nieuws

DWS: ‘Nederlandse vastgoedmarkt op de top’

Beleggingen

Hoewel DWS al jaren overwogen is in ons land, denkt de vermogensbeheerder dat het hoogtepunt nu wel is bereikt.

DWS: ‘Nederlandse vastgoedmarkt op de top’

‘De prime yields liggen op hetzelfde of zelfs onder het niveau van het Europese gemiddelde. De economische groei lijkt ook te vertragen. Behalve de Rotterdamse kantorenmarkt zijn ook delen van Amsterdam nog steeds interessant om in te beleggen’, zegt Mark Roberts, Hoofd Onderzoek & Strategie Vastgoed bij  de Duitse vermogensbeheerder DWS.

Volgens de meest recente INREV-cijfers hebben op Nederland gerichte niet-genoteerde vastgoedfondsen over het afgelopen jaar een gemiddeld totaalrendement van 15 procent behaald. Hiermee doen die fondsen het beter dan het Europese gemiddelde.

Sterk jaar

Roberts: ‘2019 zal de boeken ingaan als een heel sterk jaar voor Nederlands vastgoed. We verwachten dat het in 2020 iets minder goed zal gaat. De enorme rendementen zijn inmiddels genomen en onze vooruitzichten zijn nu meer neutraal. In de afgelopen vijf jaar kwamen er een half miljoen nieuwe banen bij in Nederland, waarvan de Amsterdamse economie de kartrekker is. De leegstand is in twintig jaar nog nooit zo laag geweest. De huren zullen de rest van het jaar en in 2020 verder stijgen. De bouw van nieuwe kantoren is in volle gang en dit kan begin volgend decennium in combinatie met een minder goed draaiende economie zorgen voor meer leegstand en tot een rem op de huren. We hebben in antwoord op het gereviseerde monetaire beleid onze verwachtingen voor de prime yields op Nederlands vastgoed (exclusief winkelvastgoed) naar beneden bijgesteld.’

Overwogen in Rotterdam

Omdat er zo weinig voorraad is op de Europese markt is het volgens Roberts nu belangrijk om een actieve rol aan te nemen. ‘Risico’s liggen op de loer omdat er weer volop wordt ontwikkeld in Amsterdam. Aan de randen van de stad zijn er nog wel mooie beleggingskansen te vinden, net als in Den Haag, Utrecht en Rotterdam. Wij zijn op onze hoede om niet in die delen van de havenstad te beleggen waar er veel leegstand is of op de loer ligt. Ondanks het feit dat sommige delen van Rotterdam, moeten worden vermeden is de leegstand door de bank genomen aan het dalen. Omdat de ‘prime yield -spread ruim 125 basispunten is ten opzichte van Amsterdam, compenseert dat ruimschoots het extra risico. Reden waarom we nu overwogen zijn in Rotterdam.’

Logistiek

De logistieke vastgoedmarkt geeft een gemengd beeld. De Randstad snakt volgens Roberts naar meer last hour logistieke faciliteiten, nu de vraag naar supersnelle leveringen van bestellingen drastisch toeneemt. ‘Andere delen van de markt zijn kwetsbaar voor de onzekerheden die spelen op de internationale handelsmarkt. Omdat er nauwelijks een yieldverschil is tussen Rotterdam en Amsterdam, geven we de voorkeur aan metropool Amsterdam omdat we denken dat daar meer rendement te behalen valt. De markt is echter niet enorm, dus het aantal aantrekkelijke beleggingskansen zal niet groot zijn.’

Winkelmarkt

Voor de Nederlandse winkelmarkt heeft DWS de vooruitzichten naar beneden bijgesteld. Roberts: ‘We verwachten dat de waarde van vastgoed in belangrijke winkelgebieden de komende vijf jaar met 15 procent daalt. Deze voorspelling is een weerspiegeling van zowel de negatieve vooruitzichten van de huren als de verwachte stijging van de aanvangsrendementen.’ Alhoewel de daling van de waarde zich vooral zal voordoen in de periferie en in het winkelcentrumsegment is volgens de vermogensbeheerder de vraag door beleggers over het algemeen afgenomen.

Residentieel

Beleggers kunnen niet genoeg krijgen van de Nederlandse huurwoningmarkt. Zo werd er de afgelopen twaalf maanden (juni 2018 – juni 2019) voor 7,8 miljard euro aan transacties gedaan. Dat is drie keer zo veel als het tienjaarsgemiddelde.

‘De sector wordt gestut door een combinatie van een sterke bevolkingsgroei in de Randstad en de niet aflatende kloof tussen vraag en aanbod’, analyseert Roberts. ‘Ook de voortgaande liberalisatie van de huurmarkt draagt daartoe bij. Daarom geven we de voorkeur aan betaalbare woningen, mede omdat die beter bestand zijn tegen veranderingen in de woningwet.’

Hotels

Verder geldt Amsterdam als een van de meest aantrekkelijke steden om in hotels te beleggen, vindt Roberts. ‘Vooral hotels waar toeristen verblijven zijn interessant. Zakenhotels bieden ook kansen gezien het feit dat Amsterdam een conferentiestad is met Schiphol als grote hub.’

Reageer op dit artikel