nieuws

Snel groeiend Wehkamp verwacht dalende huurprijzen

Beleggingen

Snel groeiend Wehkamp verwacht dalende huurprijzen

Dit voorjaar nam Wehkamp een tweede hal in gebruik in Zwolle waardoor de totale opslagcapaciteit uitkomt op 110.000 m2. Het naast gelegen grondstuk op bedrijventerrein Hessenberg biedt het online warenhuis uitbreidingsmogelijkheden voor nog eens 67.000 m2.

‘WDP is een prettige partner om mee samen te werken. Ze weten precies hoe logistiek werkt en hoe je zo’n fraai, duurzaam gebouw binnen slechts zeven maanden kunt neerzetten. Dat zou onszelf nooit lukken.’ Maarten Tibosch, chief operations officer bij Wehkamp, steekt uitvoerig de loftrompet over zijn strategische vastgoedpartner. Het Belgische logistieke vastgoedbedrijf, mede genoteerd aan de Amsterdamse beurs, is marktleider in de Benelux.

Aan het bestaande 35.000 m2 omvattende dc in Zwolle is 28.000 m2 toegevoegd. Als de operatie helemaal draait zal Wehkamp meer dan 250.000 orderregels per dag kunnen verwerken. Het vol geautomatiseerd orderverzamelsysteem telt 525.000 opslaglocaties en 28 pickstations.

Razendsnelle groei

Dat alles is nodig om de razendsnelle groei van Wehkamp in goede banen te leiden. Het aantal klanten groeit met tien procent per jaar, het volume met twintig procent. Met ruim 2,7 miljoen vaste klanten en meer dan elf miljoen verwerkte orders per jaar is Wehkamp online marktleider op het gebied van mode, lifestyle, beauty en baby- en kinderassortiment.

Het in 2015 opgeleverde eerste gebouw en het nieuwe pand zijn in nauwe samenwerking met WDP ontworpen. Daar was ook de gemeente Zwolle bij betrokken. De locatie is geen toeval. De gemeente Zwolle werkt samen met ondernemers en de provincie Overijssel aan haar verdere uitbouw tot logistieke hub in Nederland. De economische belangen zijn groot. Met de operatie van Wehkamp alleen al zijn hier zo’n 950 arbeidsplaatsen gemoeid. WDP bezit op Hessenpoort ook nog een groot logistiek centrum dat gebruikt wordt door logistiek dienstverlener Kuehne + Nagel.

Beschikbare arbeid

Belangrijkste troef van Zwolle ten opzichte van meer bekende logistieke hotspots in het zuiden des lands en de Randstad is volgens Tibosch de beschikbaarheid van arbeid en de loyaliteit van het bestaande personeel. ‘Toen Wehkamp destijds koos om de operatie in Dedemsvaart te verhuizen naar Zwolle is een uitvoerige studie gemaakt. Zwolle kwam daarbij voor ons als beste uit de bus. Het scheelt sowieso een half uur rijden over een tweebaansweg, hier zitten we op een 1 minuut van de A28. Maar waar wij vooral gelukkig mee zijn door de steeds krappere arbeidsmarkt, zijn de mensen hier.’

Wehkamp en WDP kozen in het ontwerp van het bestaande en nieuwe gebouw voor duurzame groei. Dat is overal in en om het nieuwe gebouw terug te zien. Op het eerste gebouw lagen al 10.000 zonnepanelen, met dit tweede pand groeit het aantal uiteindelijk tot 15.000 stuks. Daarnaast is de nieuwe hal volledig voorzien van ledverlichting en zijn er elektrische laadpalen geplaatst, ook voor fietsen. Toiletten worden doorgespoeld met regenwater en rondom het pand is een heemtuin aangelegd. Door het effectief gebruik van energie is het nieuwe distributiecentrum van Wehkamp ruim dertig procent energiezuiniger. Daarnaast voorziet het distributiecentrum in uitzonderlijk duurzaam pakketvervoer door de reductie van lucht in pakketten. ‘We laten liever geen overbodige lucht vervoeren. Dat kost alleen maar laadruimte en veroorzaakt dus ook onnodige koolstofdioxide-uitstoot’, verklaart de Wehkamp-coo.

Huurprijs

De beide Zwolse panden zijn zo standaard mogelijk ontworpen. ‘Duurzaamheid betekent ook herbruikbaarheid’, verklaart Tibosch gedreven. ‘Zo kan WDP als wij om wat voor reden zouden vertrekken, het complex weer gemakkelijk verhuren aan een andere partij.’ Deze afweging heeft volgens hem ook een rol gespeeld in het ontwerpproces en de vaststelling van de huurprijs.

Volgens Tibosch geldt die multi-inzetbaarheid voor steeds meer moderne, duurzame logistieke panden in ons land. Daarom verwacht de coo eerder dat de ‘huurprijzen in de logistiek zullen gaan dalen dan stijgen’.

Lagere huren

Tibosch bestrijdt de visie van internationaal vastgoedadviseur Savills, die huurgroei ‘de nieuwe trend’ noemt in een recent rapport over de huurprijsontwikkeling in de logistiek. ‘Wat bepaalt de huur voor een vastgoedbelegger?’ vraagt de coo retorisch. ‘Dat is het rendement wat men verwacht op de investering. Als je een energiezuinig gebouw neerzet dat ook duurzaam is in de zin van een lager risicoprofiel vanwege het multipurpose karakter, dan betekent dat minder risico en dus dat de huur naar beneden kan.’

Huurbaas WDP gelooft voorlopig in ieder geval zelf ook niet in huurgroei in de Benelux. Dat zei WDP-topman Joost Uwents een paar maanden geleden tijdens de Mipim in Cannes tegen Vastgoedmarkt. ‘Zolang ik werkzaam ben in de logistiek wordt daarover al gepraat. Ik vrees dat het een illusie is, misschien hier en daar in een enkel gebied. Zelfs in een logistieke hotspot als Venlo liggen de huren nog altijd lager dan tien jaar geleden. Toen was het 50 euro per vierkante meter, nu is dat 45 euro.’

Volgens de WDP-topman is de verklaring voor het gebrek aan huurgroei in zijn sector vrij simpel. ‘Bedrijventerreinen kunnen in principe redelijk gemakkelijk worden uitgebreid of nieuw worden ontwikkeld als er vraag is. Je kunt het niet vergelijken met bijvoorbeeld hoofdwinkelstraten zoals de Kalverstraat. Daar is er maar één van.’

Kapitaalvernietiging

Voor beide Wehkamp-gebouwen in Zwolle geldt een tienjarig huurcontract. Niet eens zo gek lang, gezien de enorme bedragen die het voormalige postorderbedrijf in de magazijninrichting heeft zitten. Het online warenhuis is als het ware met gouden ketens gebonden. Vertrek zou een geweldige kapitaalvernietiging betekenen. In de inrichting van het spraakmakende volautomatische eerste magazijn heeft Wehkamp maar liefst vijftig miljoen euro gestoken. Met de inrichting van het in maart dit jaar geopende semi-automatische magazijn is nog eens vijftien tot twintig miljoen euro gemoeid.

Tibosch benadrukt dat het in Zwolle één geïntegreerde logistieke operatie betreft. ‘Het zijn geen twee verschillende distributiecentra. Het bestaande volautomatische magazijn moet je beschouwen als een grote pickmachine die we in het verleden tevens gebruikten als tijdelijke opslag voor producten die we niet meteen nodig hadden. Die goederen zijn uit de machine gehaald en ondergebracht in het semi-automatische nieuwe gedeelte. Maar het is één logistieke operatie voor al onze kleinere zendingen. ’

Maurik

Buiten Zwolle, waar na de recente sluiting van het dc in het Betuwse Lienden alle kleinere zendingen volledig zijn geconcentreerd (tot tweehonderd liter en 25 kg), beschikt Wehkamp voor grotere zendingen (meubilair enzovoorts) al tientallen jaren over een distributiecentrum van 43.000 m2 in Maurik. Om historische redenen is dat dc nog steeds in eigen bezit.

Begin 2018 tekende Wehkamp een meerjarige huurovereenkomst met een particuliere belegger voor een distributiecentrum van 21.000 m2 aan de Erasmusweg 3 in Culemborg. Dat gebouw was eerder in gebruik bij supermarktbedrijf Aldi. Wehkamp huurt het complex om de groei en snelle levering van grotere zendingen te faciliteren.

Huren/eigendom

Over het vraagstuk ‘huren versus eigendom’, zegt Tibosch: ‘In feite speelt vrijwel altijd dezelfde afweging als je activiteiten zelf wilt uitvoeren of uitbesteden. Wanneer iets heel specifiek is en je wilt flexibiliteit en je hebt zelf de expertise in huis dan heb je de neiging om het zelf te doen. Dat geldt voor de magazijninrichting, de conveyor belts, de robots, de opslagrekken, het warehousemanagementsysteem enzovoorts. Dat is bij ons allemaal in eigen bezit. De operatie is modulair opgebouwd. Zodat we ons razendsnel kunnen aanpassen aan de klantvraag en veranderingen in het assortiment. Ook de tussenvloeren kunnen we dankzij de uitgekiende constructie vrij eenvoudig verplaatsen.’

Wat daarentegen ‘standaard’ is – het gebouw – laat Wehkamp liever over aan de strategische partner WDP. ‘Wij zouden hooguit een keer in de zoveel tijd een nieuw gebouw ontwikkelen. Voor WDP is dat dagelijkse kost. Dat kun je zelf nooit beter doen.’

BCC

Ook gaat Wehkamp steeds meer strategische partnerships aan die betrekking hebben op de samenstelling van het assortiment. Tot verleden jaar beperkte zich dat tot fashion en lifestyle. Sinds oktober 2018 heeft Wehkamp ook met retailer BCC een samenwerking voor de lange termijn. Die houdt in dat Wehkamp voor het complete assortiment ‘elektronica’ en ‘huishoudelijke apparaten’ gebruik maakt van BCC en BCC aan de andere kant gebruik maakt van het complete fulfilmentproces van Wehkamp. Op korte termijn zal de samenwerking verder worden uitgebreid, waarbij klanten van beide bedrijven gebruik kunnen gaan maken van elkaars serviceproposities, zoals installatie, reparatie, betaaloplossingen, bezorgservices en het gebruik van de fysieke locaties van BCC voor beide klantgroepen.

Hema

In mei is ook nog een partnership met Hema aangekondigd. Voor Wehkamp betekent de samenwerking een waardevolle aanvulling op het huidige Wehkamp assortiment. Met een focus op mode, wonen, beauty en baby/kind, is Hema voor Wehkamp een mooie partner om het toch al ruime assortiment, nog verder uit te breiden. Zo kunnen klanten nu ook hun bekende Hema producten bij Wehkamp shoppen.

Afhankelijk hoe je precies rekent vervangt de online retailer zo’n 500 tot 1.000 fysieke winkels, houdt Tibosch zijn bezoeker voor. Toch houdt hij zich verre van de gebruikelijke jubelverhalen van de onlineplatforms over de zegentocht van het webwinkelen. ‘Het gaat helemaal niet om online versus offline’, beklemtoont hij. ‘ Het draait slechts om relevante en niet relevante proposities in een zeer transparante en concurrerende retailwereld.’

Stadsdistributie

Operationeel groeien de online en offline retailmarkt zelfs steeds meer naar elkaar toe, meent de Wehkamp-coo. ‘E-commerce maakt nu ongeveer tien procent van de retailomzet in Nederland uit. Dat zal ongetwijfeld nog verder groeien. Maar er blijft altijd grote behoefte aan fysieke winkels. We bestaan naast elkaar. En met elkaar. Winkels willen steeds kleinere voorraden. Omdat wij als postorderbedrijf altijd al bezig zijn geweest met kleinere leveringen hebben wij op dat gebied veel expertise en zoeken nu gezamenlijk naar slimme logistieke concepten. Ja, ook voor emissieloze stadsdistributie. Daarvoor werken we steeds meer samen met partijen zoals onlinesupermarkt Picnic en besteldienst Fietskoerier.nl. Stadsdistributie heeft onze volle aandacht. Logistiek wordt alleen maar belangrijker.’

Nieuwe uitbreiding

Voorlopig kan Wehkamp nog wel even doorgroeien in Zwolle. Het naast het logistieke complex gelegen grondstuk op bedrijventerrein Hessenberg biedt het online warenhuis uitbreidingsmogelijkheden voor nog eens 67.000 m2 opslagruimte. De grond is gezamenlijk bezit van de online retailer en WDP.

Op de slotvraag wanneer hier de eerste spade de grond in gaat, kan Tibosch nog geen antwoord geven. ‘We zijn doorlopend met scenario’s in de weer. Het tijdstip is sterk afhankelijk van de vraag waar wij als bedrijf heen gaan. Hoe de markt zich ontwikkelt en wat ons assortiment wordt. Maar zodra er een beslissing wordt genomen, moeten we wel klaar zijn. Dan is het scenario 1, 2 of 3 en kunnen we meteen aan de slag.’

Dit artikel staat in Vastgoedmarkt van juli/augustus 2019.

Reageer op dit artikel