nieuws

Dick Gort: ‘Ontwikkeling kantoren moet geleidelijker’

Beleggingen

Het is hollen en stilstaan bij de ontwikkeling van kantoren. De markt zou gebaat zijn bij meer regelmaat. Dat zegt Dick Gort. De ceo van ASR Real Estate is deelnemer aan de rondetafel van Vastgoedmarkt tijdens Provada over kantoorontwikkeling op risico.

‘In de 25 jaar waarin ik werk heb ik al heel wat cycli meegemaakt. Toen ik net begon, kwam Twynstra Gudde met een onderzoek naar de toekomst van de Nederlandse kantorenmarkt. In de malaise van toen was de inschatting dat er een permanent overschot was aan kantoren. We hadden gewoon teveel gebouwd in Nederland. De voorgestelde oplossing was opkopen en slopen. Iets vergelijkbaars werd geopperd in 2012, toen het ook niet goed ging. In de tussentijd waren er ook perioden met veel vraag, net als nu’, aldus Dick Gort.
‘Je kunt niet alles voorspellen. Wie had enkele jaren geleden verwacht dat de rente zo lang zo laag zou blijven, dat de economie in Nederland zo hard zou groeien en dat de tophuren in Amsterdam naar 450 euro zouden stijgen per m2 per jaar? Wat je wel met zekerheid kunt zeggen, is dat de economie en de kantorenmarkt ook in de toekomst op en neer zullen blijven gaan. Op dit moment waarop het zo goed gaat moet je dus rekening houden met mindere tijden.’

Anders gedacht

‘Of het nu goed gaat of slecht, beleidsmakers neigen vaak naar extremen. Ze nemen maatregelen waar ik zelf niet zo in geloof. Er wordt te weinig rekening gehouden met verandering in de marktomstandigheden. Had je vijf jaar geleden geopperd om in Amsterdam wat minder kantoorruimte te onttrekken, dan was daar niet op gereageerd. Want toen werd heel anders over de markt gedacht dan nu.’
‘Ook nu is er de neiging om lijntjes in grafieken recht door te trekken. Maar als je vol inzet op de productie van kantoren, komen er problemen. En niet alleen voor beleggers zoals wij. Allemaal hebben we belang bij een gezonde kantorenmarkt, met alleen dat beetje leegstand dat nodig is om het puzzeltje te kunnen schuiven.’

Structurele veranderingen

‘De behoefte aan meer nieuwe kantoren in Amsterdam begrijp ik. Die roep komt ook ergens vandaan, er is een flinke druk op de gebruikersmarkt. De gemeente wil bedrijven huisvesten in plaats van ze de deur te wijzen. Philips heeft destijds niet voor niks zijn hoofdkantoor naar Amsterdam verplaatst. Het is een aantrekkelijke stad. Bedrijven willen er zitten als ze er niet al gevestigd zijn.’
‘Dat de Utrechtse kantorenmarkt goed draait, snap ik ook. Wij hebben vertrouwen in Utrecht. De stad profiteert natuurlijk van het succes van de Amsterdamse kantorenmarkt. En dat kan ook wel eens minder worden. Maar een deel van de groei van Utrechtse gebruikersmarkt voor kantoren is structureel.’
‘Utrecht profiteert niet alleen van de komst van 100.000 inwoners naar Leidsche Rijn en het gereedkomen van Hoog Catharijne. Het centrum is een aantrekkelijk gebied met historische gebouwen, mooie winkelstraten en goede horeca. De woningen in verschillende prijsklassen die er rond de binnenstad bij zijn gekomen versterken de potentie.’
‘Ik geloof ook in de kracht van de kantorenmarkten in de andere grote steden. Rotterdam heeft een wat moeilijke kantorenmarkt, maar die stad heeft geïnvesteerd in goede gebouwen, architectuur en beleving. De Haagse kantorenmarkt profiteert van de focus op vrede, veiligheid en cyber security, de investeringen in de winkelgebieden, de ligging aan zee en de sterke internationalisering.’

Je kunt bedenken dat er 125.000 m2 kantoorruimte per jaar bij moet komen. Maar je moet maar afwachten hoe het uitpakt.

Lastig bijsturen

‘Maar laten we die vraag om kantoren wel in het perspectief van de economische cyclus plaatsen. Als je me vraagt wat ik vind van het streven van 125.000 m2 nieuw kantoor per jaar in Amsterdam, zeg ik: in een collegeperiode van vier jaar komt dat neer op 500.000 m2. Dat is best stevig.’ ‘Ook in de huidige markt moet je de varkenscyclus in het achterhoofd houden. Kantoren op de markt brengen kost tijd. Voordat je een plan hebt gemaakt, een bestemmingsplanprocedure hebt doorlopen en de omgevingsvergunning binnen hebt, ben je een heel eind verder.’
‘Het is de vraag of aan het dan opgeleverde kantoor nog wel zo’n behoefte zal bestaan. Je kunt bedenken dat er 125.000 m2 kantoorruimte per jaar bij moet komen. Maar je moet maar afwachten hoe het uitpakt. De economie blijft niet op het huidige hoge niveau. In de tussentijd bijsturen is lastig. Hoe zet je er de rem op wanneer dat noodzakelijk blijkt te zijn?’

Heilige graal

‘Het beleid van Amsterdam om aan locaties met alleen kantoren andere functies toe te voegen vind ik wel heel verstandig. Het concept van een central business district als puur zakelijke omgeving heeft afgedaan. De oude wens om functies te scheiden kwam vanuit de vrees dat kantoorgebruikers bij woningen naar binnen zouden kijken. Op de Zuidas zijn ze er goed in geslaagd om dat te voorkomen door een slimme positionering van appartementencomplexen ten opzichte van kantoorgebouwen.’ ‘Het illustreert dat de zoektocht naar de heilige graal voor kantoorontwikkeling van alle tijden is. Sinds de tijd dat ieder dorp zijn eigen accountantskantoor had, zijn die kantoren op allerlei plekken terecht gekomen. Het ene moment was een zichtlocatie langs de snelweg de plek, dan een gracht in de binnenstad en dan weer de rand van de stad.’ ‘Wat niet verandert, is de verwachting van een aanhoudende trek naar de steden. Dat is een constant gegeven. Keer op keer zie je het terugkomen op de sheets met de toekomstscenario’s van het Planbureau voor de Leefomgeving. Daarover lijkt nooit discussie te zijn.’ ‘Kantoren op stationslocaties blijken crisisbestendig. Toen het slecht ging met de economie, bleven de huren er op peil en was de leegstand er laag. Nu het beter gaat, liggen de huren iets hoger en is de bezettingsgraad hoog. Daarom richt het ASR Dutch Mobility Fund zich op de grote en goede steden. Daarbinnen ligt de focus op intercitylocaties en andere knooppunten van openbaar vervoer. Dus als er nieuwe kantoren moeten worden ontwikkeld, gebeurt het wat ons betreft daar.’

Reageer op dit artikel