieuwe huizen ‘erg traag op gang komt’. In 2017 werden er bijvoorbeeld in heel Amsterdam ‘slechts’ 7.120 nieuwe woningen aan de woningvoorraad toegevoegd, waarvan 5.117 nieuwbouwwoningen. Daarnaast werden er 2.316 woningen uit de vooraard geschrapt, waarvan 1.316 als gevolg van sloop.

Kortom: dat particuliere én vooral professionele beleggers de Nederlandse woningvoorraad afstruinen, is al jaren bekend en is zelfs enige jaren door de Nederlandse regering inclusief DNB gepromoot. Daar is niets mis mee. Maar om de enorme prijsstijgingen van de Amsterdamse woningmarkt op het conto van die paar particuliere beleggers te schrijven en daar ook nog eens een sausje over te hangen van ‘huisjesmelkers’ en ‘crimineel gedrag’, is zeer tendentieus en volslagen bezijden de waarheid.

Over de auteur:
Ruud de Wit is voormalig hoofdredacteur van Vastgoedmarkt.

Deze column verscheen in Vastgoedmarkt van oktober 2018.