nieuws

‘Italië straks tweede thuisland The Student Hotel’

Beleggingen

‘Italië straks tweede thuisland The Student Hotel’
Lobby, The Tower House, The Student Hotel Amsterdam.

Het ontbreekt The Student Hotel (TSH) niet aan ambitie. Nog dit jaar wil oprichter Charlie MacGregor tien nieuwe hotellocaties in ontwikkeling nemen. Naast Nederland, hebben Italië en Spanje zijn bijzondere belangstelling.

Zes jaar geleden opende Charlie MacGregor zijn eerste vestiging in Nederland. Na het eerste hotel in Rotterdam volgden twee hotels in Amsterdam en vestigingen in Groningen, Maastricht, Eindhoven en Den Haag. ‘In de opzet van de gebouwen laten we ons leiden door de spirit van jonge mensen. The Student Hotel biedt in een aantrekkelijke, relaxte sfeer een mengvorm van studentenhuisvesting, short-stay en hotelverblijf met allerlei voorzieningen, als grote gemeenschappelijke ruimten, gaming spaces en meeting rooms, een restaurant en een gym. Studenten kunnen voor een periode van tien maanden de beschikking krijgen over een compleet ingerichte kamer. Daar wordt niet alleen door internationale studenten gebruik van gemaakt. Veertig procent van de kamers is in gebruik bij Nederlandse studenten. Daarnaast bieden we short-stay faciliteiten voor een periode van een tot drie maanden. Deze kamers zijn vooral in trek bij young professionals die bijvoorbeeld voor een stage in ons land verblijven. En we beschikken over hotelkamers voor toeristen en zakelijke reizigers. We zien dat mensen die een band hebben met de universitaire wereld en ‘de papa’s en mama’s’ van onze studenten graag bij ons verblijven, maar ook zakenreizigers en toeristen met een jonge ziel weten ons te vinden. De vraag naar flexibele huisvesting zorgt, zo hebben we de afgelopen jaren gemerkt, ook voor een vraag naar flexibele werkplekken. Daarom hebben we onze hotels uitgebreid met werkplekken en vergaderruimten. Die voorzieningen zijn ook beschikbaar voor mensen van buiten.’

Hoge bezettingsgraad

De kosten zijn niet gering. Een budgetkamer in Amsterdam kost all inclusive zeshonderd euro. De bezettingsgraad is volgens MacGregor bovengemiddeld hoog. ‘Vaak weten we in mei al dat vanaf september alle studentenkamers volledig bezet zijn. De short-stay accommodaties hebben een bezettingsgraad van 87 procent. De hotelkamers kennen een bezetting van 81 procent.’

Hij wil het aantal vestigingen van TSH in Nederland graag uitbreiden. In Delft is nog dit najaar sprake van de start van de bouw van een door KCAP ontworpen hotel met 350 kamers (14.000 m2 op veld 2.1 in het plan Nieuw Delft. Ook probeert hij al heel lang een eerste vestiging in Utrecht te realiseren. ‘Het blijkt in de praktijk ontzettend moeilijk een geschikte locatie te vinden. We doen wel mee aan competities, maar tot op heden zonder resultaat.’ Op zijn verlanglijst staan nog steden als Leiden en Tilburg. Ook ziet hij goede marktkansen voor meerdere hotels in Amsterdam en nog een tweede vestiging in Utrecht.

‘Het concept van TSH doet het ook goed in andere landen’, benadrukt MacGregor. Bijvoorbeeld in Italië. ‘Dat wordt de komende jaren ons tweede thuisland. We openen dit jaar vestigingen in Bologna en Florence. Een tweede vestiging in Florence is in ontwikkeling en werken aan plannen voor een hotel in Rome. De komende jaren denken we aan verdere uitbreiding in Florence en Rome en nieuwe vestigingen in Milaan, Turijn, Venetië, en Napels. Italië is voor ons om meerdere redenen interessant. Het gaat om aantrekkelijke steden met een groeiende internationale studentenpopulatie. Bovendien biedt het land een goede infrastructuur.’ Ook Spanje heeft zijn interesse. Na de opening van een vestiging in Barcelona zijn hotels in ontwikkeling in Madrid en Bilbao. Ook is MacGregor geïnteresseerd in een stad als Sevilla.

Breed netwerk

Vorig jaar kondigde hij aan in 2021 met TSH te willen groeien naar een breed netwerk van 41 hotels met in totaal 17.500 kamers verspreid over Europa. MacGregor durft nog niet te zeggen of dat gaat lukken. ‘Door het herstel van de Europese economie stijgen de grondprijzen. En dan is het de vraag of we nog tot een positieve exploitatie kunnen komen. We vestigen ons niet zelden op plekken waar onze komst een positieve bijdrage levert aan de ontwikkeling van een buurt. Dat gold in het verleden voor onze vestiging in Amsterdam-West. Dat geldt voor onze nieuwe locaties, maar ook dan is de grondprijs een belangrijke factor. Als het verkrijgen van posities te duur wordt, dan zullen we een pauze moeten inlassen. Dat hebben we eerder meegemaakt. In Nederland heeft de ontwikkeling van TSH ook een aantal jaren op zich laten wachten. In 2008 sloten de banken hun loketten en moesten we wachten op betere tijden. Mocht over drie jaar de teller op niet meer dan 35 vestigingen staan, dan ben ik nog heel tevreden.’

Zakendoen verloopt telkens weer anders, heeft MacGregor ondervonden. ‘We doen feitelijk overal hetzelfde: we zoeken een locatie en we werken vervolgens met architecten, bouwers en installateurs aan de realisatie van een aantrekkelijk gebouw. Maar elk land heeft zijn eigen regels en zijn eigen cultuur. Ik zou meer vaart willen maken in de Bondsrepubliek. Na Berlijn en Dresden willen we vestigingen openen in Düsseldorf, Hamburg, Frankfurt of München, maar in de praktijk blijkt dat nog niet zo gemakkelijk.’

Private equity

Voor de financiering van nieuwe hotels onderhoudt hij warme banden met private equity partners en banken in Nederland. ‘We zijn een aantal jaren geleden in contact gekomen met Léon Bressler van Aermont Capital. Zij hebben ons een aantal jaren geleden geweldig goed geholpen bij de aankoop van hotels in Nederland. Daarna heeft vermogensbeheerder APG zich gemeld.’ Ook prijst hij de opstelling van de Nederlandse grootbanken. ‘Zij herkennen het bijzondere karakter van ons product. Onder leiding van de Rabobank is een syndicaat gevormd, waarin ook partijen als ING en HSBC participeren. De middelen om snel meer hotels te ontwikkelen zijn beschikbaar.’

Charlie MacGregor

Charlie MacGregor (41) is geboren in Schotland. Via zijn vader, pionier in studentenhuisvesting in Edinburgh, kwam hij in aanraking met de vastgoedwereld. Al op jonge leeftijd werd hij managing director van Peaston & Co. Veertien jaar geleden vestigde hij zich in Amsterdam. In 2007 maakte hij als ontwikkelaar een start met City Living (ontwikkeling) en TSH (hotelexploitatie). Het eerste project werd in 2008 gerealiseerd in Luik. Drie jaar later opende de eerste vestiging van The Student Hotel in Rotterdam. Thans telt zijn bedrijf elf hotels, waarvan zeven in Nederland. Verder zijn negen nieuwe locaties in ontwikkeling.

Over de auteur
Bert Pots is freelance-vastgoedjournalist (bertpots.amsterdam)

Dit artikel is verschenen in Vastgoedmarkt van februari 2018

Reageer op dit artikel