Altera laat zijn drie vastgoedportefeuilles met woningen, winkels en bedrijfsruimten nu elk kwartaal taxeren tegen net asset value extern. Om tot een nauwkeuriger, beter onderbouwde waardebepaling te komen, gaat Altera ook het automated valuation model van Geophy gebruiken. GeoPhy combineert duizenden datapunten - van satellietbeelden, vastgoeddata, demografie, criminaliteitscijfers tot de dichtheid aan voorzieningen en groene ruimtes - om de waarde van commercieel en binnenkort ook residentieel vastgoed te bepalen. Met transactieprijzen, machine-learning-modellen en constante toetsing kan het Delftse bedrijf de prijs van een object voorspellen.

Waarom Altera Vastgoed in zee gaat met GeoPhy, legde Altera-ceo Jaap van der Bijl begin juni uit aan Vastgoedmarkt. ‘Altera heeft een goede en integere dataset, waar GeoPhy aanvullende gegevens aan toevoegt. Wij maken nu samen vlieguren om te zien of wij de waarde van vastgoed beter kunnen onderbouwen. Zien wij bijvoorbeeld duurzaamheidsmaatregelen terug in taxaties? Met hulp van GeoPhy is de invloed op de waarde makkelijker terug te vinden. Kun je het meten? Dan kun je er ook iets mee doen.’

Overbodige taxateurs

GeoPhy-oprichters Teun van den Dries en Sander Mulders beogen een volledig transparante vastgoedmarkt. Handmatige taxaties zijn volgens hen te veel afhankelijk van de intuïtie en vastgoedkennis van één persoon. Ook kan de afhankelijksheidsrelatie met de opdrachtgever de taxatie beïnvloeden. Bovenal blijft veel belangrijke data buiten beeld, stellen ze. Met name in de VS taxeert GeoPhy met zijn automatische vastgoedwaarderingsmodellen al grote vastgoed(leningen)portefeuilles van hypotheekverstrekkers als Fannie Mae, banken en institutionele beleggers. Dure en tijdrovende periodieke portfolio-taxaties van taxateurs hoeven niet meer. GeoPhy wordt wat de oprichters betreft net zo'n disruptieve partij als Uber of Netflix. Fysieke taxateurs zijn volgens hen over enkele jaren overbodig. Het uiteindelijk doel van GeoPhy is om de waarde van elk gebouw op aarde automatisch te kunnen bepalen, zei ceo Van den Dries dit jaar tegen Bloomberg.

Tech-adaptiviteit

In Nederland wenden partijen zich nog maar 'schoorvoetend' tot GeoPhy, vertelde Lorenzo Dorigo op 6 juni 2019 op de Provada tijdens de Vastgoedmarkt-sessie 'Vastgoedtaxaties in de wereld van morgen'. De head of business development Europe GeoPhy wijt dat deels aan de Nederlandse aard. 'In Nederland is een bedrijf al blij dat hij mee kan komen met de concurrentie. In de VS grijp je alles aan wat je voorsprong op de concurrentie kan geven. De tech-adaptiviteit is in de VS en ook in het VK veel groter dan in Nederland', aldus Dorigo tegen debatleider Tom Berkhout, professor Real Estate Nyenrode University.

Geloofwaardigheidsprobleem

Dorigo is aangesteld om de uitbreiding in Europa gestalte te geven. 'We hebben net 4.000 m2 gehuurd in Den Haag naast station Hollands Spoor. Dat metrage gaan we de komende jaren verveelvoudigen. We hebben ook kantoren in het VK, de VS en Litouwen. Taxateurs zitten er bij onze 110 medewerkers niet bij. We hebben vooral datawetenschappers, algoritme-engineers en economisten in dienst.' De nieuwe taxatiemethode is hard nodig, stelt Dorigo. 'In marktcycli hebben beleggers een geloofwaardigheidsprobleem. Traditionele taxateurs onderwaarderen vastgoed structureel in een opgaande markt met vijf procent en onderwaarderen in een neergaande markt ook met vijf procent. Ook als de markt stilstaat zoals in 2009 is er een probleem, want zonder deals zijn er geen taxaties mogelijk.'

Niet zaligmakend

Voor Altera is de automatische waardering voorlopig een aanvulling op de traditionele taxatie, stelt cfo Cyril van den Hoogen. 'Altera stapt nu in om te leren. Het is de bedoeling dat we met GeoPhy meer data krijgen en die meer centraliseren. Een traditionele taxatie heeft een peildatum in het verleden. De 'werkelijke' waarde van vandaag is ook niet zaligmakend. Transparantie is dus lastig. We hopen die in de nieuwe modellen te vinden. Maar de fysieke taxatie blijft echter het startpunt; dat eist de toezichthouder ook.'

Hoe kijkt Rics tegen het automated valuation model (amv) aan? Marcel de Boer, bestuurslid van Rics Europe, is enigszins ambivalent. 'We zien avm's niet als bedreiging. Maar de gebruiker weet nog niet hoe hij ermee moet omgaan. Rics heeft er tien jaar over gedaan om marktwaardes te standaardiseren. Wizzkids die even een avm in elkaar sleutelen er een algoritme op zetten, is link. We moeten kijken in die blackbox en zoeken naar de onderliggende risico’s. We willen avm's integreren in ons Red Book, zodat we ze kunnen standaardiseren en controleren.'

Blackbox

Dorigo weerspreekt dat het avm een black box is. 'De avm’s draaien al, we staan helemaal niet aan het het begin. In opdracht van verschillende gemeenten heeft GeoPhy al negenduizend objecten gewaardeerd; de waardering blijkt acuraat. Standaardisatie is veel te langzaam en is niet noodzakelijk om tot modellen te komen; artificiële intelligentie heeft een veel grotere snelheid. Machine learning en algoritmes zijn ook geen blackbox. Het algoritme kijkt naar duizenden transacties en de verschillen daartussen. Daaruit kan je de individuele waardering halen en ook complexere, niet-lineaire patronen. Evengoed zal GeoPhy de handmatige taxaties bespreken met de opdrachtgever en de kwaliteit van de data van de opdrachtgever checken.'

Kroonjuwelen

Cfo Van den Hoogen hoopt dat de GeoPhy-methode geen drastische verschillen aan het licht brengt. 'Ik ben blij als de waardering niet te hoog of te laag is. Maar het nieuwe waarderingsmodel moet wel eerst het vertrouwen winnen. Het staat of valt wat de markt ervan vindt. Het gaat pas leven als er echte taxaties komen. Toch denk ik dat de discussie met de taxateur zal blijven. De interventie van de opdrachtgever zal wel beperkter worden.' Bang dat Altera zijn kroonjuwelen overlevert, is de cfo niet. 'We geven tien transacties en krijgen daar 1.000 nieuwe data voor terug. Bovendien gaat nu ook al onze data al naar taxateurs.'

Een echte doorbraak van avm zal pas gebeuren als toezichthouder DNB dat eist, denkt professor Berkhout. Dorigo ziet dat op termijn wel gebeuren. 'Misschien wil DNB de menselijke factor eruit halen.' Marcel de Boer blijft hartstochtelijk pleiten voor de menselijke factor. 'Ik geloof in datagedreven taxaties, maar de mens moet regisseur blijven van data. Hier ziet alle kennis, deskundigheid en creativiteit.' Dorigo denkt dat een kleine markt zal resteren. 'Taxateurs zullen we altijd nodig hebben, maar dan vooral voor unieke objecten zoals De Efteling.'

Dit artikel staat in de juli/augustus-editie van Vastgoedmarkt