nieuws

Fladeland (Heimstaden): ‘We zitten er in voor de lange termijn’

Beleggingen

Het Zweedse Heimstaden werd eind maart in één klap bijna 10.000 huurwoningen in Nederland rijker door de overname van een omvangrijk deel van de portefeuille van Britse belegger Round Hill. Vastgoedmarkt sprak met Chief Investment Officer Christian Fladeland van Heimstaden.

Fladeland (Heimstaden): ‘We zitten er in voor de lange termijn’
Christian Fladeland

Waarom besloot Heimstaden om zich te gaan richten op de Nederlande woningmarkt? Wat zijn vanuit de optiek van een belegger de voordelen van deze markt?
‘Heimstaden is erg gegroeid de afgelopen jaren. Het is onze intentie om die groei voort te zetten. De logische consequentie van deze groeiambitie is dat we doorlopend nieuwe mogelijke markttoetredingen tegen het licht houden. Voordat we op een nieuwe markt actief worden, doen we diepgravend onderzoek en wikken en wegen we dat serieus. De Nederlandse woningmarkt kenmerkt zich door een significant onderaanbod, dat stabiele rendementen tegen een laag risico ondersteunt. Bovendien vinden wij de Nederlandse huurregulering erg transparant. De gereguleerde sector lijkt erg op die in de Nordics. Wij waarderen het defensieve karakter vergeleken bij de vrije huursector, na jaren waarin de huurstijgingen in de laatste sector veel harder gingen dan de koopkrachtontwikkeling.’

Door de overname van de bijna 10.000 woningen van Round Hill groeit jullie woningportfolio in één klap met 25 procent. Hoe blijf je als organisatie in control bij zo’n sterkte groei?
‘We hebben onze organisatie de afgelopen jaren aanzienlijk versterkt om klaar te zijn voor verdergaande groei. We staan in een hogere versnelling die past bij een gecontroleerde groei van deze omvang. Desalnietemin willen we natuurlijk heel graag onze dagelijkse business goed uit blijven voeren, ook bij het overnemen van een grote portefeuille. De bestaande opbouw van het management zal doorgaan.’

Kun je de Zweedse woningmarkt vergelijken met de Nederlandse? En op welke manier dan?
‘Er zijn uiteraard verschillen, maar in twee opzichten lijken ze erg op elkaar. Beide woningmarkten hebben te maken met een aanzienlijk onderaanbod aan woningen. En zowel de Zweedse als de Nederlandse hebben een grote gereguleerde huursector. Beide, erg defensieve kenmerken, zijn erg aantrekkelijk voor ons.’

Round Hill wilde juist van een groot deel van haar Nederlandse woningportefeuille af. Hoe kijken jullie daar tegen aan?
‘Rendementen zijn aantrekkelijk als je de risico’s daarin meeneemt. Tegelijkertijd kan ik begrijpen dat het momenteel lastig is om value-add of offensieve rendementsdoelstellingen te onderbouwen in de huidige markt. Investeerders die naar op zoek zijn, leggen het af tegen ‘core’ beleggers.’

Wat zijn de rendementsdoelstellingen die jullie hebben voor de Nederlandse portefeuille?
‘We verwachten dat ons aanvangsrendement met de inflatie zal toenemen. Gelet op de lage rentestand zullen we waarschijnlijk ook wel profiteren van het hefboomeffect. Hoe het rendement uitpakt zal afhangen van hoe agressief we ons investeringsprogramma voor verduurzaming van de portfolio gaan doorvoeren. Maar een ROI hoog in de enkele tot laag in de dubbele cijfers na leverage is de bandbreedte waarop we koersen in onze scenario’s.’

Veel Nederlandse vastgoedbeleggers klagen over de actuele regulering van middenhuurwoningen in steeds meer gemeenten, waarbij ze steeds meer zijn gebonden aan maxima en termijnen voor huurverhoging. Hoe gaan jullie daarmee om?
‘De portefeuille bestaat voor het grootste deel uit gereguleerde huurwoningen en we hebben geen erg agressieve liberalisatie van gereguleerde huurwoningen ingecalculeerd. Dus zien wij niet direct dat deze portfolio in het bijzonder wordt geraakt door mogelijke nieuwe regulering voor middenhuurwoningen.’

Hebben jullie een speciale entiteit opgezet voor het beheer van jullie Nederlandse bezit?
‘We zetten de beheersovereenkomst die we al hadden met Vivo Wonen voort.’

Wat zijn jullie plannen voor de verduurzaming van de huizen die jullie hebben gekocht, mede met het oog op het Nederlandse klimaatakkoord?
‘We hebben een erg ambitieus mission statement voor verduurzaming waarbij we ons focussen op de global goals van de Verenigde Naties. Deze vormen ook de basis van onze strategische keuzes op het vlak van duurzaamheid en zorgen er ervoor dat duurzaamheid een natuurlijk onderdeel van onze dagelijkse bedrijfsvoering is. We zijn van plan om aanzienlijk te gaan investeren in verduurzaming van de portefeuille. We zijn nog bezig met de uitwerking van dit plan, maar het is zeker een belangrijk speerpunt voor deze portefeuille.’

Kunnen jullie daarbij gebruik maken van specifieke ervaring met verduurzaming van woningen in Zweden? En waar bestaat die ervaring dan uit?
‘Zweden is onze grootste markt en we zijn daar al een aantal jaar op een systematische manier bezig met verduurzaming. We werken er hard aan om onze duurzaamheid te verbeteren zowel in milieutechnische zin als in sociale zin. Vorig jaar hebben we in Zweden de vruchten geplukt van het werk dat we hebben gemaakt van procesoptimalisatie, investeringen in moderne technologie en de digitalisering van de beheerssystemen in onze woningen.

Hoe meet je het resultaat daarvan?
‘We meten onze totale impact op het klimaat af aan het energieverbruik en zijn er in geslaagd om onze energiegerelateerde CO2 uitstoot drastisch terug te dringen. Op het vlak van sociale duurzaamheid en gezondheid focussen we ons op de samenwerking met onze huurders waarbij we hen continu informeren en aanmoedigen om maatschappelijke diversiteit te omarmen. Dit moet er toe leiden dat mensen hun gedrag aanpassen en meer duurzaam denken als het aankomt op het gebruik van energie en water, het omgaan met water en het creëren van een veilige woonomgeving. De ervaring die we hebben met deze manier van werken hebben we gebruikt voor het duurzaamheidsplan dat we ontwikkelen voor de Nederlandse woningen.’

Zijn jullie een blijvertje op de Nederlandse woningmarkt? En waarom dan?
‘Ja, we zitten er in voor de lange termijn. We zijn een evergreen investeerder die kiest voor geleidelijke investeringen. Daarom treden we ook alleen toe tot nieuwe markten waar we een lange termijn perspectief zien.’

Reageer op dit artikel