nieuws

Magazijninrichting gouden keten voor huurder

Data en technologie

Magazijninrichting gouden keten voor huurder
Robotisering magazijnen

Personeelsgebrek is een belangrijke drijfveer achter mechanisering. De branche staat dan ook aan het begin van een nieuwe automatiseringsgolf.

Deze zal zich dit keer waarschijnlijk niet beperken tot de grote semi-geautomatiseerde en hoog geautomatiseerde distributiecentra, waarmee investeringen van tientallen zo niet honderden miljoenen euro zijn gemoeid. Dat komt mede door de grotere en slimmere technologische mogelijkheden. Swisslog,toonaangevend leverancier van robotica en data gerelateerde magazijnoplossingen, noemt op haar website ‘vijf redenen waarom automatisering in kleine magazijnen ook kan’. Juist kleinere bedrijven kunnen profiteren van, wat genoemd wordt, ‘Industry 4.0’. Dat begrip staat voor een uitgekiende combinatie van het Internet of Things (IoT) – waarbij machines met andere machines communiceren – big data, kunstmatige intelligentie, machine learning en collaboratieve robotica. Daardoor zijn geavanceerde, kostbare magazijnsystemen, gemakkelijker toepasbaar en herbruikbaar en worden daarmee betaalbaar voor een veel grotere gebruikersgroep, schrijft Swisslog.

Nieuwe golf

Of alle mooie beloftes waar gemaakt worden, moet nog blijken. Maar dat de logistieke sector pas aan het begin staat van mechanisering en robotisering is duidelijk. Internationaal ingenieursbureau St. Ogen, marktleider in toeleverketen oplossingen, stelde november vorig jaar in Nieuwsblad Transport, dat ongeveer negentig procent van de magazijnen nog altijd handmatig functioneert. zeven procent beschikt over traditionele vormen van mechanisering, zoals conveyors of automatische sorteerders. Slechts drie procent is hoog geautomatiseerd, bijvoorbeeld via ‘goods-to-person’-systemen, automatische case picking en gerobotiseerde palletiseersystemen. Meest geautomatiseerd zijn de distributiecentra van grote retailers, webwinkels in bijzonder. Operaties van logistieke dienstverleners zijn daarentegen vaak nog volledig manueel. Dirk Sosef, vice president Research & Strategy bij Prologis, verklaart dat door de redelijk korte contractduur, zo’n drie tot vijf jaar meestal, die logistiek dienstverleners met hun opdrachtgevers hebben. ‘Met mechanisering en robotisering zijn nog altijd hoge investeringen gemoeid en die willen gebruikers wel binnen een behoorlijke termijn kunnen afschrijven.’

Fit-out costs

Als belangrijke trend signaleert Sosef dat de zogenoemde ‘fit-out- costs’ (hoofdzakelijk magazijn-inrichtingkosten) van gebruikers steeds groter worden ten opzichte van de vastgoedinvesteringen die de gebouweigenaar pleegt. ‘Vroeger was dat misschien tien procent, nu is dat bijna even groot en in een aantal gevallen zelfs hoger dan de waarde van het vastgoed. Daarbij gaat het zowel om investeringen in hoog geautomatiseerde magazijnen als in semi-geautomatiseerde centra.’ De kolossale investeringen van de modewebwinkels Wehkamp en Zalando in hun Nederlandse distributiecentra illustreren dit treffend. Marktvorsers schatten de vastgoedinvesteringen van Somerset Capital Partner en USAA Realco in Blijswijk op 150 miljoen euro, terwijl Zalando maar liefst 200 miljoen euro steekt in de inrichting van het deels hoog- en deels semi-geautomatiseerde magazijn (150.000 m2). Bij Wehkamp in Zwolle betreft het de eerder dit jaar geopende tweede fase van de logistieke operatie, pal naast het uit 2015 daterende hoog geautomatiseerde dc. In het nieuwe gebouw kiest Wehkamp voor een semi-geautomatiseerde inrichting die integraal onderdeel uitmaakt van de totale operatie. In de inrichting van volautomatische eerste magazijn heeft Wehkamp 50 miljoen euro gestoken. Met de inrichting van het maart dit jaar geopende semi-automatische magazijn is nog eens 15 tot 20 miljoen euro gemoeid. De totale investeringskosten van gebouweigenaar WDP, marktleider in de Benelux, bedragen zestig miljoen euro.

Arbeidstekort

De Zwolse operatie biedt uiteindelijk werkgelegenheid aan zo’n 950 mensen. Uit dit hoge aantal mensen blijkt alleen al dat automatisering en robotisering slechts beperkt soelaas bieden voor het nijpende arbeidstekort in de logistiek. Dat komt tevens naar voren uit een groot onderzoek van Prologis naar de factor arbeid in Europese distributiecentra. De respondenten voorzien wel enige positieve invloed in de toekomst in de zin dat de vraag naar laag geschoold personeel daardoor iets zal verminderen. ‘Maar de behoefte aan beter geschoolde mensen zal door de inzet van meer technologie juist toenemen’, aldus Sosef. Als ontwikkelende belegger met een lange termijnhorizon vormen de herverhuurbaarheid en toekomstbestendigheid van de maar liefst 73 miljoen vierkante meter omvattende portefeuille op vier continenten een permanent aandachtspunt voor wereldmarktleider Prologis. Dat betekent naast maatwerk, waar het kan ook slimme standaardisaties doorvoeren als het gaat om bijvoorbeeld loading docks, vloerbelasting, kolombreedtes, elektrische installaties en sprinklers. Dit alles gekoppeld aan een uitgekiende indeling zodat een single of multi-tenantpand aan het eind van het huurcontract met betrekkelijk kleine ingrepen kan worden hergebruikt door een of meerdere nieuwe huurders.

Gouden ketenen

‘Een gebruiker wil uiteraard een pand op maat dat volledig voldoet aan zijn specifieke automatiseringsbehoefte’, licht Sosef toe. ‘Hier gaan we ver in mee en dat bijt elkaar niet zolang het gebouw maar een rechthoek of vierkant blijft. In de wens voor een gebouw wat de kansen op toekomstige verhuurbaarheid minimaliseert, zoals een Z-vormig pand zullen wij niet mee gaan. Verder valt er over veel aanpassingen te praten, zoals meer of minder loading docks of de omvang van een eventuele mezzanine. Zo’n tussenvloer is er immers ook zo weer uitgehaald.’ Groot voordeel van de sterk gegroeide magazijninrichtingskosten is volgens Niek Poppelaars, associate director Logistics & Industrial bij Savills Nederland, voor beleggers dat de huurcontracten steeds langer worden. Voortijdig vertrek zou immers een geweldige kapitaalvernietiging betekenen. Huurders zijn als het ware met gouden ketenen gebonden aan hun kostbare magazijninrichting. ‘Als een verlader of logistiek dienstverlener vele tientallen miljoenen euro’s stopt in de inrichting dan wil hij niet het risico lopen, dat hij na vijf jaar moet verkassen. Dus tekent hij voor tien, vijftien of zelfs twintig jaar.’ Volgens hem heeft de huidige generatie magazijnsystemen na afloop van het huurcontract ‘slechts schrootwaarde’ als deze niet inzetbaar zijn in een nieuwe operatie. ‘Dat conveyors, robots of pickmachines worden overgenomen door een nieuwe huurder gebeurt zelden. Dat geldt eigenlijk hoofdzakelijk voor conventionele magazijnrekken en dergelijke.’ Poppelaars ziet zelden dat een verlader of logistiek dienstverlener gedurende de loop van het huurcontract flink investeert in (verdere) automatisering. ‘Mochten ze kiezen voor automatisering in de bestaande behuizing of in een ander standaardmagazijn dan zal de inrichting aangepast moeten worden aan het gebouw. Ik denk niet dat beleggers en ontwikkelaars daarmee rekening kunnen houden in de ontwerpfase anders dan de gangbare zaken om een gebouw toekomstbestendig te maken. Wel van groot belang in verband met eventuele verdere mechanisering is dat de sprinklerinstallaties voldoende capaciteit hebben.’

Built to suit

Gebruikers kiezen volgens Poppelaars en Sosef echter in de praktijk meestal voor een geheel nieuw ‘built to suit’ pand als zij hun interne logistiek ingrijpend willen automatiseren. Op maat wordt dan het gebouw als een schil om de operatie heen gebouwd. Vaak hebben die volledig geautomatiseerde magazijnen een hoogte van 20 à 25 meter, aanzienlijk meer dan de standaardhoogte van 12.20 meter. Volgens Sosef is het echter een misvatting dat een standaard logistiek pand geen hoog geautomatiseerd magazijn zou kunnen bevatten. ‘Ook binnen een hoogte van 12.20 is vrijwel alles mogelijk qua automatisering. Waar we wel extra alert op zijn in verband met de eventuele verdere automatisering in een bestaand pand is dat de elektriciteitsvoorziening en de vloerbelastbaarheid voldoen aan de allerhoogste normen. Vooral een goede en duurzame elektriciteitsvoorziening vinden wij cruciaal.’

Reageer op dit artikel