nieuws

Catella kijkt verder met lokale kennis

Beleggingen

Catella kijkt verder met lokale kennis
Asterlo, Catella project Rotterdam

De van oorsprong Zweedse vastgoedbelegger Catella roert zich sinds korte tijd nadrukkelijker op de Nederlandse markt, niet alleen om geld op te halen bij beleggers, maar ook met name om te investeren in woningen en commercieel vastgoed.

Algemeen directeur Voäs Brouns had er al een heel leven in binnen- en buitenlands vastgoed opzitten toen Catella in juli 2017 op de deur klopte om zijn vastgoedadviesbedrijf Panta Rhei over te nemen. Daarvoor werkte hij onder meer zeventien jaar bij het ABP/Vesteda en twaalf jaar bij Bouwfonds Investment Management waar hij verantwoordelijk was voor de woning beleggingsfondsen. Brouns: ‘Panta Rhei heeft feitelijk de samenwerking met Catella opgepakt die al in zijn tijd bij Bouwfonds IM bestond. Hieruit is het Panta Rhei Dutch Residential Fund ontstaan dat succesvol belegd met 235 miljoen euro. In 2018 en 2019 hebben wij de portfolio activiteiten van de Benelux beleggingen in de overige pan-Europese Catella fondsen overgenomen.

ABP-achtergrond

Nog altijd zit de Nederlandse hoofdvestiging van Catella, conform de ABP-achtergrond, in het diepe zuiden, Maastricht om precies te zijn. Wel is er inmiddels een tweede vestiging, op een Regus-locatie op de Amsterdamse Zuidas. ‘Het flexkantoor in Amsterdam is op de groei berekend,’ vertelt Maurits Olde Meule (Head of Asset Management Catella Benelux). En groei is er momenteel nadrukkelijk. Het tweede Nederlandse residentieel fonds onder beheer van Catella is inmiddels ook met 220 miljoen vol gecommitteerd. Daarnaast roert de vastgoedbelegger zich in ons land ook succesvol met verschillende Europese fondsen. ‘Catella heeft een Europees team dat een trackrecord heeft vanaf 2007. Als je kijkt naar de fondsen die sindsdien zijn opgezet hebben wij bij het oudste fonds inclusief de crisis 7,9 procent rendement behaald. Dat laat ook zien dat we een behoorlijk execution-track record hebben. Alleen al in de laatste drie jaar is dat van anderhalf opgelopen naar vier miljard residentiele assets under management in pan-Europese fondsen. Dit jaar heeft Catella IM Benelux al 85 miljoen euro aan afgeronde deals en er zit nog behoorlijk wat in de pijplijn. ‘Ons target ligt tussen de 250 en 300 miljoen euro. Dat is nog bescheiden, want equity is volgens Brouns op dit moment meer dan voorhanden. Vooral institutionele beleggers in Duitsland, Zwitserland en Oostenrijk zoeken naar stabiel rendement. ‘Doordat er verschillende fondsen zijn die allemaal hun allocatie in Nederland hebben, zitten we in een luxepositie. Maar het is ook flink doortrappen.’

Seed investors

Sinds vier maanden is er ook het Catella European Residential Fund III, een Luxemburgs fonds dat zich niet primair richt op Duitstalige beleggers. De eerste seed investors van het fonds dat zich richt op Europese woningen zijn al aanwezig en de eerste beleggingen zijn reeds gerealiseerd. Een Europees platform is volgens Brouns extreem belangrijk. ‘Wij willen een van dé players zijn in de Europese woningmarkt. Daarbij helpt het als je door lokale kennis verder kunt kijken dan hoofdsteden. Een woning is een ander product dan bijvoorbeeld logistiek omdat bij woningen de lokale wetgeving en cultuur veel maatgevender zijn en een belangrijke invloed kunnen hebben op het rendement. Daarnaast is een lokaal netwerk nodig als je ook buiten de hoofdsteden wilt beleggen. Een woning in Groningen kan natuurlijk net zo interessant zijn als in Amsterdam. Je hebt landelijke aanwezigheid nodig om tot een deal te komen. Daarbij hebben wij een sterke pre ten opzichte van concurrenten omdat we bijna in elk land in Europa met lokale Catella kantoren kunnen werken.’

Artificial Intelligence

Bij het beoordelen van potentiële beleggingen speelt AI volgens Brouns een steeds belangrijker rol. ‘In de oude benadering blijft een investeringsbeslissing vaak steken bij referentieprojecten. Dit gaat wel verder, al ben je wel sterk afhankelijk van databases. Die hebben de potentie investeringsbeslissingen beter maken. Waar je nu nog tien elementen meeneemt, neemt AI veel meer elementen mee. Dat zijn data waarmee je de markt voor wilt zijn. Dit kan de wijze van werken van de beleggingsmarkt de komende jaren sterk veranderen.’

Nederlandse woningen goede belegging

Brouns volgt op de voet het voortslepende debat over de ontwikkeling van de huurprijzen en de regulering die de (lokale) overheid daarop los wil laten. ‘De huurstijging kun je niet onbeperkt door laten gaan. Als belegger kijken wij natuurlijk ook naar de risico’s van deze huurstijgingen. Een woning behoudt haar waarde ook doordat zij betaalbaar is. Al onze fondsen hebben een beleggingsstrategie voor minimaal tien jaar.’ Ondanks alles vormen Nederlandse woningen in zijn optiek over tien jaar nog altijd een goede belegging. De vraagontwikkeling houdt volgens Brouns een opwaartse lijn, ook doordat door de recente stikstofproblematiek de bouwopgave niet haalbaar zal blijken. ‘Ik verwacht dat we daar ver onder blijven. Demografische ontwikkelingen hou je niet tegen. Het tekort blijft groeien. Zeker in Europees perspectief zijn de rendementen hier in Nederland goed,’ aldus Olde Meule.

Koningsoord

Ook mixed use projecten kunnen voor Catella interessant zijn. Enkele bijzondere projecten waar Catella als vastgoedbelegger zijn handtekening onder heeft gezet, zijn onder meer het project Koningsoord in Berkel-Enschot, met onder andere mixed use van woningen voor young professionals en senioren naast retail en horeca. Of het project Asterlo op Rotterdam-Zuid waar 51 vrijesectorwoningen worden gerealiseerd met winkels eronder. Olde Meule: ‘De doorsnee belegger met focus op een bepaalde asset class vindt dit soort projecten niet interessant, maar in een mixed use fund werkt het goed. Daarvoor werken wij samen met Bank J. Safra Sarasin in dit European Cities fund. Wij nemen sustainability als uitgangspunt op basis van een duurzaamheidsmonitor door Catella ontwikkelt waarbij mixed use als positief wordt gewaardeerd. Hier is de stedelijke omgeving zeer belangrijk, is er openbaar vervoer, zijn er diensten en voorzieningen in de nabijheid naast de andere duurzaamheidsaspecten. Op die manier hebben we al in negen assets in de Benelux kunnen beleggen, waaronder zes in Nederland in de vier grote steden en drie in Brussel.’

Reageer op dit artikel