nieuws

Nog veel groeipotentieel in logistieke markt

Beleggingen

De Nederlandse en Europese logistieke vastgoedbeleggingsmarkten bieden nog heel veel groeipotentieel. Dat stelt Alistair Calvert, ceo Clarion Gramercy, in een vraaggesprek met Vastgoedmarkt.

Nog veel groeipotentieel in logistieke markt
Alaister Calvert, ceo Clarion Gramercy

‘De logistieke vastgoedmarkt wordt dan ook vooral gedreven door het fundamenteel veranderende gedrag van consumenten en minder door de algehele vastgoedcyclus, die ‘laat-cyclisch’ is’,spreekt Alistair Calvert optimistisch.

De topman van Clarion Gramercy wijst op de penetratie van e-commerce die in Nederland rond het Europese gemiddelde van ongeveer 11 procent ligt. Terwijl dat in het Verenigd Koninkrijk, de Europese koploper, al circa 18 procent bedraagt. ‘Ik zie geen enkele reden waarom dat in Nederland niet naar het Britse niveau zou kunnen gaan’, betoogt Calvert gedreven. ‘Maar ook in het VK groeit e-commerce nog altijd.E-commerce staat pas in de kinderschoenen. Het webwinkelen zal alleen maar verder en verder gaan en de vraag naar logistiek vastgoed opstuwen. Ik denk dat de penetratie uiteindelijk wel naar zo’n 30 à 35 procent kan stijgen.’

Calvert is ceo van Clarion Gramercy, het voormalige Gramercy Europe, dat een logistieke portefeuille bezit ter waarde van ongeveer 600 miljoen euro en een projectenpijplijn van circa 400 miljoen euro. Nederland, Duitsland en Frankrijk zijn de drie kernmarkten.

Geen zeepbellen

Van ‘zeepbellen’ in de logistieke vastgoedmarkt is volgens deze topman geen sprake in Nederland noch in Europa. Hij wijst op de beperkte hoeveelheid projecten die op risico wordt gebouwd, de dalende leegstand, de groeiende gebruikersvraag en de vrijwel tot nul gereduceerde douceurtjes (‘incentives’) voor huurders. ‘In een aantal markten in Nederland met een krap aanbod, zoals bijvoorbeeld Utrecht, zien we nu ook duidelijk huurgroei. Dat geldt ook voor verschillende locaties in Duitsland, bijvoorbeeld in München, en in Frankrijk, met name in Parijs en omgeving’, stelt Calvert tevreden vast. ‘Dat is voor het eerst in lange tijd. Niets wijst derhalve op zeepbellen.’

Hoge spread

Ondanks de gedaalde aanvangsrendementen, die afhankelijk van de locatie tussen de 4,5 en 6 procent liggen, is investeren in logistiek vastgoed door de hoge spread nog altijd attractief, rekent de Brit voor. ‘Om onze assets te financieren zijn we aan rente zo’n 1,1 procent tot 1,3 procent kwijt. Dat betekent nog altijd een enorme spread. Niet dat we in onze investeringsmodellen rekening houden met een verdere yieldcompressie, maar de realiteit is wel dat de yields nog altijd verder krimpen.’

Nederland is volgens Calvert logistiek gezien een ‘droomlocatie’. Hij steekt de loftrompet over de uitstekende infrastructuur, de Rotterdamse haven, het prima snelwegennet, de hoge bevolkingsdichtheid en de betrekkelijk korte afstanden. ‘Nederland, en met name het Zuiden is de perfecte locatie voor Europese distributiecentra, vanwege de directe nabijheid van grote bevolkingsconcentraties in Duitsland, België en Noord-Frankrijk. Maar ook voor  binnenlandse distributie en stadsdistributie is het zeer geschikt vanwege de vele grote en middelgrote steden.’

Begin dit jaar deed de vastgoedonderneming van zich spreken door 40 miljoen te investeren in Nederland. Een van de aankopen is het distributiecentrum van retailer Sligro in Berkel & Rodenrijs in een sale-and-leaseback. Sligro huurt het object voor een periode van ten minste 10 jaar. Het distributiecentrum is gevestigd op een bedrijvenpark aan de Zeppelinstraat 8 in Berkel & Rodenrijs.

Clarion Partners

April dit jaar verwierf de Amerikaanse vastgoedvermogensbeheerder Clarion Partners een meerderheidsbelang in Gramercy Europe, gespecialiseerd in logistiek en industrieel vastgoed. Het bedrijf, dat in Nederland een portefeuille bezit van 150 miljoen euro, verdeeld over acht objecten op verschillende locaties in de Randstad, Brabant en Veendam, is toen omgedoopt in Clarion Gramercy.

Clarion Partners heeft in totaal 50 miljard dollar aan assets onder management. Daarvan bestaat 16 miljard dollar uit logistiek vastgoed, verdeeld over 700 objecten. Met de overname maakte Clarion zijn entree op de Europese markt. Clarion Gramercy beschikt over kantoren in Londen, Berlijn en Barcelona. Calvert zegt dat hij mede vanwege de brexit en de concentratie van de activiteiten op het continent plannen heeft voor de vestiging van een kantoor in Amsterdam. Een besluit daarover valt binnenkort.

Volgens Calvert vullen Clarion,  tot 2011 onderdeel van ING Real Estate, en Gramercy elkaar uitstekend aan. ‘Clarion weet precies waar de logistieke markt omdraait, maar heeft geen assets in Europa, maar wil hier wel graag uitbreiden. Ze hebben ook een eigen kantoor in Londen voor het ophalen van kapitaal. Wij hebben daarentegen veel kennis van de Europese vastgoedmarkt, niet alleen van logistiek, maar van meerdere segmenten omdat we van oorsprong een generieke speler zijn.’

Reageer op dit artikel