nieuws

‘Retailvastgoed wacht afwaardering van minimaal 30 procent’

Beleggingen

‘Retailvastgoed wacht afwaardering van minimaal 30 procent’

Het Nederlandse retailvastgoed wordt op termijn minimaal 30 procent minder waard door stijgende leegstand.

Dat zegt Gerard Zandbergen, eigenaar en ceo van retaildatabureau Locatus International, in gesprek met Ruud de Wit, oud-hoofdredacteur van Vastgoedmarkt. Sterke veranderingen, zoals de afnemende fysieke aanwezigheid van ketens en zelfstandige retailers, plaatsen niet alleen private maar ook institutionele beleggers voor grote problemen.

Uit de publiciteit gehouden

De afwaardering van retailvastgoed in Nederland speelt al een tijdje, maar wordt vooral uit de publiciteit gehouden, zegt Zandbergen. ‘Marktpartijen hebben er blijkbaar belang bij niet al te transparant te zijn over dit soort zaken. Maar dat die afwaardering toeneemt en uiteindelijk hard in de boeken terecht zal komen, is zeker.’ Een tijdschema kan hij niet geven: ‘Dat kan op middellange termijn zijn, maar ook veel korter. Maar de afwaardering ten opzichte van de huidige waarden zal stevig zijn. In ieder geval 30 procent. We zien de eerste openlijke tekenen daarvan. Opnieuw meer winkelleegstand, ook op A1 locaties en aanzienlijke huuraanpassingen, tot soms 50 procent.’

Zandbergen signaleert minder kooplust: ‘Het consumentenprofiel is veranderd ten opzichte van pakweg twintig jaar geleden. Veel consumenten hebben alles al in huis. Waarom steeds maar nieuwe producten kopen, als daar geen noodzaak voor bestaat? Dat geldt zeker voor non-food. De omzetten en winsten in non-food winkels houden ook de inflatie niet meer bij. We kopen dus anders en minder in de traditionele winkelstraten. In plaats daarvan besteden de consumenten meer geld aan evenementen, reizen en vakanties.’

Veel transparanter

Daarnaast speelt e-commerce een dubbelrol in de verkleining van het draagvlak van stenen winkels. ‘Aan de ene kant uiteraard de omzet die rechtstreeks via e-commerce loopt. Deze omzet van 7 à 8 miljard euro per jaar knaagt natuurlijk – en steeds meer – aan de omzet die via stenen winkels loopt. Aan de andere kant, en dat is veel minder onder de aandacht, maakt e-commerce de markt veel transparanter. De mogelijkheid voor een retailer om wat extra marge te behalen door de prijs van een artikel iets te verhogen, is zo goed als verdwenen. Met als gevolg dat de marges in de retail in feite verder dalen.’

Het veranderde en schraler winkelaanbod heeft in ieder geval tot minder passanten geleid. Zandbergen: ‘In 2004 meldden wij voor het eerst dat er minder mensen door onze winkelstraten liepen. Die trend is doorgezet en in een steeds sneller tempo. Vooral in de kleinere steden, want die worden al veel langer door de consumenten niet meer aantrekkelijk gevonden. Maar we zien die trend nu ook duidelijk in de grotere steden en de voorheen zo sterke winkelstraten. De noodzaak om door de Kalverstraat te lopen, is er voor de doorsnee Amsterdammer allang niet meer. Degenen die nu erdoor heen lopen, zijn voor 44 procent toeristen.’

Huur verlagen of stoppen

De retailers die te kampen hebben met minder omzet en minder klanten, hebben in feite maar twee mogelijkheden: huuraanpassing – dus het verlagen van de huur – of helemaal geen huur meer betalen, dus stoppen, concludeert Zandbergen. ‘Er zijn nog een paar groeiers en nieuwkomers, vooral internationale ketens die zich in Nederland willen vestigen. Maar die hebben voor het eerst keuzemogelijkheden genoeg.’

Zandbergen voegt eraan toe, dat de retailers die het wel goed doen, met name dankzij hun e-commerce activiteiten, voldoende alternatieven en locaties hebben voor hun fysieke winkel. ‘Die vragen zich ook af wat de bijdrage van die stenen winkel is op hun totale omzet. Zij kunnen de afweging maken tussen zich alleen nog maar concentreren op de e-commerce of kiezen voor een combinatie met een stenen winkel. Maar dan hebben ze keus genoeg en dat heeft wel een negatief effect op de winkelhuur, dus op de vastgoedwaarde.’

Zie ook het novembernummer van Vastgoedmarkt, dat 22 november verschijnt.

Reageer op dit artikel