In de crisisjaren heeft het Bossche familiebedrijf tal van leegstaande kantoren getransformeerd naar appartementencomplexen. Sinds kort heeft Certitudo zijn scope verbreed, vertelt chief commercial officer Tessa Kuiten. ‘De afgelopen jaren hebben we voornamelijk kantoren naar woningen getransformeerd. Maar dat houdt afgezien van een paar panden in onze pijplijn nu een beetje op. De mooiste stand alone-panden zijn uit de markt. De prijzen zijn bovendien dusdanig gestegen dat transformatie van kantoorpanden niet voordeliger meer is dan nieuwbouw. Er is nog genoeg te transformeren, maar dan gaat het om een hele gebiedsontwikkeling.’

Dat doet Certitudo in Amstel III in Amsterdam, Beukenhorst-West in Hoofddorp en op bedrijventerrein De Hoef naast station Amersfoort Schothorst, legt ze uit. ‘Alle drie monotone kantoren- en bedrijfslocaties die de stadsbesturen en vastgoedpartijen transformeren naar levendige woon-, werk- en verblijfsgebieden. We hebben in Amstel III een forse positie ingenomen en tot nu toe twee kantoren in de andere gebieden gekocht. Meerdere kantoren zullen we slopen en vervangen door woningnieuwbouw of transformeren. Amstel III is de grootste gebiedstransformatie. Deze verouderde kantorenwijk gelegen tussen de Amsterdam Arena en het AMC verandert in een levendige stadswijk met ruimte voor werken, wonen en recreëren.’

Prettige openbare ruimte

Op Amstel III is Certitudo Capital een grote speler, stelt Kuiten. ‘Certitudo heeft hier tot nu toe vijftien panden verworven met een totale kantoor- en kaveloppervlakte van 40.000 m2. Met dat oppervlakte zijn we in staat meer dan 2.000 woningen te realiseren. Mogelijk kopen we nog een aantal gebouwen. In de plint van de woongebouwen kunnen we retail, horeca en andere voorzieningen creëren. Een aantal gebouwen zullen we wellicht aanhouden als kantoor.’

Ze wil niet vertellen hoeveel Certitudo voor de kantoren heeft betaald. Uit Kadastercijfers blijkt dat de belegger fors in de buidel heeft moet tasten voor de kantoren op de tot voor kort weinig gewilde locatie. Maar er zitten dan ook hoofdkantoren van McDonald’s en Ikea Beheer bij. Zo kocht Certitudo in maart aan Paasheuvelweg 5 het hoofdkantoor van Ikea Beheer. Dit pand met 2.800 m2 kantoorruimte en 54 parkeerplaatsen heeft Certitudo voor 3,975 miljoen euro van PHW 5 gekocht. De koopsom van Paasheuvelweg 39-50 bestaande uit 4.000 m2 kantoorruimte en 54 parkeerplaatsen bedroeg 5,55 miljoen euro. Verkoper is Paasheuvelweg 39/50 bv. Paasheuvel 8A, ook in maart verworven voor 3,5 miljoen euro van PHW 8, beschikt over 2.500 m2 kantoorruimte en 44 parkeerplaatsen. In oktober 2017 verwierf Certitudo voor 7 miljoen euro het 4.200 m2 grote hoofdkantoor van McDonald’s aan Paasheuvelweg 14 van Kimberly Invest. Van Zo Vastgoed kocht het die maand aan Paasheuvelweg 3 voor 3,2 miljoen euro een kantoor van 4.100 m2.

Amstel One

Het uit zijn voegen puilende Amsterdam heeft grote ambities met Amstel III. Volgens de huidige plannen wil het stadsbestuur er uiteindelijk 15.000 á 20.000 woningen realiseren voor meer dan 30.000 inwoners. Het stadsbestuur zal er ook fors investeren. Om een prettige openbare ruimte te creëren, worden er nieuwe fiets- en wandelroutes en groenvoorzieningen aangelegd en komt er ruimte voor sport en recreatie. Grote infrastructurele aanpassingen zijn niet nodig. Het gebied is al goed bereikbaar met openbaar vervoer en de auto.

Certitudo heeft nog geen strak omlijnd vastgoedprogramma samengesteld. Amstel One is het meest concrete project van Certitudo. ‘Het huidige kantoor aan Hettenheuvelweg 16 maakt plaats voor een woontoren van 60 meter met 186 huurappartementen naar ontwerp van Rijnboutt Architecten. Het project is nog niet in beton gegoten. Met Amsterdam, Rijnboutt en andere eigenaren werken we het stedenbouwkundig plan uit voor heel Amstel III. Bouwhoogtes, soorten woningen en mix van functies moeten nog worden bepaald. In de loop van 2018 kunnen wij onze plannen verder concretiseren.

Ook bij een gebiedstransformatie in Amersfoort is de Bossche onderneming bij betrokken is. Hier hebben eigenaren en stadsbestuur afgesproken verouderd bedrijventerrein De Hoef naast station Schothorst te transformeren naar een gemengde stadswijk. Eind 2017 hebben wij het voormalige belastingkantoor aan Inputplein 1 gekocht. Met MVSA Architecten hebben we een plan gemaakt voor 350 nieuwbouwwoningen.’

Nieuwbouw kantoren

Gebiedstransformatie is niet de enige tak van sport voor Certitudo Capital. ‘We bouwen ook een kantorenportefeuille op. Zo hebben we in maart acht beleggingspanden aangekocht in Nederland, die langjarig verhuurd zijn aan Biesheuvel Groep. We bouwen niet alleen woningen. Zo ontwikkeling we in Den Bosch in het project Pentaparc vijf duurzame kantoorvilla’s. Bovendien hebben we net een winkelcentrum in Dieren met daarboven woningen gekocht. Certitudo is ook in Delft actief. Met MVSA-architecten werken we aan een project dat onderdeel is van de stationsontwikkeling Delft Zuid. Station Delft Zuid krijgt een make-over: het wordt uitgebreid van twee naar vier sporen zodat het treinverkeer tussen Den Haag en Rotterdam kan worden geïntensiveerd. De omgeving rondom het spoor zal transformeren naar een woonomgeving. Certitudo zal een oud leegstaand kantoorgebouw van 3.500 m2 vervangen voor een woontoren met luxe afgewerkte huurappartementen. De afgelopen jaren zijn we dan ook uitgebreid van negen naar 25 medewerkers. Certitudo is klaargestoomd voor de toekomst’, besluit Kuiten.