nieuws

Supermarktfonds mooi nicheproduct voor particulier

Beleggingen

Dankzij goed renderende nicheproducten bloeit de cv-sector weer op. Mooi voorbeeld vormen de supermarktfondsen van Annexum.

Supermarktfonds mooi nicheproduct voor particulier
Supermarkt

Annexum had eind 2018 meer dan 800 miljoen aan beheerd vastgoed in de boeken. Met 460 miljoen euro aan supermarkten, verdeeld over drie fondsen, heeft de vastgoedvermogensbeheerder inmiddels de grootste Nederlandse supermarktportefeuille buiten de supermarktketens zelf.

Directeur-eigenaar Huib Boissevain van Annexum betitelt supermarktvastgoed als crisisbestendig (‘íedereen moet altijd eten’) en relatief schaars door het restrictieve vestigingsbeleid van de Nederlandse overheid. Bovendien zijn supermarkten relatief goedkoop aan te kopen met een prijs die bijna 14 keer de huur bedraagt waar dit bij woningen vaak al 20 keer de huur is. ‘In tegenstelling tot de woningvastgoedmarkt is supermarktvastgoed als assetklasse namelijk moeilijk toegankelijk voor buitenlandse investeerders en particuliere beleggers’, licht Boissevain toe. ‘Het is kraaltjesrijgen, je moet veel geduld hebben. Als je een portefeuille van vijf supermarkten tegelijkertijd kunt kopen, is dat veel.’

Supermarkten goedkoop

Volgens Boissevain is supermarktvastgoed zelfs aanzienlijk goedkoper dan tien jaar geleden. ‘Destijds betaalden we voor een supermarkt 16 keer de huur. De huur als percentage van de waarde lag op zes procent bruto. Terwijl de hypotheekrente circa vier procent was. Thans betalen we ongeveer veertien keer de huur, dat is zeven procent als percentage van de waarde van de stenen. Het verschil tussen de rente en het bruto rendement was tien jaar geleden zes procent min vier procent, dus twee procent. Maar nu is de hypotheekrente gedaald van vier procent naar twee procent, waardoor het verschil is opgelopen tot vijf procent: zeven procent bruto resultaat min twee procent hypotheekrente. Dat verschil in rendement is enorm. Het rendement op het eigen vermogen is groot, veel hoger dan je zou verwachten voor zo’n betrekkelijk laag risico.’

Uitbreiden

De supermarktportefeuille van Annexum steeg vorig jaar met 161 miljoen euro in waarde tot 460 miljoen euro onder andere door de overname van een portefeuille Nederlands/Duits supermarktvastgoed. Twee van de drie fondsen, Super Winkel Fonds (191 miljoen) en het Supermarkt Fonds  Nederland (108 miljoen euro) vertegenwoordigen gezamenlijk een waarde van 299 miljoen. ‘Als je de kansen van supermarktvastgoed eenmaal hebt gezien, dan ligt uitbreiden voor de hand’, aldus Boissevain. ‘De omzet van supermarkten in Nederland stijgt al jaren, en lag in 2018 met 38,7 miljard euro weer 3,5 procent hoger ten opzichte van een jaar eerder.’

Annexum, 18 jaar geleden opgericht door Boissevain, zag de afgelopen drie jaar een toename van ruim 12,5 procent in het aantal particuliere beleggers. Volgens hem gaat het ook de meeste leden van branchevereniging Forumvast, waarvan hij voorziter is,  voor de wind. ‘Zeker degenen die in staat zijn om net als Annexum goede nicheproducten aan te bieden.’

Grote particuliere beleggers

Onder de nieuwe klanten zijn volgens Boissevain ook veel grote particuliere beleggers, die bedragen van een tot drie miljoen euro inleggen, en die hun sporen verdiend hebben in de directe vastgoedmarkt. ‘Ze kiezen nu voor indirect beleggen. Bijvoorbeeld omdat zij op een leeftijd gekomen zijn dat ze niet meer de sores van direct beleggen willen hebben. Het is dezelfde ontwikkeling die zich eind vorige eeuw begon af te tekenen in de institutionele markt.’

Reageer op dit artikel