nieuws

Marktleider WDP wil flink groeien in Nederland

Beleggingen

Marktleider WDP wil flink groeien in Nederland

De Nederlandse portefeuille van WDP groeit de komende jaren gestaag verder. Toch voorziet de logistieke vastgoedonderneming hier geen huurgroei binnen afzienbare tijd.

WDP (voluit Warehousing & Distribution De Pauw) claimt met een marktaandeel van 10 procent het leiderschap in de logistieke vastgoedmarkt van de Benelux. Het bedrijf profileert zich als ontwikkelaar én betrouwbare lange termijnbelegger. Het Nederlandse deel van de portefeuille groeit al jaren het hardst. WDP beschouwt zichzelf niet meer als een Belgische onderneming, maar als een Benelux-onderneming. Sinds 2015 heeft het vastgoedfonds naast Euronext Brussel een tweede beursnotering in Amsterdam.

WDP kocht in 2002 op bedrijventerrein Hazeldonk, vlak over de grens bij Breda, als eerste Belgisch beursgenoteerde vastgoedonderneming een Nederlands object. In de periode 2010-2014, toen de financiële crisis uitmondde in een diepe, slepende vastgoedcrisis in Nederland, trok WDP hier een ware groeisprint, handig gebruik makend van de goedkope financieringsmogelijkheden in eigen land en het enorme scala aan beleggingsmogelijkheden in Nederland doordat Nederlandse projectontwikkelaars en beleggers in financiële ademnood verkeerden. De beursgenoteerde vastgoedonderneming, waar de steenrijke Belgische familie De Pauw nog altijd een flinke vinger in de pap heeft, beschikt over 77 Nederlandse logistieke centra, ter waarde van 1,3 miljard euro.

Helft portefeuille in Nederland

Ongeveer de helft van de meer dan 2,5 miljard euro omvattende WDP-portefeuille ligt in ons land. De andere helft is hoofdzakelijk gesitueerd in België, maar het bedrijf, dat voortkomt uit de vastgoedactiviteiten die de Belgische zakenman Jos De Pauw sedert de jaren zeventig ontwikkelde, heeft ook bezittingen in Luxemburg, Frankrijk en Roemenië. De vennootschap telt 70 mensen, waarvan twaalf verbonden zijn aan de Nederlandse vestiging in Breda. 

Voor 2016-2020 wilde WDP 1 miljard euro aan investeringen doen, maar daarvan is momenteel al driekwart ingevuld. Daarom is het bedrag opgetrokken naar 1,25 miljard euro, kondigde het bedrijf vorige maand bij de presentatie van de jaarcijfers aan. De bezettingsgraad van de logistieke centra kwam eind 2017 uit op 97,4 procent tegen 97 procent een jaar eerder. WDP bevestigde een bruto dividend van 4,50 euro over 2017, 6 procent méér dan in 2016. Het bedrijf kondigde verder aan zijn winstdoel en investeringsdoelstelling omhoog te schroeven. WDP heeft in 2017 met 121,4 miljoen euro een 20,5 procent hogere Epra-winst geboekt dan in 2016.

Risicoprofiel

WDP mikt vooral op verdere portefeuillegroei in Nederland en Roemenië. De Roemeense portefeuille, thans goed voor een paar honderd miljoen, zal naar verwachting stijgen naar zo’n half miljard euro in 2020. Groter dan dat zal de Roemeense portefeuille voorlopig niet worden, gezien het risicoprofiel van dit Oost-Europese land.

‘Voor de groei in Nederland gelden in principe geen beperkingen’, stelt ceo Jos Uwents. ‘ We beschouwen Nederland en België als één logistieke vastgoedmarkt markt, die dankzij de zeehavens van Rotterdam en Antwerpen en de strategische ligging dient als toegangspoort van Europa, en uitermate geschikt voor de vestiging van grote Europese distributiecentra.’

Belgische stilstand

Door gebrek hervormingen en investeringen in infrastructuur staat België ‘helaas echter letterlijk en figuurlijk stil,’ verklaart Uwents spijtig. WDP zou volgens hem graag in België meer doen, maar er zijn domweg onvoldoende geschikte nieuwe projecten om in te investeren. De grote distributeurs prefereren Nederland nu eenmaal boven België, en volgens hem niet zonder reden.

‘Nederland heeft voor ons een enorm belangrijke rol vervuld in de realisatie van onze groeistrategie en zal dat ook blijven doen’, benadrukt de ceo. ‘Als we vijf jaar geleden bijvoorbeeld voor Frankrijk hadden gekozen dan hadden we ook nooit zo kunnen expanderen. Pas onder president Macron wordt de jarenlange economisch stagnatie in Frankrijk doorbroken.’

Rien van Ast

Uwents roemt de cruciale rol die zijn voormalige landendirecteur Rien van Ast (61), bij het op de kaart zetten van WDP in Nederland . Van Ast deed begin dit jaar op eigen aandringen een stap terug om ruim baan te maken voor de jongere generatie. Michiel Assink (41), afkomstig van CBRE, is zijn opvolger. Vast Ast, in een wat grijzer verleden bekend als oprichter van het online verhuurplatform Storematch, is nog steeds werkzaam voor WDP in een operationele functie. 

Gezien de uitstekende infrastructuur, het aantrekkelijke ondernemingsklimaat, de hervormingen, de gezonde economische groei en de grote vraag naar logistieke ruimte ziet Uwents geen enkele reden waarom de Nederlandse portefeuille niet flink verder kan groeien. ‘Als we morgen een mooie kans krijgen om onze Nederlandse portefeuille met bijvoorbeeld 1 miljard uit te breiden dan zullen we daar zeker naar kijken.’

Personeelstekort

Het enige mogelijke ‘risicootje’ vormt volgens Uwents het oplopende personeelstekort waarmee de Nederlandse logistieke sector begint te worstelen. De beschikbaarheid van arbeid, liefst flexibel inzetbaar, is een belangrijk criterium bij de selectie van vestigingslocaties voor logistieke projecten.

Dat de groei sowieso niet eeuwig in dit tempo kan door blijven gaan, is volgens de energieke WDP-topman ook zonneklaar. ‘Nederland kan natuurlijk moeilijk een groot distributiecentrum worden’, lacht de Belg. Op een gegeven moment zal het schip de wal keren ofwel doordat de economie oververhit raakt of doordat bijvoorbeeld gemeentes en provincies meer restricties gaan stellen aan de uitgifte van nieuwe logistieke bedrijfsterreinen.

Geen huurgroei

Maar aangezien er nog steeds geen enkele sprake is van ruimtegebrek voorziet Uwents voorlopig ook geen huurgroei. ‘De ruimte op de PC Hooftstraat of de Kalverstraat is duidelijk afgebakend’, licht hij bedrijvig toe. ‘Als er meer vraag komt, wordt de laagst betalende huurder eruit gedrukt en zo ontstaat huurgroei. Maar als in logistieke toplocaties zoals Venlo of Tilburg een bedrijfsterrein vol raakt, dan zal de gemeente het uitbreiden of een ander terrein creëren. Daarom moet je nu ook vreselijk uitkijken met het kopen van bestaande gebouwen voor prijzen die boven de nieuwbouwwaarde liggen.’

Toch constateert wereldmarktleider Prologis wel degelijk sinds 2016 huurgroei in Europa (+3 procent). Uwents: ‘Dat klopt, maar dat geldt hoofdzakelijk voor wereldsteden zoals Londen, Parijs en Berlijn. In de Benelux zien wij dat in ieder geval zelf niet. Nee, ook niet in Amsterdam, daar lagen de huren drie jaar geleden zelfs op 85 euro per m2, nu is dat 75 euro. Wellicht heeft Prologis als wereldspeler ook meer onderhandelingskracht. Zij kiezen bovendien voor een select aantal toplocaties over de wereld, wij gaan daarentegen in de Benelux veel meer de breedte en de diepte in.’

Geen zeepbellen

Ondanks dalende aanvangsrendementen die zich richting de 5 procent begeven, ontwaart Uwents ‘nog geen zeepbellen’ in de logistieke vastgoedmarkt. Hij verwacht de komende tijd een stabilisatie van de prijzen in de logistieke vastgoedbeleggingsmarkt. 

WDP is ook een van de weinige vastgoedbedrijven die met vijfjarenplannen werkt om de expansiedrift handen en voeten te geven. Waarom is groei eigenlijk zo belangrijk? ‘We willen geen groei om de groei!’ verkondigt Uwents. ‘Het moet groei zijn die rendabel is voor onze aandeelhouders en de klanten. Maar size matters in logistiek vastgoed. De projecten worden steeds groter, moeilijker en complexer. Je moet dus meer kennis in huis hebben. Dat kun je alleen rendabel toepassen door een zekere omvang te hebben. Bovendien, hoe groter je portefeuille wordt hoe goedkoper je schuld kunt ophalen bij financiers en hoe beter je risicospreiding. ’

Meerwaarde

Wat aandeelhouders vooral interesseert is de winst per aandeel. Hoe krijgt WDP het voor elkaar om die steeds te verhogen? ‘Door dag en nacht met beide zijden van de balans bezig te zijn, dus zowel de activa als passiva’, antwoordt Uwents prompt. ‘Maar misschien wel het belangrijkste is dat we onze huurders als echte klanten zien die we meerwaarde willen bieden en al zeker niet als occupiers.’

Reageer op dit artikel