nieuws

Vastgoed Belang: Kabinetsplannen ‘mokerslag voor middenhuur’

Beleggingen

Vastgoed Belang: Kabinetsplannen ‘mokerslag voor middenhuur’
Laurens van de Noort

De middenhuursector is volgens Vastgoed Belang niet geholpen met de maatregelen die het kabinet in de Miljoenennota aankondigt voor de woningmarkt.

De mate waarin de WOZ-waarde de maximale huurprijs bepaalt, wordt gemaximeerd. Kort geleden werd al bekend dat kleine verhuurders van vastgoed door de aanpassing van de vermogensrendementsheffing de rekening gaan betalen voor het verlagen van de belasting op spaargeld. Deze maatregelen komen volgens Vastgoed Belang bovenop de voorgenomen, verregaande regulering van de vrije huursector.

Averechts effect

Hiermee bereikt het kabinet volgens Vastgoed Belang, branchevereniging voor particuliere verhuurders, een averechts effect. ‘Particuliere verhuurders worden weggejaagd waardoor schaarste toeneemt en huurprijzen verder stijgen. Die moeten dan door geforceerde beleidsmaatregelen weer worden beperkt. Het resultaat is het rondpompen van geld. Ondertussen zijn de gevolgen groot. Middeninkomens zien hun kansen verder slinken doordat middenhuurwoningen verdwijnen. De verduurzaming van zo’n 500.000 particuliere huurwoningen staat op losse schroeven’, schrijft de branchevereniging van particuliere verhuurders.

Historisch groot tekort

Nederland kent momenteel een historisch groot tekort van circa 300.000 woningen. Dat heeft gevolgen voor de beschikbaarheid en betaalbaarheid voor met name starters en middeninkomens in de grote steden. ‘De aanpak daarvan is ondertussen uitgemond in een ware hetze tegen de particuliere huursector. Maatregel wordt op maatregel gestapeld’, aldus  Laurens van de Noort, directeur van  Vastgoed Belang.

WOZ-waarde

Nu is besloten de invloed van de WOZ-waarde op de maximale huurprijs in te perken om huurprijsstijgingen tegen te gaan. ‘Dat is volstrekt onbegrijpelijk. Het gevolg is namelijk dat veel huurwoningen in het middensegment (tussen 720 en 1.000 euro) terug vallen in het gereguleerde segment. Het middensegment maakt nu al slechts 6 procent uit van de totale woningmarkt. Dat is veel te klein, waardoor middeninkomens nergens terecht kunnen. Het aantal huurwoningen met een huurprijs boven de 1.000 euro is daarnaast slecht één procent van de totale Nederlandse woningmarkt. Daar ligt probleem niet.’

Nieuwbouw niet verder geholpen

De huur van woningen in het vrije segment is in 2018 gemiddeld 3,2 procent gestegen. Koopwoningen zijn in diezelfde periode door de schaarste bijna tien procent duurder geworden. ‘Mensen wordt een rad voor ogen gedraaid door de disproportionele aandacht voor de particuliere huursector door excessen in de grachtengordel in Amsterdam. Hieruit blijkt het onvermogen van het kabinet om met de enige echte oplossing te komen: het stimuleren van de nieuwbouw. Door de kabinetsmaatregelen en gemeentelijk beleid worden particuliere beleggers juist afgeschrikt om nieuw te bouwen. Die werken dus averechts. De aangekondigde introductie van een nieuwbouwfonds voor gemeenten is veel te beperkt om echt een oplossing te bieden.’

Opeenstapeling maatregelen

‘Door de opeenstapeling van maatregelen raakt de woningmarkt verder ontwricht’, aldus Van de Noort. ‘Zeker de plannen voor aanpassing van de belastingdruk voor kleine verhuurders in box 3 pakken desastreus uit. Dit raakt mensen hard die hun (aanvullend) pensioen of financiële buffer in stenen opbouwen. De beperkt beschikbare huurwoningen zullen worden afgestoten en in het dure koopsegment belanden, buiten bereik van middeninkomens, waaronder veel starters.’

Aanbod in de ijskast

In ruil voor het uitblijven van verregaande ingrepen in de vrije huursector heeft Vastgoed Belang voor de zomer een aanbod gedaan om onder meer vrijwillig huren te matigen en te behouden voor middeninkomens. ‘Dat aanbod gaat nu noodgedwongen in de ijskast. Ook moeten we bezien wat de gevolgen zijn voor het Klimaatakkoord. Je kunt niet de belastingdruk verdrievoudigen, de huurinkomsten kunstmatig drukken, niets regelen in het Klimaatakkoord voor kleine beleggers en dan verwachten dat zij de duurzaamheidsambities waar kunnen maken. Het houdt ergens op.’

Vastgoed Belang zette de bestaande en voorgenomen maatregelen voor de huurwoningmarkt op een rij:

  • WOZ-cap
    Beperking van het aandeel dat de WOZ-waarde uit maakt voor het bepalen van de maximale huur tot een derde
  • Aanpassing box 3
    Aanpassing vermogensrendementsheffing in box 3 die met name kleine vastgoedbeleggers hard raakt
  • Noodknop middenhuur
    Instrument voor gemeenten waarmee de vrije huursector wordt gereguleerd door maximale huurprijzen op basis van de WOZ-waarde van een woning
  • Zelfbewoningsplicht
    Het kabinet gaat onderzoeken of gemeenten de mogelijkheid kunnen krijgen om kopers te verplichten zelf in de woning te gaan wonen
  • Differentiatie overdrachtsbelasting
    Het kabinet onderzoekt of het starters op de koopwoningmarkt kan vrijstellen van overdrachtsbelasting. Beleggers zouden dan juist een hogere overdrachtsbelasting van 6 procent moeten betalen
  • Verhuurderheffing
    Particuliere verhuurders betalen sinds 2014 een verhuurderheffing over huurwoningen met een huur tot 720 euro. Deze bedraagt al snel anderhalve maand huur of meer. Momenteel betalen verhuurders met meer dan vijftig woningen deze belasting.
  • Beperking LTV beleggingshypotheken
    Verkennen van een grens op de loan-to-value ratio van buy-to-let hypotheken en een andere wijze van het belasten van huurinkomsten.

 

Reageer op dit artikel